Какие юридические тонкости важно учесть?

Корректный ли у них документ? Какие юридические тонкости важно учесть?

 Здравствуйте

Совершенно типовое заявление.

Где основание- укажите — в связи с уменьшением метража, и в идеале указать сколько в итоге у вас метраж получился именно в рамках приемки. Тогда сразу всегда будет понятна и проверяема разница- между предполагаемой в договоре и потом полученной по акту- как раз легко понять сумму.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 5. Цена договора
1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. 
2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

Добрый день.

Обычный бланк.

Вам надо указать метраж согласно договора и тот, который в итоге получился.

Вероятно в ДДУ есть пункт о том, что цена не окончательная.

В нем может быть расчет стоимости за метр.

Надо измерить и посчитать.

Соответствующую сумму должны вернуть

Согласно ст. 5 ФЗ О ДДУ

2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Вероятно они предоставят доп соглашение с измененной суммой.

Вы можете его заключить и заполнить данный бланк на этом основании.

Здравствуйте.

Представленный Вами документ является стандартным бланком заявления на возврат денежных средств и в целом выглядит обычно для подобных случаев. В нём присутствуют все необходимые реквизиты: данные застройщика (ООО «Специализированный застройщик «Столица Севера»), поля для ваших паспортных данных, основание (номер договора), сумма и банковские реквизиты.

Юридические тонкости, если и есть, то они никак не связаны с этим совершенно типовым заявлением.

Разве что можно посоветовать подать заявление в двух экземплярах. Один отдайте застройщику, а на втором (вашем) попросите поставить отметку о принятии: входящий номер, дату, подпись и печать (или штамп) организации. Это будет вашим доказательством обращения в случае задержки выплаты.

Также само собой стоит проверить правильность рассчитанной суммы возврата, БИК, номер счёта и ФИО получателя.

Юридические тонкости могут быть связаны непосредственно с отступлением от площади объекта по договору. Вам нужно обратиться к договору и убедиться, что он содержит положения относительно возможного уменьшения площади передаваемого объекта.

Сами Вы как относитесь к уменьшению? И насколько значимо для Вас это уменьшение?

Например, если площадь объекта уменьшается более чем на пять процентов, это считается существенным изменением проектной документации и даёт вам право на расторжение договора согласно подпункту 2 пункта 1.1 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае… существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Здравствуйте!

Ваш вопрос касается ключевого изменения в договоре долевого участия (ДДУ) — уменьшения площади объекта. Отвечаю на основе Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (в актуальной редакции).

1. Корректность документа и основание для возврата

Да, действия застройщика в целом корректны и прямо предписаны законом.

Согласно п. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, если после строительства объекта проектная площадь квартиры изменилась (уменьшилась или увеличилась) более чем на 5%, цена договора подлежит пересмотру.

Процедура регламентирована п. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ:

· При уменьшении площади более чем на 5% застройщик обязан в течение 10 рабочих дней со дня подписания передаточного акта вернуть участнику долевого строительства разницу между фактической ценой договора (пересчитанной по новой площади) и уплаченной суммой, а также проценты на эту сумму (если иное не предусмотрено договором).
· Для этого застройщик действительно направляет дольщику уведомление и, как правило, прикладывает форму заявления на возврат денежных средств. Само по себе заявление «Юля» — это обычная практика, главное — его содержание.

2. Юридические тонкости и на что обратить внимание

При оформлении возврата необходимо тщательно проверить следующие моменты:

а) Расчет суммы к возврату.

· Цена в ДДУ определяется как стоимость за 1 кв. м. × общую площадь квартиры. Пересчет должен производиться по той же цене за квадратный метр, что указана в вашем ДДУ.
· Формула: (Площадь по ДДУ – Фактическая площадь) × Цена за кв. м по ДДУ = Сумма к возврату.
· Важно: Проверьте, не пытается ли застройщик каким-либо образом снизить стоимость квадратного метра при пересчете. Это незаконно.

б) Проценты за пользование вашими денежными средствами.

· П. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ обязывает застройщика также уплатить проценты на сумму излишне уплаченных денежных средств, если иное не установлено договором.
· Проценты начисляются со дня, когда вы внесли оплату (или ее часть, приходящуюся на «лишние» метры), до дня фактического возврата.
· Ставка процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (ст. 395 ГК РФ), если в ДДУ не прописан иной размер процентов. Уточните этот момент.

в) Содержание заявления.

· Внимательно прочитайте текст заявления. В нем должна быть указана:
  · Ваши реквизиты для перевода (номер счета, банк).
  · Рассчитанная сумма к возврату.
  · Сумма процентов (или указание на их отдельный расчет).
  · Не должно быть фраз, которыми вы отказываетесь от претензий, соглашаетесь на окончательный расчет без учета процентов или как-либо иначе ограничиваете свои права, предусмотренные законом.
· Рекомендация: Можно написать свое заявление в свободной форме, сославшись на п. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, и приложить свой расчет. Это заставит застройщика проверить цифры и дать ответ.

г) Сроки возврата.

· Закон прямо устанавливает срок – 10 рабочих дней с момента подписания передаточного акта (п. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).
· На практике застройщики часто требуют сначала подписать акт приема-передачи, а затем подать заявление на возврат, после чего запускают процедуру возврата (которая по их внутренним регламентам может занимать до 30-60 дней). Это несоответствие закону. Требуйте четкого графика или письменного обязательства о возврате в законный 10-дневный срок.

д) Акт приема-передачи квартиры.

· Самое важное: Не подписывайте Акт приема-передачи (по форме Приложения № 7 к Постановлению Правительства РФ № 615), если в нем не отражено фактическое значение площади и окончательная пересчитанная стоимость квартиры.
· Подписание акта с неправильными (старыми) данными о площади может создать проблемы при дальнейшей регистрации права собственности и взыскании недоплаченной суммы.

Краткий алгоритм ваших действий:

1. Получите от застройщика официальное уведомление об уменьшении площади с приложенным расчетом суммы к возврату и процентов.
2. Проверьте расчет: сверите цену за кв.м., площадь по ДДУ, фактическую площадь из заключения кадастрового инженера (BTI), итоговую сумму.
3. Проверьте проект заявления: убедитесь, что в нем нет противозаконных условий.
4. Только после согласования суммы и перед подписанием акта приема-передачи напишите заявление на возврат (можно по их форме, можно по своей).
5. Внимательно читайте Акт приема-передачи: площадь и цена в нем должны быть новыми, актуальными.
6. Получите возврат денег и убедитесь, что на сумму основного долга начислены и выплачены проценты.

Если застройщик нарушает сроки или отказывается выплачивать проценты — вы имеете право обратиться с жалобой в орган государственного строительного надзора вашего региона, в Роспотребнадзор или в суд с требованием взыскания суммы долга и процентов на основании п. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ и ст. 395 Гражданского кодекса РФ.