Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как сделать так чтобы налог не шёл на нас, можно как то снять с себя этот земельный участок?
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, что делать. Такая ситуация, есть земельный пай (назначение-садоводство), у него три собственника(я, мама , тетя). Нашелся человек который захотел его купить, но так как при назначении садоводство налог просто огромный , а покупал он его не за дорого, он сказал (покупатель) , что сделаем сделку дарения, и нам ничего платить не нужно будет. Нотариус всё подписал. Теперь такая проблема прошло 2 года, человек не переоформляет на себя землю, но занимается на ней своей деятельностью, уже построил маленький домик для рабочих , скважину прорыл. Все эти 2 года налог капает на нас, по 22 тыс. Как нам быть в этой ситуации? Как сделать так чтобы налог не шёл на нас, можно как то снять с себя этот земельный участок?
Здравствуйте, Диана!
Ситуация очень неприятная, и вы попали в классическую ловушку: пытаясь «обойти» государство на налогах, сами оказались должны ему, да еще и потеряли контроль над ситуацией. Но всё можно исправить.
Покупатель (формально — «одаряемый») ведет себя так не просто по забывчивости. Он не регистрирует сделку специально.
При дарении между чужими людьми (вы и он — не близкие родственники) он обязан заплатить налог 13% (или больше, если сумма крупная, по прогрессивной шкале 2025–2026 гг.) от кадастровой стоимости земли. Скорее всего, он этого не хочет или у него нет денег, поэтому он «тянет», пользуясь землей бесплатно, пока налоги платите вы.
Главный вывод
Пока в ЕГРН (Росреестре) собственниками записаны вы, платить налог на землю обязаны вы (ст. 400 НК РФ). Договор у нотариуса подписан, но право собственности не перешло.
Вам нужно срочно идти в суд. Есть два пути: жесткий (вернуть землю себе) и мягкий (заставить его оформить всё на себя).
План действий (от простого к сложному):
Поговорите с покупателем на языке ультиматума.
Скажите ему прямо: «Или ты идешь в МФЦ на регистрацию завтра, или мы подаем иск об отмене сделки и сносе твоих построек как незаконных».
Сейчас юридически земля ваша. Его домик и скважина — это самовольные постройки на чужой земле. Вы имеете полное право вызвать полицию и заявить о захвате участка или запретить ему туда входить. Это мощный рычаг давления.
Иск о понуждении к регистрации (ст. 551 ГК РФ).
Это самый правильный юридический путь, если вы хотите просто избавиться от земли и налогов.
Вы подаете в суд иск «О государственной регистрации перехода права собственности».
Суть: Вы просите суд признать право собственности за покупателем принудительно, так как он уклоняется от регистрации.
Результат: Решение суда заменит его заявление в Росреестре. Землю перепишут на него, и налоги с вас снимут (с даты вступления решения в силу).
Бонус: Вы можете в этом же суде взыскать с него убытки — те самые налоги (44 тыс. за 2 года), которые вы заплатили по его вине.
Иск о неосновательном обогащении.
Параллельно (или в рамках одного дела) вы вправе требовать с него все деньги, которые вы заплатили налоговой за эти 2 года, так как он фактически пользовался землей, а платили вы.
Опасный момент (мнимая сделка):
Вы совершили притворную сделку (прикрыли продажу дарением). В суде лучше не акцентировать на этом внимание и называть вещи своими именами «договор дарения». Если всплывет, что вы получили деньги (расписки и т.д.), суд может признать сделку недействительной. Тогда земля вернется вам, а вы должны будете вернуть деньги покупателю. Но учитывая, что он там уже настроил, ему это тоже невыгодно.
Что делать прямо сейчас:
Напишите ему официальное претензионное письмо (заказным с уведомлением): «Требую в течение 10 дней явиться в МФЦ для регистрации перехода права. В противном случае обращаюсь в суд с возложением на вас всех судебных расходов и убытков по налогам». Обычно на этом этапе такие «хитрецы» пугаются и идут оформляться.
Сейчас отвечаю бесплатно. Если ответ был полезен, буду благодарна за положительный отзыв/оценку — это помогает мне развивать профиль.
С уважением, юрист Оксана Бояринцева
Диана, отличный вопрос! И да, это может стать вашим главным козырем.
Коротко: Да, можете и должны
Пока в ЕГРН собственники — вы (с мамой и тетей), только вы имеете право менять вид разрешенного использования (ВРИ) земли. Покупатель НЕ собственник, договор у нотариуса подписан, но право собственности к нему не перешло. Значит, его звонок кадастровому инженеру — это просто просьба постороннего человека, никакой юридической силы.
Более того: если он сам приостановил исправление на сельхоз, чтобы вам налоги капали больше — это дополнительное доказательство его недобросовестности для суда.
Почему это выгодно прямо сейчас
Разница по налогу огромная:
Садоводство: ставка до 0,3%, но если не используется по назначению — до 1,5% кадастровой стоимости (ст. 394 НК РФ)
Сельхозназначение: ставка 0,3% при целевом использовании для сельхозпроизводства
Если у вас сейчас налог 22 тыс. в год, значит, стоит ВРИ «садоводство» с повышенной ставкой. При смене на сельхоз налог упадет в разы (ориентировочно до 4-7 тыс. в год, зависит от кадастровой стоимости).
План действий (срочно, 5-7 дней)
Свяжитесь с тем же кадастровым инженером (или новым, если тот отказывается) и скажите: «Возобновляем работу по исправлению ВРИ на сельхозназначение. Покупатель не имел права приостанавливать, так как не является собственником. Нужно срочно».
Подайте заявление об изменении ВРИ в Росреестр (через МФЦ или Госуслуги):
Заявление от всех трех собственников (вы + мама + тетя)
Выписка ЕГРН
Обоснование: исправление ошибки (если есть документы, что земля изначально сельхоз, приложите)
Срок: 10-15 рабочих дней
Если это исправление технической ошибки (кадастровый инженер изначально неверно указал ВРИ), то процедура упрощенная — достаточно заявления и документов, подтверждающих ошибку. Если это изменение ВРИ на основной или условно разрешенный, нужно согласование с администрацией.
Параллельно отправьте покупателю претензию (как я писала в первом ответе), но добавьте пункт: «В связи с вашим уклонением от регистрации и приостановкой исправления ВРИ, мы вынуждены самостоятельно исправить ошибку и снизить налоговую нагрузку. Это наше законное право как собственников».
Развилки и риски
Развилка 1: Покупатель согласится оформить после изменения ВРИ
Если ВРИ сменится на сельхоз, его налог 13% с кадастровой стоимости тоже снизится (так как база — кадастровая стоимость, которая зависит от ВРИ). Ему это может быть даже выгодно.
Вы платите меньший налог, пока он тянет.
Развилка 2: Покупатель начнет оспаривать дарение
Он может заявить, что дарение было на условиях «садоводство», а вы изменили существенное условие. Но это слабый аргумент: вы исправили ошибку, а не изменили назначение земли по сути. Если есть документы, что земля изначально сельхоз, суд встанет на вашу сторону.
Плюс: если он начнет оспаривать, вы встречно оспорите притворную сделку (подмену продажи дарением) — ему это еще невыгоднее, так как на земле его постройки.
Развилка 3: Вы измените ВРИ и подадите иск о понуждении к регистрации
Суд заставит его зарегистрировать право собственности на землю с ВРИ «сельхоз», налог для него будет меньше, для вас — тоже.
Вы взыщете с него убытки (те налоги, что уже заплатили за 2 года).
Главное: действуйте быстро
Если вы сейчас (в течение недели) подадите заявление об изменении ВРИ, это даст вам два преимущества:
Снизит ваш налог с 2026 года (задним числом не пересчитают, но хотя бы с момента регистрации изменений).
Покажет покупателю, что вы не игрушка и готовы действовать.
Уточните:
Какие документы у вас есть, подтверждающие, что земля изначально сельхозназначения (старые выписки ЕГРН, решения администрации, акты обследования)?
Кадастровый инженер согласен возобновить работу или нужен новый?
Готовы ли мама и тетя подписать заявление об изменении ВРИ (нужны подписи всех собственников)?
Сейчас отвечаю бесплатно. Если ответ был полезен, буду благодарна за положительный отзыв/оценку — это помогает мне развивать профиль.
С уважением, юрист Оксана Бояринцева