Какие налоги я буду платить с этих долей?

Здравствуйте!

Нотариус НЕ нужен, так как продаются обе доли по одному договору (ст.42 закона о госрегистрации недвижимости).

Обращайтесь в МФЦ.

Вы заплатите налог со своей доли, если владеете ею менее 3-5 лет (п.17.1 ст.217 НК РФ).

Как вы получили свою долю?

Вам обязательно нужен нотариус. Без него сделку не зарегистрируют, так как продаётся доля в праве общей собственности (ст. 42 ФЗ-218).

1. Оформление сделки: МФЦ или нотариус?
Короткий ответ: Сделка потребует обязательного нотариального удостоверения.

Обоснование:
Согласно ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», нотариальное удостоверение обязательно, если продается:

Доля в праве общей собственности на недвижимость (и земельный участок, и жилой дом подпадают под это правило).
Имущество, принадлежащее несовершеннолетнему или недееспособному лицу (это не ваш случай, но нотариус уже требуется по первому пункту).
Важный нюанс с доверенностью: Поскольку вы продаете долю тети по генеральной доверенности, эта доверенность также должна быть нотариально удостоверена. Причем, учитывая, что тетя является гражданином Германии, доверенность должна быть легализована для использования в России (как правило, через апостиль и нотариальный перевод), если она выдана за границей. Российский нотариус, который будет удостоверять договор купли-продажи, обязательно проверит действительность и полномочия по этой доверенности.

Роль МФЦ: МФЦ является лишь посредником-оператором для приема документов в Росреестр. Само соглашение о продаже долей (ДКП) вы подготовите и удостоверите у нотариуса. После этого нотариус сам направит документы на регистрацию перехода прав в Росреестр (часто через МФЦ, но это его техническая работа). Вам не нужно самостоятельно идти в МФЦ для подачи, если нотариус оказывает услугу электронной регистрации (что сейчас стандартная практика).

2. Какие налоги вы будете платить?
Здесь ситуация для вас и для тети разная, так как отличаются сроки владения и налоговый статус.

а) Продажа вашей доли (владение менее 3-х лет / 5-ти лет):
Поскольку вы владеете долей менее года (и, очевидно, менее минимального срока владения), доход от ее продажи подлежит налогообложению (НДФЛ 13%).

Налоговая база: Сумма дохода от продажи вашей 1/2 доли, указанная в договоре.
Как можно уменьшить налог:

1.Применить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Это сумма, которую можно вычесть из дохода от продажи. Например, если ваша 1/2 доля продается за 5 млн руб., налоговая база будет 5 млн — 1 млн = 4 млн руб. НДФЛ = 4 млн * 13% = 520 тыс. руб.
2.Учесть документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этой доли. Если вы купили долю, то можете предоставить договор купли-продажи и доказательства оплаты. Тогда налоговая база = доход от продажи минус расходы на приобретение. Этот способ часто выгоднее, если расходы были значительными.
Вы обязаны: Подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган в году, следующем за годом продажи, и уплатить налог до 15 июля.
б) Продажа доли тети (владение более 5-ти лет):
Тетя владеет своей 1/2 долей более 10 лет, что превышает минимальный срок владения (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Для недвижимости, полученной по наследству, этот срок составляет 5 лет.

Следовательно, доход тети от продажи ее доли НЕ ОБЛАГАЕТСЯ НДФЛ в России.
Но! Поскольку тетя является налоговым резидентом Германии (предположительно, живет там постоянно), у нее может возникнуть обязанность по уплате налога в Германии с этого дохода по немецкому законодательству. Это уже ее зона ответственности. В России налога не будет.
Важно: В договоре купли-продажи будет указана общая сумма за весь объект (земля + дом) и, как правило, прописано, как эта сумма распределяется между долями. Для целей налогообложения важна сумма, относящаяся к каждой продаваемой доле.

3. Порядок ваших действий (пошагово):
      1.Проверка доверенности: Убедитесь, что генеральная доверенность от тети действительна, содержит полномочия на продажу ее доли, нотариально удостоверена за границей, на нее проставлен апостиль, и у вас есть ее нотариально заверенный перевод на русский язык.
      2.Обращение к нотариусу: Найдите нотариуса в России (в том же регионе, где находится имущество). Предоставьте ему:

Свой паспорт.
Паспортные данные тети (копию ее заграничного паспорта).
Легализованную доверенность с переводом.
Правоустанавливающие документы на доли (свидетельства о наследстве для тети, ваш договор купли-продажи/дарения и т.д.).
Выписки из ЕГРН на земельный участок и на дом.
Технический/кадастровый паспорт (если есть).
      3.Удостоверение сделки: Нотариус подготовит проект договора купли-продажи, в котором вы будете выступать как продавец своей доли и как представитель тети по доверенности — продавец ее доли. После проверки всех документов и расчетов нотариус удостоверит сделку.
      4.Расчет с покупателем: Часто расчет происходит через нотариальную escrow-сейфовую ячейку или банковский аккредитив для безопасности. Нотариус может организовать этот процесс.
      5.Регистрация перехода права: Нотариус самостоятельно направит договор и заявление на государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю в Росреестр. После регистрации вы получите выписки из ЕГРН.
       6.Налоговая обязанность: В начале следующего года (2025) вам нужно будет заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ за 2024 год, указав доход от продажи своей доли, и уплатить рассчитанный налог.
Итог:
1.Нотариус обязателен для удостоверения сделки по продаже долей.
2.Налог (13%) вы заплатите только со своей доли, так как владеете ею менее минимального срока. Доход тети от ее доли в России налогом не облагается.
3.Ключевой документ — правильно оформленная доверенность от тети. Без нее совершить сделку невозможно.

Ставь отзыв или лайк