Есть выход, чтобы избежать оплаты за налог от данного "Дохода"?

Добрый день! Да, Вы можете заключить агентский договор с арендатором и уплаченные им в рамках такого договора платежи за КУ в пользу РСО из налоговой базы арендодателя-агента могут быть исключены. Согласно ст. 6 Федерального закона от 25.02.2022 N 17-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Автоматизированная упрощенная система налогообложения“

2. При определении объекта налогообложения не учитываются:
1) доходы, указанные в статье 251 Налогового кодекса Российской Федерации;

в свою очередь согласно п. 9 ст. 251 НК РФ не учитываются в налоговой базе доходы

9) в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору,… К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение;

Елена, здравствуйте!

НК РФ не содержит исключения для компенсации коммунальных расходов (ст. 251 НК РФ). Минфин и ФНС прямо указывают, что суммы возмещения арендаторами коммунальных услуг включаются в доходы при УСН/АУСН.

Единственный «относительно» легальный способ избежать налогообложения — использовать посредническую схему (перевыставление счетов), когда арендодатель не получает выгоду, а лишь транзитом проводит платежи. 

В договоре аренды оговорить, что арендодатель действует как агент по оплате коммунальных услуг.    Полученные счета от ресурсоснабжающих организаций перевыставлять арендаторам, а полученные средства перенаправлять данным организациям.

Важно, чтобы в платежных документах было видно, что арендодатель не получает выгоду, а лишь транзитом проводит оплату и все перевыставленные счета должны совпадать по суммам с фактическими счетами поставщиков.

Но, остается риск, что налоговая может попытаться признать такие суммы доходом, все зависит от подхода.

С уважением,
Афанасьев Вячеслав!

Есть выход, чтобы избежать оплаты за налог от данного «Дохода»?

 Здравствуйте.

Да, конечно такой выход есть. Но придется скорректировать заключенные с арендаторами договора. В договоре аренды определить, что обязанность по оплате используемых коммунальных ресурсов возлагается на него, а арендодатель является только посредником (агентом — ст. 1005 ГК РФ) при оплате (если денежные средства перечисляются Вам). В этом случае поскольку Вы являетесь агентом, денежные средства, которые поступают на Ваш счет для оплаты потребленных коммунальных услуг не будут являться Вашими средствами, но средствами принципала (арендатора).

Отдельный договор при этом заключать не надо, указанное условие может быть прописано в арендном договоре.

Здравствуйте!

Нет, легального способа не включать возмещение коммунальных услуг (КУ) от арендаторов в налогооблагаемый доход на АУСН при объекте «Доходы» не существует. Суммы, которые арендатор компенсирует вам за оплаченные коммунальные услуги, являются вашим доходом и облагаются налогом по ставке 8% .

Подробное разъяснение

1. Почему это считается доходом?
При АУСН налоговая автоматически рассчитывает налог на основе всех поступлений на ваш расчетный счет в уполномоченном банке. Возмещение коммунальных платежей — это денежные средства, поступающие от арендатора на ваш счет. С точки зрения налогового законодательства неважно, что вы сами сначала оплатили эти услуги; компенсация этих расходов формирует ваш доход. Эта позиция подтверждается судебной практикой и разъяснениями экспертов .

2. Возможно ли изменить ситуацию через договор?
Теоретически существует подход, при котором арендодатель выступает не как получатель компенсации, а как посредник между арендатором и поставщиком услуг. В этом случае вы перечисляете арендатору счета, а он оплачивает их напрямую, и деньги не проходят через ваш счет.

Однако для ИП на АУСН этот путь закрыт, так как данный налоговый режим запрещает деятельность по агентским договорам, договорам комиссии и поручения (т.е. посредническую деятельность) .

Сравнение вариантов учета

Вот основные подходы и их последствия:

· Текущая ситуация (компенсация расходов). Арендатор возмещает вам затраты. Эти суммы поступают на ваш счет, учитываются как доход и облагаются налогом (8%).
· Прямые платежи арендатора (рекомендуемый выход). Арендатор заключает договоры напрямую с ресурсоснабжающими организациями и оплачивает счета сам. Деньги не проходят через вас, дохода нет, налог не начисляется. Для реализации нужно перезаключить договоры.
· Посредническая схема (недоступно на АУСН). Вы действуете как агент арендатора для оплаты КУ. Теоретически позволяет не учитывать суммы в доходе, но прямо запрещено правилами АУСН .

Практические шаги для решения проблемы

Единственный надежный способ исключить эти суммы из налогооблагаемой базы — изменить порядок расчетов за коммунальные услуги в договоре аренды.

1. Внесите изменения в договор аренды. Пропишите, что арендатор обязуется самостоятельно заключать договоры и напрямую оплачивать коммунальные услуги поставщикам (электроснабжающей компании, водоканалу и т.д.).
2. Обеспечьте документальное подтверждение. Убедитесь, что у вас есть копии платежных документов от арендатора, подтверждающие прямую оплату. Это защитит вас в случае вопросов от налоговых органов.
3. Проверьте техническую возможность. Уточните у поставщиков услуг (УК, ТСЖ), возможно ли переоформить лицевые счета или заключать прямые договоры с арендаторами.

Если у вас несколько объектов в аренде, переход на такую схему позволит существенно снизить налоговую нагрузку. Поскольку АУСН — это экспериментальный режим до конца 2027 года, его условия могут меняться, но на текущий момент описанный выше подход — единственное законное решение.

Если потребуется помощь в формулировке изменений к договору аренды, вы можете обратиться за конкретными рекомендациями.

Основной вывод сделан на основе анализа Федерального закона от 25.02.2022 № 17-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Автоматизированная упрощенная система налогообложения»» (Закон об АУСН) и его взаимодействия с общими принципами налогообложения.