Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Далее, через месяц, в апреле 2008 года, вторым постановлением администрации, была произведена замена участка
В марте 2008 года в адрес снт, по первому постановлению, администрацией района был выделен зу, с кадастровым номером 0001, площадью 17,5 Га, но согласно полученной мной на днях выписке ЕГРН, он оказался всего 6,5 Га. Далее, через месяц, в апреле 2008 года, вторым постановлением администрации , была произведена замена участка …0001 на участок с номером …52, площадь которого стала уже 22,5 Га, с разрешенным использованием «для садоводства». В ту же дату образования участка …52, 21.03.2007 года, из него был образован еще один участок под номер …189, площадью 5.1 Га, но уже с разрешенным использованием «для общего пользования», из которого в декабре 2008, были образованы 69 участков, но уже опять с разрешенным использованием «доя садоводства», среди которых фигурирует и сой участок, который я приобрела у ревизора снт, как у физ.лица, владевшим на тот момент данным участком.
Меня беспокоит юридическая чистота возникновения моего личного участка в прошлом, в целях понимания возможных проблем в последствии, когда до его образования происходили странные рокировки с номерами участков и их площадями, и в администрации района, и далее председателем в самом снт, согласно имеющимся у меня документам. Получается, что при имеющейся площади участка …0001 - 6,5 Га, по постановлению передаются 17,5 Га, потом по второму постановлению через месяц меняется номер на 52 и площадь становится на 22,5 Га. И в этот же день из участка …52 рождается участок общего пользования 6,5 Га, который далее дробят на 69 участков, и опять меняют разрешенное использование « для садоводства» и начинают их рандомно продавать людям. Насколько я знаю, отделить участок …189 из …52 администрация или кто-там это делал, могли, по процедуре «разделение участка без изменения границ участка», что, видимо, и было сделано, т.к. из этого же …52 участка параллельно, далее, еще выделялись участки, но при этом, по требованию закона, изменять разрешенное использование выделяемых участков нельзя, и в 2007 тоже. А мы, видим, согласно выписке, что разрешенное использование изменено. Насколько это законно?
Хотела бы, чтобы юристы, компетентные в земельных вопросах, прокомментировали вышеизложенную ситуацию, указав, где именно, на каком этапе были допущены нарушения закона, и какими последствиями это может обернуться для нас, добросовестных покупателей. Заранее, спасибо.
Людмила здравствуйте! Ваш вопрос достаточно объемный для и требует проработки документов, предлагаю вам его задать на платном сервисе и приложить имеющиеся документы, тогда вы сможете получить полную консультацию по вашей ситуации и получить практические рекомендации по вариантам решения вашей ситуации.
Здравствуйте.
Давайте разберем происходящее по порядку, оценим законность изменений вида разрешенного использования и риски для вас как для добросовестного покупателя.
Анализ трансформации участков и изменения вида использования
Схема, которую вы описали (выделение земли, замена участка, выделение земель общего пользования и последующая их нарезка под садоводство), действительно выглядит сложной, но не всегда означает мошенничество. Однако, есть моменты, требующие внимания.
1. Изменение площади и номеров (6,5 га -> 17,5 га -> 22,5 га).
В 2008 году такие скачки часто происходили в процессе межевания. Первичное постановление могло быть вынесено на основании старых карт, а по факту при выезде геодезистов площадь оказывалась другой, или к СНТ «прирезали» свободную землю. Администрация имела право вносить изменения в свои постановления или отменять старые и издавать новые для исправления технических ошибок или уточнения границ. Если это было закреплено постановлениями Главы района, то юридически процедура соблюдена.
2. Дробление земель общего пользования (ЗОП) под личные участки.
Это самый тонкий момент. Участок №...189 (5,1 га) был выделен как «для общего пользования». По закону, действовавшему в тот период (ФЗ-66 «О садоводческих объединениях»), земли общего пользования (дороги, площадки и т.д.) должны передаваться в собственность юридического лица (СНТ) или в общую совместную собственность членов.
Перевод земель из категории «общего пользования» в «для садоводства» с последующей продажей физическим лицам возможен только через постановление Администрации об изменении вида разрешенного использования (ВРИ).
Вы пишете, что при дроблении на 69 участков ВРИ снова стало «для садоводства». Это означает, что либо:
— Администрация выпустила постановление об изменении ВРИ (тогда это законно).
— Либо при кадастровом учете произошла ошибка или намеренная подмена данных (что является нарушением).
Законно ли изменение ВРИ при разделе?
При разделе земельного участка образуются новые участки с тем же видом разрешенного использования, что и у исходного. Это общее правило (статья 11.4 Земельного кодекса РФ). То есть, если делили участок «общего пользования», то и новые 69 участков должны были стать «общим пользованием».
Однако, если Администрация своим актом (постановлением) изменила ВРИ исходного участка или вновь образованных участков до их продажи, то формально закон был соблюден. Администрация района имеет полномочия менять ВРИ в рамках градостроительных регламентов.
Ваши риски и сроки исковой давности
Самый важный аспект для вас сейчас — это время. С момента описываемых событий (2007–2008 годы) прошло более 15 лет.
1. Срок исковой давности.
Согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ, общий срок исковой давности составляет 3 года. Максимальный срок исковой давности, за пределами которого защита права невозможна даже при наличии уважительных причин пропуска, составляет 10 лет со дня нарушения права.
Это означает, что оспорить образование вашего участка сейчас практически невозможно, даже если в 2008 году процедура была проведена с нарушениями регламента. Сроки вышли.
2. Статус добросовестного приобретателя.
Вы приобрели участок по договору купли-продажи, зарегистрировали право собственности в Росреестре. Согласно статье 302 ГК РФ и позиции Конституционного суда, государство не может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения государства по воле уполномоченного органа (Администрации). Поскольку Администрация сама издавала постановления о выделении и разделении земли, считается, что воля государства на передачу земли была.
3. Исключение — земли Лесного фонда.
Единственный серьезный риск в таких ситуациях — если выяснится, что эти 22,5 га наложились на земли Лесного фонда (лесничества). В таких спорах государство иногда пытается восстановить сроки даже спустя много лет. Но если ваш участок находится внутри массива СНТ, вокруг есть другие участки и дома, вероятность изъятия стремится к нулю.
Моя рекомендация
На мой взгляд, вам не стоит паниковать. Документы прошли государственную регистрацию в 2008 году, затем вы зарегистрировали переход права на себя. Многократная проверка Росреестром при каждом переходе права подтверждает легитимность текущего статуса участка.
Чтобы окончательно успокоиться, я рекомендую:
1. Заказать выписку из ЕГРН «О переходе прав» на ваш объект. Там будет видна вся цепочка собственников.
2. Убедиться, что границы вашего участка установлены (сделано межевание) и они не пересекают границы лесничеств (это можно увидеть на Публичной кадастровой карте, включив слой «Зоны с особыми условиями использования»).
Если границы уточнены и претензий от Лесхоза нет — юридическая чистота вашего права собственности защищена сроком приобретательной давности и статусом добросовестного покупателя.
Если у Вас остались вопросы или нужна помощь, можно всегда обратиться в мой чат. Для отправки необходимых фото, сканов, копий документов по Вашему вопросу в окне чата есть кнопка «прикрепить файлы». По правилам сайта услуги в чате платные. pravoved.ru/lawyer/4360668/
Если вы считаете, что моя консультация помогла Вам с вашим вопросом, вы можете выразить свою благодарность, перечислив мне любую сумму через форму на сайт, мне будет приятно.
Т.е. межевание уже имело место быть на момент оформления и первого постановления, и второго, которые были созданы в 2008, ровно через год, после оформления в Росреестре участков …52, …189. И сложно поверить в то, что Администрация, не осознавала, какой именно участок и какой именно площадью она выделяет снт. Отдел земельных отношений в администрации, в любом случае, должен был проверить документы, выписки ЕГРН, перед выделением земли и вынесением первого постановления, в котором фигурирует первоначальный участок …0001, площадью 17,5 Га, но при этом на деле, согласно выписки ЕГРН, он всего 6,5 Га. Это же не частная лавочка, а администрация района.
И уже через месяц, переигрывается выделяемый участок с …0001 на …52, площадью 22,5 Га, который зарегистрирован в Росреестре годом ранее, вместе с выделенным из него участком …189, причем в одну и ту же дату, 21.03.2007 г.
И зачем надо было администрации одновременно выделять из …52 участка кусок земли …189 и менять РИ, возможно нарушая закон, если через год, председатель его раздробил в декабре 2008 на 69 участков, и при этом снова поменял РИ на землю «для садоводства».
Землю в 2007, 2008 выделяли тогда строго под план организации и застройки снт, и он есть у нас, там действительно указан ЗУ …189, как ЗОП. Значит ее и отделяли от ЗУ …52, на основании этого плана. Зачем тогда его было запрашивать у администрации с иным РИ, если председатель его предполагал практически через полгода после выхода постановления, сразу же реорганизовать на 69 участков, и опять сделав землей для садоводства, начать продавать людям. Слишком витиеватый путь, для конечной цели, изначально ЗУ…52 имел необходимое РИ, для садоводства, но его для чего-то, по предоставленному в администрацию председателем «Плану организации и застройки» реорганизовали одномоментно прямо в день рождения родительского участка …52.
Ваше дополнение существенно проясняет картину и, должен признать, вы провели отличное детективное расследование. Факты, которые вы сопоставили (даты постановки на кадастровый учет в 2007 году и постановления 2008 года), действительно указывают на классическую «серую» схему того времени.
Давайте я объясню вам логику этих действий с точки зрения «кухни» земельных отношений тех лет и отвечу, почему это происходило именно так.
Почему даты не совпадают (2007 vs 2008)
То, что участки ...52 и ...189 появились в ЕГРН (тогда еще ГКН — Государственный кадастр недвижимости) 21.03.2007, означает дату их постановки на кадастровый учет.
В те годы работала такая схема:
СНТ заказывало межевание большого массива.
Кадастровые инженеры «нарезали» участки на бумаге и ставили их на учет в кадастровой палате (появлялись номера и площади). Статус этих участков был «временный».
И только спустя год (в 2008-м) Администрация выпускала Постановление о передаче этих уже сформированных участков в собственность СНТ.
Ошибка в первом постановлении (где указан старый участок ...0001) — это типичная халатность чиновников (copy-paste из старых документов 90-х годов), которую они исправили вторым постановлением, подтянув реальные кадастровые номера (...52), уже существовавшие в базе с 2007 года. Здесь криминала нет, это бюрократическая неразбериха.
В чем суть схемы с «переобуванием» ВРИ (Садоводство -> ЗОП -> Садоводство)
А вот здесь вы абсолютно правы в своих подозрениях. Логика «витиеватого пути», который вы описали, объясняется требованиями законодательства к утверждению Генплана СНТ.
Зачем выделили ЗОП (участок ...189) в 2007 году?
Администрация не имела права выделить землю СНТ без утвержденного Проекта организации и застройки (Генплана). По нормативам (СНиП), в любом СНТ обязательно должна быть земля общего пользования (дороги, проезды, площадки для мусора, сторожка) — это обычно 20-25% территории.
Если бы СНТ принесло на утверждение план, где сплошные участки для продажи и нет дорог/инфраструктуры — Администрация обязана была бы отказать. Поэтому на бумаге и в кадастре выделили участок ...189 как «Земли общего пользования» (ЗОП). Это было сделано «для галочки», чтобы легально получить землю от района.
Зачем ЗОП распилили на 69 участков в конце 2008 года?
Как только земля перешла в собственность СНТ (после постановлений 2008 года), руководство СНТ, видимо, решило монетизировать «лишнюю» землю. Участок ...189, который по документам должен был быть дорогами или парком, раздробили на 69 кусков и продали.
Это прямое нарушение градостроительных норм того времени. Фактически, у садоводов украли общую территорию, превратив ее в товар.
Юридическая оценка и последствия для вас
Отвечая на ваш вопрос «Насколько это законно?»:
Действия по превращению земель общего пользования обратно в участки для садоводства и их распродажа через несколько месяцев после получения земли — это незаконная схема обхода градостроительных регламентов. Это делалось для личного обогащения лиц, причастных к управлению СНТ в тот период.
Почему вам не стоит бояться сейчас?
Несмотря на то, что «рождение» вашего участка в 2008 году произошло с нарушением логики и, вероятно, закона (так как он возник из земель общего пользования), для вас работают два железобетонных фактора защиты:
Срок исковой давности. Любые претензии по нарушениям при приватизации и распределении земель СНТ должны были быть предъявлены в течение 3 лет (максимум 10 лет). С 2008 года прошло почти 18 лет. Срок давности истек окончательно и бесповоротно. Оспорить образование этих 69 участков сейчас невозможно.
Регистрация в Росреестре. Государство, в лице регистратора, пропустило эту сделку в 2008 году. Зарегистрировав право собственности на эти 69 участков, государство признало законность процедуры. Вашей вины как покупателя здесь нет.
Резюме: Да, вы вскрыли старую махинацию председателя и, возможно, сотрудников администрации тех лет. Но юридически эта история «зацементирована» временем. Ваш участок в безопасности, так как сроки для оспаривания тех постановлений и протоколов давно прошли.