Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Прошу разъяснить: Могут ли другие дольщики продать квартиру целиком без моего согласия?
Я являюсь дольщиком квартиры в РФ (долевая собственность). Продажа квартиры планируется целиком, с участием всех дольщиков. Я постоянно проживаю за пределами РФ и действую через нотариальную доверенность.
Продажа квартиры инициирована в связи с наличием покупателя, который планирует приобретение объекта с использованием ипотечного кредита. Со слов родственников и риэлтора, существует риск, что банк может не одобрить ипотеку покупателю из-за того, что у одного из продавцов (у меня) в настоящее время просрочен внутренний паспорт РФ. Даже если доверенность действительна. В связи с этим мне предлагается альтернативная схема оформления сделки.
Мои родственники (другие дольщики) настаивают на том, чтобы я подарил свою долю одному из них с обещанием передать мне деньги после последующей продажи квартиры. Я отказываюсь от дарения, так как считаю данную схему для себя небезопасной, и настаиваю на стандартной продаже доли в составе общей сделки купли-продажи с безналичным расчётом.
В связи с этим один из дольщиков (мой брат) направил мне сообщения, в которых:
выдвигает ультиматум: либо я соглашаюсь на дарение, либо он «умывает руки» и отказывается участвовать в продаже;
утверждает, что остальные дольщики могут продать свои доли третьим лицам без моего согласия, после чего я «сам буду разбираться» с новыми собственниками;
фактически оказывает давление, склоняя меня к дарению доли, мотивируя это необходимостью устранить возможные сложности с одобрением ипотеки покупателю.
Прошу разъяснить:
Могут ли другие дольщики продать квартиру целиком без моего согласия?
Могут ли они продать свои доли третьим лицам без соблюдения моего преимущественного права покупки?
Какие правовые последствия для меня возникнут, если другие дольщики продадут свои доли посторонним лицам?
Создаёт ли для меня какие-либо юридические риски мой отказ от дарения доли, в том числе в контексте просроченного внутреннего паспорта РФ?
Имею ли я право настаивать на продаже квартиры исключительно в формате обычной купли-продажи с безналичным расчётом?
Какие меры правовой защиты у меня есть в случае давления со стороны других дольщиков или попыток обойти мои права как сособственника?
Здравствуйте, Данил.
Вы правильно решили отказаться от дарения доли с обещанием выплатить Вам стоимость доли после продажи квартиры.
Свои доли они могут продать без Вас с соблюдением требований статьи 250 ГК о праве преимущественного выкупа доли сособственниками.
Вы вправе настаивать на продаже квартиры за наличный расчет или без ипотеки.
Просроченный российский паспорт не является основанием для отказа в регистрации перехода права собственности на квартиру (долю в праве собственности на квартиру).
С уважением! Г. А. Кураев
Здравствуйте.
Продать квартиру целиком без Вашего участия другие собственники не могут, поскольку в соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации:
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.
Для продажи всего объекта необходимо волеизъявление всех долевых собственников. При этом свои доли они продать могут, предварительно предложив Вам их выкупить.
При Вашем отказе или неполучении от Вас ответа в течение одного месяца они могут продать свои доли любым третьим лицам.
Впоследствии, если доля Ваша незначительна и Вы в квартире не проживаете, новые собственники могут в судебном порядке потребовать прекращения права собственности на Вашу долю с выплатой Вам её рыночной стоимости. (п. 4 ст. 252 ГК РФ)
Какие правовые последствия от продажи их долей третьим лицам для Вас? Особо никаких, кроме вышеописанных. У Вас сейчас одни сособственники, будут другие.
Риски от отказа от договора дарения я уже описал выше. Вы имеете полное право не соглашаться на дарение или продажусвоей доли, для Вас такой отказ никакой ответственностью не грозит.
Имею ли я право настаивать на продаже квартиры исключительно в формате обычной купли-продажи с безналичным расчётом?
Имеете. Закон не обязывает Вас соглашаться на получение наличных денег, если Вы этого не хотите.
Какие меры правовой защиты у меня есть в случае давления со стороны других дольщиков или попыток обойти мои права как сособственника?
Пока Вам защищаться не от чего.
Я лично эту схему с дарением доли Вашими родственниками не очень понимаю. Дарение доли возможно только через нотариуса, который проверяет сделку гораздо глубже, чем Росреестр и Сбербанк.
Скорее всего, и договор дарения Вы никакой заключить не сможете с недействительным внутренним паспортом.
Нотариус точно обратит на это внимание, по регламенту они обязаны проверять паспорта участников сделки на действительность путём направления прямого запроса в органы внутренних дел.
Здравствуйте.
Нет, они не могут продать свои доли третьим лицам без соблюдения вашего преимущественного права покупки.
Статья 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право покупки доли в праве общей собственности. Это означает, что при продаже доли постороннему лицу, другие участники долевой собственности имеют право приобрести эту долю на тех же условиях, что и предложены постороннему покупателю.
Для реализации этого права, продавец доли обязан письменно уведомить остальных сособственников о намерении продать свою долю, указав цену и другие существенные условия договора.
Если другие сособственники откажутся от своего права или не воспользуются им в течение месяца с момента получения уведомления, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Важно- Ваша доверенность, даже если она действительна, не отменяет ваше преимущественное право покупки.
Если другие дольщики продадут свои доли посторонним лицам, нарушив ваше преимущественное право покупки, то в соответствии с пунктом 3 статьи 250 ГК РФ, вы имеете право в течение трех месяцев с момента, когда вам стало известно о нарушении вашего права, требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Это означает, что вы сможете приобрести эту долю на тех же условиях, что и посторонний покупатель.
Ваш отказ от дарения доли не создает для вас юридических рисков, связанных с самим фактом отказа. Дарение – это добровольная сделка, и вы имеете полное право отказаться от нее.
Здравствуйте,
Не смогут продать, не предложив Вам сначала выкупить ( ст 250 ГК РФ).
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Вот если Вы откажетесь, тогда имею права продать третьим лицам.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Но, конечно, в Вашем случае идёт больше давление на Вас в целях проведения сделки по дарению, нежели их желания продать свои доли хоть частями. Ведь и клиентов на доли может и не быть. И квартира полностью продастся гораздо дороже, чем доли по отдельности каждым из них.
Конечно, риск есть, если Вы подарите под якобы обещание Вам в дальнейшем отдать деньги за Вашу долю. Сделка то по дарению является безвозмездной. Мы не знаем, какие у Вас там отношения между собой. Но нужно прям быть уверенным в родственниках, что с Вами потом расчитаются, как договаривались.
Какие правовые последствия для меня возникнут, если другие дольщики продадут свои доли посторонним лицам?
В Вашу квартиру заедут люди, которых Вы не знаете и будут жить на всей ее территории, до тех пор пока Вы с ними соглашением не определите кто какую комнату займет. Чтобы Вам потом продать свою долю, Вы уже этим новым собственникам предлагаете ее к выкупу, если отказываются, также продаете третьему лицу. Если найдете покупателя.
А для чего вообще Ваши родственники ( содольщики) и агент пытаются Вам навязать дарение? Не вижу ограничений, чтобы Вы не участвовали в сделке ДКП как один из продавцов. Вы постоянно проживаете за границей. Где Вашим документом, удостоверяющим личность является загранпаспорт. В доверенности на представителя также указывается загранпаспорт. При этом, если бы Вы непосредственно приехали на сделку и предъявили в РФ загранпаспорт, то Вам бы отказали в приеме документов. Но от Вас действует представитель по доверенности здесь в РФ. Он предъявит свой паспорт и Вашу доверенность. Ваша личность проверена нотариусом при составлении доверенности. То есть, для Росреестра я не вижу оснований отказать. Но допускаю, что так как сделка проходит с использованием ипотечных средств, сам Банк придирается к этому моменту. Уточните у родственников, что конкретно и где не получается с документами? Вероятно, что именно с Банком проблемы. Я уже слышала такое, что сберовская программа не даёт ввезти данные загранпаспорта. Ну тогда тут только другого покупателя искать, с прямыми деньгами или где одобрение будет со стороны Банка. Либо Вам идти на уступки по дарению. Тут только Вам решать.
Отвечаю на ваши вопросы и уточняю ситуацию.
1. Почему родственники и агент настаивают на дарении?
Со слов родственников и риэлтора, причина заключается в том, что у покупателя ипотека, и банк, по их утверждению, может отказать в одобрении кредита из-за того, что у меня в настоящий момент просрочен внутренний паспорт РФ.
Дарение предлагается как способ «убрать меня из числа продавцов», чтобы банк не учитывал мои документы при ипотечной сделке.
2. Есть ли у меня действующие документы и доверенность?
Да. Я постоянно проживаю за границей, мой действующий документ — заграничный паспорт РФ.
Сделка планируется через нотариальную доверенность, в которой указаны мои актуальные данные заграничного паспорта. Я лично в сделке участвовать не планирую.
3. Какие именно проблемы возникают с документами и где?
На текущий момент мне не предоставлено ни одного официального отказа или письменного требования от банка.
Речь идёт исключительно о словах риэлтора и родственников о том, что «банк может не одобрить ипотеку» по причине просроченного внутреннего паспорта продавца.
Я допускаю, что сложности возникают именно на стороне банка, возможно, в конкретной ипотечной программе (в том числе, как вы справедливо указали, из-за ограничений IT-системы банка на ввод данных заграничного паспорта). Однако документально это не подтверждено.
4. Почему я отказываюсь от дарения?
Дарение доли с обещанием передать мне деньги после продажи квартиры я считаю для себя юридически и финансово небезопасным.
Дарение является безвозмездной сделкой, и никаких юридических гарантий последующего расчёта со мной такая схема не даёт. В условиях давления и ультиматумов со стороны одного из дольщиков я не считаю возможным идти на такой шаг.
5. Рассматриваю ли я альтернативы?
Да. Я не отказываюсь от продажи квартиры и готов участвовать в сделке в стандартном формате купли-продажи с безналичным расчётом.
Если конкретный банк или конкретная ипотечная программа не допускают такую схему, я считаю более корректным искать:
• либо другого покупателя,
• либо другой банк / ипотечную программу,
а не перекладывать риски банка и покупателя на меня через дарение доли.
Вы, кстати, сами можете связаться с Банком, у которого одобрена ипотека у Покупателя, поинтересоваться насчёт Вашего вопроса. И тогда сомнения в родственниках отпадут, если Банк Вам скажет, что именно в самом Банке загвоздка.
Конечно, я Вас понимаю, что через договор дарения идти Вам совсем не хочется и не безопасно. Есть риск не получить свои деньги. Это Ваше право отказаться от этой схемы.
Им ничего не останется, как искать другого Покупателя. Скорее всего, с прямыми деньгами или сотрудничающего с иным Банком.
Доли они свои будут продавать до «марковкиного заговенья». И не выгодно, и желающих в очереди не будет стоять точно.
Основной риск, это признание Вашей лоли незначительно й по статье 252 Гражданского кодекса РФ.
При этом, если у Вас это единственное жилье в России, то признание доли незначительной маловероятно.
Если Вам потребуется дополнительная консультация или помощь в подготовке документов, можете написать мне в чат личных сообщений.