Один сын совершеннолетний, среднему 16 лет дочери 15, хотим продать дом так как уже 5лет живём в квартире, и расчитаться с ипотекой

Здравствуйте, Роберт. Ситуация действительно сложная, так как при продаже долей несовершеннолетних детей требуется обязательное согласие органов опеки и попечительства (ООП). Их основная задача — защитить имущественные права ребенка. Просто продать их доли и направить деньги на погашение ипотеки практически невозможно, так как это ухудшает их имущественное положение.

Вот порядок действий и возможные варианты:

1. Ключевое препятствие: Требования органов опеки

ООП дадут разрешение на продажу долей несовершеннолетних только при одновременном выполнении одного из двух условий:

· Либо вы покупаете на имя детей равноценное или лучшее жилье (долю в другой недвижимости), куда будут переведены их деньги от продажи.

· Либо деньги от продажи их долей (в полном объеме) будут зачислены на их специальные блокированные банковские счета, доступ к которым откроется только после их совершеннолетия.

Ваш план (погасить ипотеку) не подходит ни под одно из этих условий, так как дети лишатся своей доли в недвижимости без компенсации.

2. Возможные варианты решения (от наиболее реалистичного к сложному)

Вариант 1. Использовать деньги совершеннолетних, а доли детей оформить иначе

· Что делать: Продать весь дом. Деньги от продажи долей совершеннолетнего сына и вашей жены направить на погашение ипотеки.

· А что с детьми 16 и 15 лет? Их доли (1/4 каждому) должны быть защищены. Есть два суб-варианта:

  1. Перевести их доли в вашу квартиру. Это самый законный путь. Нужно выкупить их доли в доме деньгами от общей продажи и оформить на них доли в ипотечной квартире. Для этого потребуется согласие банка (так как квартира в залоге). Банки иногда идут на это, но могут выдвинуть условия (например, увеличение страховки). Квартира из единоличной собственности жены станет общей долевой собственностью (жена + дети).

  2. Положить их деньги на спецсчета. Если вариант с долей в квартире невозможен, деньги за их доли будут заморожены на счетах до 18 лет.

Вариант 2. Попытаться получить разрешение ООП под обязательства (маловероятно, но попробовать можно)

Можно обратиться в ООП с подробным финансовым обоснованием: продажа дома — единственный способ избежать долговой ямы и сохранить единственное жилье для детей (квартиру). При этом вы должны предоставить нотариальное обязательство:

· Снять для детей благоустроенное жилье, эквивалентное по условиям, на время действия ипотеки.

· Выделить им доли в квартире после снятия обременения (погашения ипотеки).

· Гарантировать, что часть средств будет зачислена на их счета.

  Шансы невелики, но в некоторых регионах, при доказательстве критической ситуации, ООП могут пойти навстречу.

Вариант 3. Ждать совершеннолетия детей

Продать дом поэтапно: сначала доли жены и старшего сына (с соблюдением права преимущественной покупки другими совладельцами), а доли младших детей продать после того, как им исполнится 18 лет.

· Минус: Процесс затянется на годы, вы будете продолжать платить ипотеку.

3. Пошаговый порядок действий (для наиболее вероятного Варианта 1)

1. Семейный совет: Получить согласие всех собственников (включая совершеннолетнего сына) на продажу.

2. Оценка: Провести независимую оценку рыночной стоимости дома.

3. Уведомление других собственников: Как совладельцы, вы обязаны в письменной форме предложить выкупить ваши доли друг другу по цене оценки. Это право преимущественной покупки. Если откажутся — нужно получить от них нотариальные отказы. Только после этого можно продавать долю третьим лицам.

4. Обращение в банк: Если планируете переоформить доли на детей в ипотечной квартире — срочно получите письменное согласие банка. Без этого ничего не получится.

5. Органы опеки: Обратиться в ООП по месту нахождения дома с пакетом документов:

   · Заявление от родителей.

   · Паспорта, свидетельства о рождении.

   · Документы на дом и квартиру.

   · Согласие банка (если есть).

   · Договор купли-продажи дома (проект).

   · Доказательства, куда пойдут деньги детей (договор о выделении долей в квартире или обязательство открыть блокированный счет).

6. Получение разрешения ООП.

7. Сделка: Нотариальное оформление договора купли-продажи всего дома (обязательно для сделки с долями несовершеннолетних).

8. Регистрация: Подача документов в Росреестр для перехода прав к покупателю и, параллельно, оформление новых долей в квартире на детей.

4. Чего делать нельзя

· Формировать фиктивные договоры дарения долей детей вам или совершеннолетнему сыну. ООП и Росреестр тщательно проверяют такие сделки, они будут оспорены.

· Давить на органы опеки или предоставлять ложные сведения. Это приведет к отказу и может привлечь внимание контролирующих органов.

· Продавать доли без уведомления других собственников — они смогут оспорить сделку в суде в течение 3 месяцев.

Краткий вывод:

Без предоставления детям альтернативной собственности (доли в квартире) или гарантий сохранения их денег до 18 лет продать их доли в доме для погашения ипотеки не получится.

Рекомендуемый путь:

1. Получите согласие банка на включение детей в число собственников квартиры.

2. Обратитесь в ООП за предварительной консультацией, предоставив план с выделением долей в квартире.

3. Наймите юриста, специализирующегося на недвижимости и семейном праве, для сопровождения сделки. Это сэкономит время и минимизирует риски.

Начните с диалога с банком и консультации в органах опеки.