Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Скажите, какой есть выход и как продать ему свою долю?
Добрый день! Скажите пожалуйста как быть в данной ситуации. В 2015 году мой брат с женой приобрёл квартиру и вложили туда материнский капитал, в обязательстве подписали оба что в течение 6 месяцев должны наделить детей долями и до сих пор не наделили, сейчас находятся в развода он хочет свою долю продать и купить себе квартиру или продать всю квартиру и полелить деньги с бывшей женой. Скажите, какой есть выход и как продать ему свою долю?
Здравствуйте, Алена!
В ситуации, когда квартира приобретена с использованием материнского капитала, а доли детям не были выделены в установленный срок (в течение 6 месяцев после покупки или погашения ипотеки), возникают ограничения на распоряжение имуществом. Это связано с тем, что использование материнского капитала обязывает оформить квартиру в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей.
Обязательность выделения долей
Если доли не были выделены, это нарушает условия использования материнского капитала. В таком случае:
Сделка по продаже квартиры может быть признана судом недействительной.
Социальный фонд России (СФР) вправе потребовать вернуть материнский капитал, так как его использование может быть признано нецелевым.
В будущем могут возникнуть сложности при любых сделках с недвижимостью, так как отсутствие долей у детей нарушает права несовершеннолетних.
Поэтому первым шагом необходимо выделить доли в квартире всем членам семьи, указанным в сертификате на материнский капитал, включая детей. Размер долей определяется соглашением между родителями и детьми (если они достигли 14 лет). Если доли не были выделены ранее, это можно сделать сейчас через соглашение, которое затем регистрируется в Росреестре.
Продажа доли брата после выделения долей
После того как доли будут выделены, брат сможет распоряжаться своей долей, но с учётом следующих нюансов:
Если квартира не в ипотеке, брат вправе продать свою долю. Однако перед этим необходимо предложить её выкупить другим сособственникам (в данном случае — бывшей жене и детям), так как у них есть право преимущественной покупки [ст. 250 ГК РФ]. Если они откажутся или не приобретут долю в течение месяца, брат вправе продать её постороннему лицу.
Если квартира в ипотеке, потребуется согласие банка на продажу доли. До погашения кредита квартира находится в залоге у банка, и любые действия с ней ограничены.
Если в квартире есть доли несовершеннолетних детей, для продажи их долей (или всей квартиры) обязательно потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Опека одобрит сделку только при условии, что права детей не будут ущемлены. Это может быть:
Выделение доли в другом жилом помещении. Новая доля должна быть не меньше по площади и стоимости, чем прежняя. Условия проживания (инфраструктура, состояние жилья) не должны ухудшаться.
Перечисление денежной компенсации на специальный банковский счёт ребёнка. Доступ к деньгам будет возможен только после достижения 18 лет или с согласия опеки. Этот вариант возможен, если опека сочтёт его достаточным.
Продажа всей квартиры
Если брат и бывшая жена решат продать всю квартиру, потребуется:
Выделить доли всем собственникам, включая детей.
Получить согласие банка, если квартира в ипотеке.
Получить разрешение органов опеки на продажу, предоставив доказательства, что права детей будут соблюдены (например, покупка нового жилья с выделением долей).
Провести сделку. Если в ней участвуют несовершеннолетние, договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверён.
Возможные сложности
Отказ опеки. Если условия не будут соответствовать интересам детей (ухудшение жилищных условий, недостаточная компенсация и т. д.), опека может отказать в разрешении. Отказ можно обжаловать в суде.
Споры между бывшими супругами. При разделе имущества после развода могут возникнуть разногласия относительно распределения средств от продажи квартиры.
Риски для покупателя. Если сделка проведена с нарушением прав детей, её могут оспорить в суде, что повлечёт возврат денег покупателю и возможные иски к продавцам.
Рекомендации
Выделить доли всем собственникам как можно скорее, чтобы избежать дальнейших сложностей.
Обратиться в органы опеки для получения консультации по возможным вариантам действий.
Привлечь юриста, специализирующегося на жилищном праве и сделках с недвижимостью, для сопровождения процесса.
Тщательно подготовить документы, чтобы минимизировать риски оспаривания сделки.
Важно действовать в рамках закона, чтобы избежать юридических последствий и споров в будущем.
Юрист помог вам?
Вы можете отблагодарить его прямо сейчас перейдя в профиль! https://pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4350272/
Вам несложно — юристу приятно!
«Если у вас есть пару минут, напишите отзыв!»
Алена, добрый день.
Действия вашего брата и его жены называются злоупотребление правом со стороны родителей, которые не выполнили обязательства по наделению детей долями в праве собственности на жилье и тем самым нарушили условия предоставления средств материнского (семейного) капитала.
Пока не развелись они могут заключить соглашение о разделе квартиры и наделении детей долями в праве собственности на квартиру.
Алена!
После выделения долей детям в квартире, купленной с использованием материнского капитала, брат может продать свою долю или всю квартиру, но действия будут зависеть от нескольких факторов, включая возраст детей и условия сделки.
Продажа доли или всей квартиры
Если брат решит продать только свою долю, он должен соблюсти правила, предусмотренные для сделок с долевой собственностью. Согласно ст. 250 ГК РФ, он обязан предложить свою долю другим сособственникам (в данном случае — бывшей жене и детям) перед продажей постороннему лицу. Если они откажутся или не приобретут долю в течение месяца, брат вправе продать её третьему лицу.
Если речь идёт о продаже всей квартиры, потребуется согласие всех сособственников, включая несовершеннолетнего ребёнка. При этом необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, так как в сделке участвует несовершеннолетний.
Условия для получения разрешения опеки
Органы опеки одобрят сделку только при условии, что права ребёнка не будут ущемлены. Возможные варианты:
Выделение доли в другом жилом помещении. Новая доля должна быть не меньше по площади и стоимости, чем прежняя. Условия проживания (инфраструктура, состояние жилья) не должны ухудшаться.
Денежное возмещение. С разрешения опеки можно перечислить стоимость доли ребёнка на специальный банковский счёт. Деньги будут доступны ему только после достижения 18 лет. Этот вариант возможен, если у ребёнка есть другое жильё.
Переезд в другой регион или за границу. В этих случаях также может быть разрешено размещение средств от продажи на счёте ребёнка, но потребуется документальное подтверждение (например, справка о получении вида на жительство при переезде за границу).
Старшему сыну, которому уже 18 лет, для участия в сделке достаточно дать письменное согласие на продажу.
Нужно ли наделять детей долями в новом жилье после продажи?
Если брат использует полученные от продажи деньги для покупки себе квартиры, он не обязан выделять в ней доли детям, так как это новое имущество, не связанное с использованием материнского капитала. Материнский капитал был использован при покупке первоначальной квартиры, и обязательства по выделению долей распространяются только на неё.
Бывшая жена, в свою очередь, при покупке нового жилья также не обязана выделять в нём доли детям, если для этого не использовались средства материнского капитала.
Может ли брат купить квартиру и никого не наделять долями?
Да, брат может приобрести квартиру на полученные от продажи средства и не выделять в ней доли другим лицам, если это его личное имущество, приобретённое не за счёт материнского капитала. Однако если в будущем он планирует использовать материнский капитал (например, при покупке другого жилья), то в этом случае возникнет обязанность выделить доли всем членам семьи, указанным в сертификате на маткапитал.
Важные нюансы
Нотариальное удостоверение. Сделка по продаже квартиры с участием несовершеннолетнего требует нотариального удостоверения.
Риск оспаривания сделки. Если условия, оговорённые в разрешении опеки, не будут выполнены (например, ребёнку не предоставят равноценное жильё или не зачислят деньги на счёт), сделку могут оспорить и признать недействительной.
Налоги. При продаже квартиры необходимо учитывать правила налогообложения. Освобождение от НДФЛ возможно при соблюдении определённых условий, например, если квартира находилась в собственности более 5 лет (в некоторых случаях — более 3 лет).
Перед совершением сделок рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на жилищном праве, чтобы учесть все детали и избежать правовых рисков.
Юрист помог вам?
Вы можете отблагодарить его прямо сейчас перейдя в профиль! https://pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4350272/
Вам несложно — юристу приятно!
«Если у вас есть пару минут, напишите отзыв!»