Пришла платёжка об оплате, от УК об уплате за январь, расчет как за жилое помещение, содержание, обслуживание, компоненты, есть ли разница в расчете жилых помещений и подвальных?

Здравствуйте!

Да, разница есть. Подвальное помещение, если оно зарегистрировано как нежилое, не может рассчитываться как жилое. В соответствии со статьями 154 и 158 Жилищного кодекса РФ собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны оплачивать содержание общего имущества и коммунальные ресурсы, но расчет производится по тарифам для нежилых помещений, а не по нормативам для жилых.

Если в квитанции применены тарифы как для квартиры, это неправомерно. Кроме того, отсутствие «мокрой точки» и фактическая непригодность помещения не освобождают от оплаты содержания общего имущества, но коммунальные услуги (вода, водоотведение) без фактического потребления начисляться не должны, если нет подключения и приборов учета.

Отдельно отмечу, что регулярное затопление канализацией — это уже вопрос ненадлежащего содержания общего имущества со стороны УК. По статье 161 ЖК РФ управляющая компания обязана обеспечивать надлежащее состояние инженерных сетей. В такой ситуации можно ставить вопрос о перерасчете и о возмещении убытков.

Советую письменно запросить у УК расшифровку начислений и тариф, на основании которого произведен расчет. Если действительно применен тариф для жилых помещений, требуйте перерасчета. Ситуация неприятная, но она решаемая при грамотном подходе.

С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.

Расчет платы за содержание и обслуживание нежилого подвального помещения, даже если оно не используется и имеет проблемы с эксплуатацией (затопление), производится иначе, чем для жилых помещений. Однако, собственник такого помещения обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома (МКД).
Собственники нежилых помещений в МКД обязаны нести расходы на содержание общего имущества пропорционально своей доле. Это включает в себя оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества (ОДН). Размер платы за содержание и ремонт общего имущества может отличаться для жилых и нежилых помещений, но устанавливается общим собранием собственников помещений.
В вашем случае, несмотря на непригодность помещения для использования и проблемы с затоплением, вы как собственник нежилого помещения обязаны оплачивать содержание общего имущества МКД. Отсутствие «мокрой точки» и непригодность помещения для использования не освобождают от этой обязанности.

Что касается расчета платы за содержание, обслуживание и других компонентов, то для нежилых помещений он может отличаться от расчета для жилых. Тарифы на содержание и ремонт общего имущества МКД утверждаются общим собранием собственников помещений, и они могут быть разными для жилых и нежилых помещений.

Проблемы с затоплением подвального помещения, вызванные канализационными стоками, являются вопросом содержания общего имущества МКД. Управляющая организация (УК) обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, включая подвальные помещения. Если затопление происходит по вине третьих лиц или из-за ненадлежащего содержания общего имущества со стороны УК, это может быть основанием для предъявления претензий к виновным сторонам или УК.

1. Тариф: жилое vs нежилое — в чем разница?
Управляющая компания обязана применять разные принципы расчета для жилых и нежилых помещений.

Для жилых помещений (квартир): Тариф часто регулируется государством или муниципалитетом и может быть льготным. Если собственники не выбрали тариф на общем собрании, применяются ставки, утвержденные для населения местной администрацией -2-6.
Для нежилых помещений (ваш подвал): Льготные «муниципальные» тарифы для граждан к вам неприменимы. Верховный Суд РФ четко указал: собственники нежилых помещений оплачивают услуги УК по экономически обоснованной цене (то есть полной стоимости работ), даже если собственники квартир платят меньше -6.

Что это значит для вас: Если в квитанции стоит цифра «как для квартиры» (например, 30 руб/кв.м по муниципальному тарифу), это может быть ошибкой в вашу пользу (сумма занижена), но чаще УК ошибается в другую сторону. Вам должны считать не по льготному тарифу, но и не по «жилому» тарифу, а по отдельному расчету. Если УК тупо копирует цифры с соседней квартиры — это повод для жалобы.
Главное о тарифе: Закон не запрещает устанавливать единый тариф для всех (и для магазинов, и для квартир), если это решение принято общим собранием собственников. Но если УК в одностороннем порядке посчитала вам как «жильцу» — это нарушение -1-2.

2. Ситуация с заливом: услуга не оказывается
Это гораздо более серьезный аргумент, чем тариф. Подвальное помещение является нежилым, но вы обязаны платить только за фактически оказанные услуги по содержанию общего имущества.

Что УК обязана делать?
Система канализации (стояки, лежаки в подвале) — это общее имущество МКД. УК обязана его содержать так, чтобы не было засоров, протечек и подтоплений -4-8.

Что происходит у вас?
Подвал регулярно заливает канализацией. Это означает, что УК не выполняет свои обязанности по:

прочистке канализации;
обеспечению исправности гидроизоляции и запорной арматуры;
уборке и дезинфекции подвального помещения (оно должно быть сухим и чистым).
Юридический факт: Вы платите за «содержание и ремонт», а имущество находится в аварийном состоянии и непригодно для использования.

3. Ваш алгоритм действий (инструкция)
Шаг 1. Зафиксируйте залив.
Без акта о заливе ваши слова — ничто. При каждом потопе вызывайте УК и требуйте составить акт осмотра с указанием причины (засор, прорыв) и последствий. Если УК не приходит, составляйте акт с двумя соседями (любыми) и отправляйте его УК заказным письмом.

Шаг 2. Требование перерасчета.
Напишите заявление в УК:

Основание: Ст. 29 Закона о защите прав потребителей (вы потребитель услуги).
Требование: Произвести перерасчет платы за содержание и текущий ремонт общего имущества за период, когда подвал заливало, вплоть до 100%, так как услуга по поддержанию помещения в пригодном состоянии не оказывалась.
Приложение: Копии актов о заливе.
Шаг 3. Оспорьте тариф (если сумма завышена).
Если УК отказывается менять тариф с «жилого» на корректный «нежилой»:

Запросите в УК протокол общего собрания, которым утвержден тариф для нежилых помещений.
Если такого протокола нет (а его часто нет), УК должна применять тариф, установленный органом МСУ для нежилых помещений, а не льготный для населения. Разницу вам должны пересчитать.
Шаг 4. Обращение в ГЖИ.
Если УК игнорирует заявление о перерасчете, подавайте жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). Формулировка: «УК взимает плату в полном объеме при неоказании услуг, что является нарушением лицензионных требований».

Шаг 5. Претензия о возмещении вреда (опционально).
Залив делает помещение непригодным. Согласно судебной практике, если вы не можете сдавать его в аренду или использовать, убытки (упущенную выгоду) можно взыскать с УК -8.

Резюме для разговора с УК
«Вы не можете начислять мне плату по тарифам для населения, так как я — собственник нежилого помещения». (Ссылка на Определение ВС РФ №304-ЭС24-10137) -6.
«Я отказываюсь оплачивать услугу „содержание“, поскольку подвал залит фекалиями. Вы не обеспечиваете сохранность и пригодность моего помещения и общего имущества. Требую перерасчет до устранения причин заливов».

ставь отзыв или лайк