Здравствуйте можно ли мне продать квартиру, если на ней долг, купить хотят под материнский капитал

Здравствуйте!

Продать квартиру с долгом (например, ипотечную) возможно, но для этого нужно учесть несколько важных моментов:

Согласование с банком. Пока заёмщики не погасили ипотечный кредит полностью, квартира находится в залоге у банка. Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ, владельцы ипотечного жилья не могут продать его без согласования с залогодержателем. Поэтому первым шагом будет получение разрешения банка на продажу квартиры.
Выделение долей. Перед продажей необходимо оформить квартиру в общую долевую собственность, выделив доли каждому члену семьи — супругам и детям. Размер долей можно определить по соглашению, но рекомендуется ориентироваться на судебную практику: доля ребёнка должна быть соразмерна его части материнского капитала.
Разрешение органов опеки. Органы опеки контролируют, чтобы при продаже квартиры не нарушались имущественные права детей. Они дадут согласие на продажу, только если смогут убедиться, что сделка не ухудшит материальное положение ребёнка. Например, если родители покупают другую квартиру, где ребёнку выделяется не меньшая доля, чем в продаваемой квартире.
Способы продажи ипотечной квартиры:
досрочно закрыть кредит и затем продавать квартиру уже без обременения;
оформить договор купли-продажи, получив согласие банка;
переоформить ипотечный кредит на покупателя (если это не противоречит условиям кредитного договора).
Подготовка документов. Для оформления сделки потребуются:
заявление родителей или законных представителей в органы опеки;
паспорта всех совершеннолетних участников сделки и свидетельства о рождении детей;
документы на недвижимость;
правоустанавливающий документ по встречной сделке;
разрешение от банка, если квартира в ипотеке;
сертификат на материнский капитал, который использовали при покупке квартиры;
согласие супруга/супруги на сделку;
согласие совершеннолетнего ребёнка, который владеет частью недвижимости.
Уплата налогов. Не забывайте об уплате подоходного налога с продажи, если недвижимость была в собственности менее пяти лет (в некоторых случаях минимальный срок владения может быть сокращён до трёх лет).
Обратите внимание, что при нарушении условий, под которые опека одобрила продажу квартиры, сделку могут признать недействительной. В этом случае недвижимость вернут прежним владельцам, а они должны будут вернуть покупателю деньги.

Для более детального разъяснения и учёта всех нюансов вашей конкретной ситуации рекомендуется обратиться к ко мне, так как я специализируюсь на сделках с недвижимостью.