Здравствуйте, если я приняла квартиру по акту, но еще не оформляла в собственность, она будет продаваться по переуступке или уже по дкп?

Здравствуйте! Это очень хороший и важный вопрос. Ответ на него зависит от одного ключевого фактора: зарегистрировали ли вы в Росреестре переход права собственности к застройщику по договору долевого участия (ДДУ).

Здравствуйте Мария! 

Вы можете продать квартиру только по договору уступки прав требования (цессии) по вашему договору долевого участия (ДДУ) или иному договору с застройщиком.

Почему не ДКП (договор купли-продажи):

Для заключения ДКП вы должны быть собственником недвижимости, то есть иметь зарегистрированное право в Росреестре.
Акты приема-передачи и подписанные документы с застройщиком дают вам лишь право требования на передачу оформленной в собственность квартиры в будущем, но не право собственности как таковое.
Таким образом, вы продаете свое право на получение этой квартиры от застройщика. Такую сделку нужно будет совершать с тем, кто купит у вас этот актив. Обязательно уведомите об уступке застройщика, так как это часто требует согласования по ДДУ.

Для корректного оформления договора цессии, проверки первоначального договора с застройщиком и минимизации рисков для вас и покупателя необходимо получить индивидуальную консультацию.

Это очень хороший и важный вопрос. Краткий ответ: квартира будет продаваться по договору уступки права требования (цессии), а не по ДКП.

Давайте разберем подробнее, почему.

Правовая суть ситуации
1.Вы еще не собственник. Приняв квартиру по акту приема-передачи, вы стали участником долевого строительства (ДДУ) с полностью исполненными со стороны застройщика обязательствами. У вас есть право требования передачи квартиры от застройщика, которое возникло из ДДУ. Право собственности возникает только после государственной регистрации в Росреестре на основании уже оформленного ДКП с застройщиком (или акта ввода дома в эксплуатацию + передачи).
2.Что является предметом продажи? Вы продаете не саму квартиру (как объект недвижимости), а свое право требования на нее, вытекающее из ДДУ. Это право, которое в будущем превратится в право собственности.
Чем договор уступки (цессии) отличается от ДКП?
 
 
Признак
Договор уступки права требования (цессия)
Договор купли-продажи недвижимости (ДКП)
Предмет договора
Право требования будущей передачи квартиры от застройщика.
Конкретный объект недвижимости (квартира), на который у продавца уже есть зарегистрированное право собственности.
Момент перехода права
Право требования переходит к новому дольщику после регистрации уступки в Росреестре. Право собственности у нового владельца возникнет позже, при регистрации на основании отношений с застройщиком.
Право собственности на квартиру переходит к покупателю сразу после регистрации ДКП в Росреестре.
Основание права
Основной документ — ваш ДДУ с застройщиком.
Основной документ — выписка из ЕГРН о праве собственности.
Налоги
При продаже до 5 лет владения ДДУ применяется налоговый вычет в 1 млн руб. (как для имущества, не являющегося недвижимостью), а не 13% от кадастровой стоимости.
При продаже до 5 лет владения применяется стандартный имущественный вычет (1 млн руб.) или вычет в сумме расходов на приобретение.

Ключевые моменты при продаже по уступке в вашей ситуации:
1.Согласие застройщика: Проверьте ваш ДДУ. Почти во всех договорах требуется письменное согласие застройщика на уступку. Это обязательный шаг.
2.Отсутствие задолженности: У вас не должно быть долгов по ДДУ перед застройщиком (вся сумма уплачена).
3.Государственная регистрация: Договор уступки подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Только после этого право переходит к новому покупателю.
4.Уведомление застройщика: После регистрации уступки новый дольщик предоставляет в офис застройщика документы, чтобы компания знала, на чье имя оформлять окончательный ДКП и право собственности.

Документы для продажи:

Ваш паспорт.
Основной ДДУ с застройщиком (и все дополнительные соглашения к нему).
Акт приема-передачи квартиры.
Документы об оплате (квитанции, выписки).
Согласие застройщика на уступку (если требуется).
Если вы замужем/женаты — нотариально заверенное согласие супруга на продажу, так как права по ДДУ являются совместно нажитым имуществом. Это критически важный момент.
Вывод:
Пока вы не оформили квартиру в собственность (не получили выписку из ЕГРН), вы продаете ее по договору уступки права требования. Это стандартная и законная процедура.

Рекомендация: Перед заключением сделки обязательно проконсультируйтесь с юристом по недвижимости или риэлтором, который специализируется на новостройках. Он поможет проверить договор, получить согласие застройщика, правильно составить договор уступки и минимизировать риски для обеих сторон сделки.

Ставь отзыв или лайк