Здравствуйте, подскажите пожалуйста если на зем.участке ( 29: 22: 022824: 128) стоит старый дом (он зарегистрирован), но он под снос, могу ли я снести дом, и построить новый (через ипотеку)?

Александр!

**Да, вы можете снести старый дом и построить новый на его месте с использованием ипотеки, но это требует строгого соблюдения установленного законом уведомительного порядка. Самостоятельный снос и начало строительства без необходимых уведомлений и согласований являются административным правонарушением и могут привести к признанию новой постройки самовольной, что сделает невозможным её регистрацию и использование ипотечных средств.**

Действия необходимо выполнять в определенной последовательности, чтобы избежать правовых проблем.

### **Шаг 1: Уточнение параметров земельного участка**

Перед началом любых действий критически важно точно определить правовой статус вашего земельного участка.

*   **Категория земель и вид разрешенного использования (ВРИ).** Для строительства жилого дома подходит, как правило, категория **«Земли населенных пунктов»** с ВРИ **«Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)»** или **«Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)»** (приусадебный участок). Строительство на землях иных категорий (например, сельскохозяйственного назначения) сильно ограничено или запрещено.
*   **Где проверить:** Полную и достоверную информацию можно получить из **выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)** об основных характеристиках объекта недвижимости. Заказать её можно онлайн на сайте Росреестра или через МФЦ.

### **Шаг 2: Снос существующего дома (уведомление о сносе)**

Процедура регулируется **Градостроительным кодексом РФ (ст. 55.32)**. Простой снос без уведомления — это нарушение.

1.  **Подача уведомления о планируемом сносе.** В орган местного самоуправления (администрацию города/района) по месту нахождения участка направляется **уведомление о планируемом сносе** объекта капитального строительства. К уведомлению прикладываются правоустанавливающие документы на землю и дом.
2.  **Получение ответа от администрации.** Местная администрация в течение 7 рабочих дней проверяет соответствие сноса градостроительным нормам и направляет вам ответ. Если ответ положительный или молчаливый (ответа нет в течение 7 дней), вы можете приступать к сносу.
3.  **Снятие снятого дома с кадастрового учета.** После физического сноса здания необходимо подать в Росреестр (через МФЦ) заявление о **прекращении существования объекта недвижимости** (дома) с приложением акта о сносе. Это исключит старый дом из ЕГРН и освободит вас от уплаты налога на имущество за него.

### ️ **Шаг 3: Строительство нового дома (уведомительный порядок)**

Строительство нового объекта ИЖС также осуществляется в уведомительном порядке (ст. 51.1 ГрадК РФ).

1.  **Подача уведомления о планируемом строительстве.** До начала строительных работ вы направляете в ту же местную администрацию **уведомление о планируемом строительстве**. В нём указываются ключевые параметры будущего дома: количество этажей, высота, площадь, отступы от границ участка и т.д. Администрация проверяет соответствие этих параметров градостроительным регламентам.
2.  **Получение ответа и начало работ.** В течение 7 рабочих дней администрация должна либо направить **уведомление о соответствии** (разрешение на строительство в современной форме), либо об отказе. При получении «уведомления о соответствии» или при отсутствии ответа в установленный срок вы вправе начать строительство. С этого момента уведомление действует 10 лет.
3.  **Завершение строительства и ввод в эксплуатацию.** По окончании строительства вы направляете в администрацию **уведомление об окончании строительства**. К нему прикладывается технический план дома, который готовит кадастровый инженер. Администрация в течение 7 рабочих дней проводит проверку и, если всё в порядке, направляет в Росреестр документы для **постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности**. Вы получаете выписку из ЕГРН на новый объект.

### **Шаг 4: Особенности при использовании ипотеки**

Привлечение ипотечных средств на строительство вносит свои коррективы и накладывает дополнительные обязательства.

*   **Предварительная консультация с банком.** **До подачи каких-либо уведомлений** необходимо обратиться в банк, который предоставляет ипотеку на строительство (целевая ипотека на ИЖС). Нужно выяснить их конкретные требования к заемщику, к участку и к процедуре.
*   **Залог.** Как правило, в качестве обеспечения по ипотечному кредиту банк будет требовать **залог права аренды на земельный участок и залог будущего дома**. Это означает, что право собственности на строящийся объект будет обременено в пользу банка.
*   **Порядок взаимодействия.** Банк может потребовать, чтобы уведомления и документы направлялись с его ведома. Выплаты по ипотеке часто носят траншевый (поэтапный) характер — банк перечисляет деньги по мере завершения определенных этапов строительства, подтвержденных отчетами оценщика или представителя банка.

### ️ **Ключевые риски и рекомендации**

1.  **Нарушение уведомительного порядка.** Начало строительства без подачи уведомления или с нарушением указанных в нём параметров (например, выход за границы отступов) приведет к тому, что дом будет считаться **самовольной постройкой**. Его будет крайне сложно, а часто невозможно, узаконить и зарегистрировать.
2.  **Неправильное оформление сноса.** Если не снять снесенный дом с кадастрового учета, вы продолжите числиться его собственником и платить налог на несуществующий объект.
3.  **Несоответствие ВРИ участка.** Строительство жилого дома на земле, не предназначенной для этого, является грубым нарушением и может повлечь не только отказ в регистрации, но и обязанность снести постройку за свой счет.
4.  **Совет:** Перед началом работ рекомендуется получить **градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)** в местной администрации. Этот документ содержит все необходимые ограничения и параметры для строительства на вашем конкретном участке.

Итоговый вывод: Процедура требует последовательных административных действий. Для минимизации рисков, особенно с учетом ипотеки, целесообразно обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся на недвижимости и строительстве, а также заранее проработать вопрос с ипотечным банком.