Как повлияет истечение аренды земельного участка на судьбу здания и прав Б?

1. Действительность договора купли-продажи
Договор купли-продажи не является ничтожным по следующим причинам:

На момент заключения договора здание фактически существовало, и стороны достигли соглашения по всем существенным условиям.
Отсутствие разрешения на строительство, отсутствие права собственности продавца в ЕГРН и неистекший срок аренды земельного участка не являются основаниями для ничтожности самой сделки купли-продажи (ст. 168 ГК РФ). Эти обстоятельства влияют на иные правовые последствия.
Несоблюдение нотариальной формы для сделки с недвижимостью (п. 1 ст. 550 ГК РФ) является неповиденным дефектом, а не ничтожным. Сделка считается заключенной с момента подписания сторонами, но государственная регистрация перехода права невозможна без нотариально удостоверенного договора (п. 2 ст. 551 ГК РФ).
Вывод: Договор является заключенным и оспоримым, но его порок (отсутствие нотариальной формы) препятствует государственной регистрации перехода права. Сам по себе договор не ничтожен, но юридически небезупречен.

2. Возникновение права собственности у Б
У Б не возникло право собственности на здание в силу закона.

Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации (п. 1 ст. 131, ст. 551 ГК РФ).
Для регистрации перехода права требуется предоставить в Росреестр нотариально удостоверенный договор. Поскольку договор не был удостоверен, регистрация перехода права была невозможна.
Фактическая передача здания по акту и уплата цены означают исполнение обязательств по договору, но не заменяют собой государственную регистрацию права.
Вывод: Право собственности у Б не зарегистрировано и, следовательно, юридически не возникло. Б является лишь фактическим владельцем (добросовестным или недобросовестным — вопрос факта), но не титульным собственником.

3. Требование о признании права собственности по ст. 222 ГК РФ
Такая возможность у Б теоретически существует, но крайне маловероятна.

Для применения п. 3 ст. 222 ГК РФ (признание права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке) необходимо одновременное наличие трех условий:

       Участок находится в собственности или пожизненном наследуемом владении лица, осуществившего постройку.
На момент рассмотрения спора постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) или обязательным требованиям к параметрам.
        Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
        В данном случае ключевое препятствие: Б не является собственником земельного участка. Участок находился у А в аренде, срок которой истек. Б не имеет никакого титула на землю, что является одним из основных условий для легализации постройки. Скорее всего, суд откажет в удовлетворении такого требования.
Отказ органа местного самоуправления в признании постройки самовольной и требование о сносе косвенно подтверждает, что условия для легализации не соблюдены.

4. Применение двусторонней реституции и банкротство А
Да, подлежит, но с особенностями из-за банкротства А.

Поскольку государственная регистрация перехода права не состоялась и договор не может быть исполнен надлежащим образом, он может быть расторгнут. Последствием расторжения является двусторонняя реституция: Б должен вернуть здание, А (в лице конкурсного управляющего) — уплаченную цену.
Однако, поскольку А признан банкротом, требование Б о возврате цены будет являться требованием кредитора конкурсной массы.
Это требование будет удовлетворяться в порядке очередности, установленной ст. 134 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Поскольку это не текущий платеж и не требование, обеспеченное залогом, оно будет относиться к требованиям кредиторов третьей очереди (требования всех прочих кредиторов).
Объем реституции: Б обязан вернуть полученное по договору, то есть фактическое владение зданием. Стоимость произведенной реконструкции подлежит отдельному учету и взысканию (см. вопрос 6).

5. Оспаривание сделки конкурсным управляющим
Конкурсный управляющий имеет основания для оспаривания сделки, но как именно — зависит от обстоятельств.

Как сделка с предпочтением (п. 2 ст. 61.3 Закона о банкротстве): Управляющий может попытаться оспорить передачу имущества по акту, если она была совершена в течение шести месяцев до подачи заявления о банкротстве (или после) и привела к тому, что Б получил больше, чем другие кредиторы при аналогичных обстоятельствах. Ключевое — доказывание того, что А (будучи неплатежеспособным) совершил сделку, которая нарушила паритет кредиторов.
Как подозрительная сделка (ст. 61.2 Закона о банкротстве): Это возможно, если управляющий докажет, что сделка была совершена в течение трех лет до/после подачи заявления о банкротстве с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, и Б знал или должен был знать об этой цели. Наличие признаков самовольной постройки, истекшей аренды и отсутствие регистрации права у А могут использоваться как косвенные доказательства «подозрительности», указывающие на попытку А избавиться от проблемного актива.
Вывод: Риск оспаривания высок. Наиболее вероятная квалификация — сделка с предпочтением, так как факт передачи ценного актива (пусть и с дефектами) за полную стоимость в период приближающейся неплатежеспособности налицо.

6. Взыскание стоимости улучшений и реконструкции
Да, Б может требовать возмещения стоимости реконструкции, но не как улучшений, а как неосновательного обогащения или за счет учета их стоимости при реституции.

Правила ст. 623 ГК РФ (об улучшениях арендованного имущества) здесь неприменимы, так как отношения не арендные.
Основной механизм — ст. 1103 ГК РФ (применение правил о неосновательном обогащении к искам о возврате исполненного по недействительной сделке). Если здание подлежит возврату в конкурсную массу А, а Б произвел его реконструкцию, увеличившую стоимость объекта, конкурсная масса неосновательно сберегает это увеличение стоимости.
Б должен будет доказать размер затрат и увеличение рыночной стоимости объекта в результате реконструкции. Компенсация будет в пределах стоимости материалов и работ (если стоимость объекта не увеличилась) или в пределах увеличения стоимости (если увеличение было меньшим, чем затраты). Добросовестность/недобросовестность Б будет влиять на возможность также требовать упущенную выгоду.

7. Бремя сноса самовольной постройки
Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ, снос самовольной постройки осуществляется за счет лица, осуществившего постройку, либо за счет лица, в собственности (пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании) которого находится земельный участок.

Осуществил постройку изначально гражданин А.
Собственник/законный владелец земельного участка (после истечения срока аренды А) — это либо прежний арендодатель, либо муниципалитет (если участок не был продан).
Б, как лицо, не имеющее прав на землю и не являющееся собственником здания, также может быть привлечен к обязанности по сносу как фактический владелец объекта, подлежащего сносу.
На практике орган, вынесший предписание о сносе, будет искать того, кто может его исполнить. Поскольку А — банкрот, требование может быть обращено к Б как к фактическому владельцу, либо к собственнику земельного участка. Б, осуществив снос, может затем предъявить регрессное требование к конкурсной массе А (как к лицу, создавшему постройку), которое будет удовлетворяться в порядке очередности.

8. Влияние истечения аренды земельного участка
Истечение аренды критически ухудшает правовое положение Б и судьбу здания.

Любое здание следует правовому режиму земельного участка (ст. 35 ЗК РФ). Нет прав на землю — нет законных оснований для нахождения на ней здания.
После истечения аренды у А, а затем и у Б (который и так не имел прав) отсутствуют законные основания для использования участка.
Это является дополнительным и веским основанием для требования о сносе самовольной постройки со стороны собственника земли или уполномоченного органа.
Для Б это делает практически невозможным легализацию здания по ст. 222 ГК РФ, так как одним из условий является наличие прав на земельный участок.

Ставьте отзыв или лайк