ИП КФХ в 2025 году снизил по суду кадастровую стоимость земельного участка сельхозназначения, для выкупа

Здравствуйте Светлана!

Федеральный закон №237-ФЗ регламентирует связанные с кадастровой оценкой процессы. Этот закон определяет ответственных исполнителей и методики расчёта, процедуру обжалования результатов оценки и перечень участников процесса.

Законодательство предусматривает два законных основания для пересмотра кадастровой стоимости:

– Наличие недостоверных данных. Это ошибки в исходной информации, которые искажают расчёт: неверные технические параметры объекта (площадь, материалы), ошибочное назначение, некорректный год ввода в эксплуатацию, а также опечатки и арифметические неточности.

– Существенное расхождение с рыночной ценой. Это доказанное несоответствие кадастровой стоимости её рыночному эквиваленту на одну и ту же дату. Чаще это завышение из-за того, что при массовой оценке не учли индивидуальные характеристики объекта, такие как износ, неудачная планировка и другое.

Согласно действующему законодательству, кадастровая стоимость не должна превышать рыночную стоимость объекта недвижимости. В связи с этим, любое лицо, чьи права нарушает завышенная кадастровая стоимость, например, собственник, который платит налог или арендатор, который платит арендную плату, могут ее оспорить. Это можно сделать, обратившись в специально созданную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд. При этом, в обязательном порядке необходимо провести рыночную оценку своего объекта недвижимости.

Здравствуйте . 

Несмотря на мораторий, ИП КФХ может начать подготовку к процедуре выкупа заранее.

Важно обеспечить, чтобы договор аренды земельного участка был продлен  до момента, когда станет возможным выкуп. Если срок аренды истекает до 2032 года необходимо своевременно подать заявление о продлении договора аренды. Законодательство, как правило, предусматривает преимущественное право арендатора на продление договора аренды, особенно если он добросовестно исполнял свои обязательства. В случае отказа в продлении, необходимо будет оспаривать такой отказ в судебном порядке, ссылаясь на намерение выкупить участок после снятия моратория и на наличие судебного решения о снижении кадастровой стоимости.

Судебное решение о снижении кадастровой стоимости действует до результатов новой переоценки, т.е. до 01.01.2027 г. Однако, если мораторий продлится до 2032 года, то к моменту снятия моратория может быть проведена новая государственная кадастровая оценка. В этом случае, кадастровая стоимость может измениться.

Законодательство  тоже может измениться, и условия выкупа могут быть пересмотрены.

Здравствуйте.

Ситуация, к сожалению, типовая для региональных мораториев.  

Как сохранить сниженную кадастровую стоимость и выкупить в 2032 году, после снятия моратория?

 Никак.
Действующее законодательство не предусматривает возможности сохранить сниженную по суду кадастровую стоимость до 2032 года и выкупить участок после снятия моратория по этой «старой» стоимости.

 1. Судебное решение о снижении кадастровой стоимости имеет временный характер

В Вашем случае в самом решении суда прямо указано кадастровая стоимость снижена до даты новой государственной кадастровой оценки — до 01.01.2027.

После этой даты судебное решение утрачивает силу автоматически, применяется новая кадастровая стоимость, утверждённая субъектом РФ.

Это следует из статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ — кадастровая стоимость является результатом оценки на определённую дату, статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ — для расчётов применяется кадастровая стоимость, внесённая в ЕГРН и действующая в соответствующий период.
 
2. Мораторий на выкуп не «замораживает» кадастровую стоимость

Закон Воронежской области № 118-ОЗ от 25.11.2025 запрещает приватизацию (выкуп) до 01.01.2032, не содержит норм о сохранении или продлении кадастровой стоимости, сниженной по суду.

Региональный закон не может изменить порядок действия кадастровой стоимости, установленный федеральным законом.

 
3. Цена выкупа определяется на дату обращения за выкупом

Действующее законодательство прямо устанавливает, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, цена выкупа определяется исходя из кадастровой стоимости, действующей на дату обращения за выкупом, а не на дату заключения договора аренды и не на дату вынесения судебного решения об оспаривании кадастровой стоимости.

Так, часть 3 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» прямо предусматривает:

«В случае, если при оказании государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, размер платы или цена определяется исходя из величины кадастровой стоимости, применяется кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, действующая по состоянию на дату подачи заявления о предоставлении такой государственной или муниципальной услуги».

Из приведённой нормы следует, что юридически значимым моментом для определения цены является дата подачи заявления о выкупе,  для расчёта цены используется кадастровая стоимость, действующая и внесённая в ЕГРН именно на эту дату.

Таким образом, после 01.01.2032 выкуп земельного участка будет возможен исключительно по кадастровой стоимости, действующей на дату подачи заявления о выкупе.

Таким образом, сохранить сниженную в 2025 году кадастровую стоимость и выкупить участок в 2032 году по этой стоимости — юридически невозможно.

Единственный законный вариант после новой кадастровой оценки повторно оспаривать кадастровую стоимость,
и уже затем — выкупать участок.

Добрый день! Никак зафиксировать кадастровую стоимость объекта на длительный срок вы не сможете, как только будет переоценка, она изменится. Но! Смотрите, что можно сделать. Когда происходит переоценка перед тем как внести данные в ЕГРН  публикуется перечень объектов с новой кадастровой стоимостью (проект кадастрового отчета), вы можете написать возражение (замечания), если не согласны со стоимостью и приложить отчет об оценке либо решение суда (надо будет проверить актуальность документа) Этот порядок регулируется ст 14 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» 

И вообще, почему в суд обращались? Можно было бы сделать отчет о рыночной стоимости объекта и подать в соответствующее ГБУ в вашем регионе (специально созданные в субъектах РФ государственные бюджетные учреждения).Как это сделать есть свежая статья на сайте Росреестра

https://rosreestr.gov.ru/press/archive/kak-skorrektirovat-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti/?ysclid=ml0k1eonex645003442

Как установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной?

В рамках досудебного обжалования заявитель также имеет возможность установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Это право правообладателя в любом момент жизненного цикла объекта использовать его уникальные характеристики или его окружения.

Для этого можно обратиться с заявлением в государственное бюджетное учреждение путём:
личного обращения, в том числе в МФЦ;
направить регистрируемое почтовое отправление с уведомлением о вручении;
с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая Портал госуслуг.

Форма заявления и требования к его заполнению утверждены Росреестром.

Что должно быть приложено к заявлению:
отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости. Он должен быть составлен в форме электронного документа;
доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подаётся представителем заявителя.

то есть в 2032 году, если вдруг кадастровая стоимость вас не устроит, если не изменится порядок, можно будет обратиться с отчетом о рыночной стоимости объекта в ГБУ и при положительно решении изменить стоимость без суда.