Здравствуйте! Ситуация достаточно типовая, но с важными нюансами. Давайте разберем по порядку, что, сколько и когда нужно вернуть арендатору (который съезжает).
Для начала уточним термины, чтобы не было путаницы:
Арендодатель (собственник) — вы, тот, кто сдает квартиру.
Арендатор (наниматель) — тот, кто съезжает.
1. Анализ договора и действий арендатора
Срок уведомления: В договоре прописано 30 дней. Арендатор уведомил вас «вчера вечером» о выезде 27 числа текущего месяца. Это означает, что он уведомил вас менее чем за 30 дней, нарушив договор.
Дата окончания аренды: По логике договора и его уведомления, он считает последним днем аренды 27 число текущего месяца. Это важно для расчета.
2. Что и в каком порядке подлежит возврату
Обычно при аренде передаются три суммы:
Оплата первого месяца — это была плата за фактическое проживание, она уже «сгорела».
Залог (депозит) — предназначен для компенсации возможного ущерба квартире, коммунальных долгов и т.д. Возвращается в полном объеме при условии, что квартира сдана в сохранности, а счета оплачены.
Оплата последнего месяца — вот здесь ключевой момент.
3. Судьба оплаты «за последний месяц» и неустойка
Это самая сложная часть. Трактовка может зависеть от того, как эта сумма названа и для чего предназначена в договоре или расписке.
Вариант 1 (самый распространенный): «Оплата последнего месяца» как аванс. Если в договоре или в вашей переписке это прямо названо «оплатой за последний месяц проживания», то она является авансовым платежом за тот месяц, когда арендатор съезжает. Поскольку он съезжает 27 числа, а месяц оплачен до 27 числа следующего месяца, у вас возникает обязанность вернуть ему пропорциональную часть этой суммы за неиспользованные дни (с 28 числа текущего месяца по 26 число следующего).
Вариант 2: «Оплата последнего месяца» как обеспечение договора. Иногда (особенно если это не прописано четко) эту сумму рассматривают как дополнительное обеспечение исполнения договора наравне с залогом. Но даже в этом случае ее основное предназначение — покрытие последнего платежа.
Здесь вступает в силу пункт о неустойке. Арендатор нарушил условие об уведомлении за 30 дней. Согласно договору, он должен оплатить неустойку в размере месячной платы.
Как это работает на практике:
Вы удерживаете из возвращаемых средств сумму неустойки (один месячный платеж).
Сначала эта неустойка покрывается из той самой суммы «за последний месяц», так как она еще у вас и является деньгами арендатора.
Если сумма «за последний месяц» равна месячной плате, то она полностью идет в счет уплаты неустойки. Возвращать в этом случае из нее нечего.
Залог (депозит) при этом возвращается полностью, если нет претензий по квартире. Неустойка удерживается не из залога, а из арендных платежей.
4. Пошаговый расчет и итоговая сумма к возврату
Допустим:
Месячная плата = 30 000 руб. (для примера).
Оплата «за последний месяц» = 30 000 руб.
Залог = 30 000 руб.
Что произошло:
Арендатор внес при заселении: 30 000 (1-й месяц) + 30 000 (последний месяц) + 30 000 (залог) = 90 000 руб.
Он прожил 3,5 месяца, регулярно платя. На момент уведомления он оплатил все периоды, включая текущий, до 27 числа.
Расчет при выезде 27 числа:
Неустойка за нарушение уведомления: 30 000 руб. (полная месячная плата).
Источник для уплаты неустойки: сумма «за последний месяц» (30 000 руб.).
Возврат «оплаты за последний месяц»: 30 000 (аванс) — 30 000 (неустойка) = 0 руб. к возврату.
Возврат залога: 30 000 руб. (возвращается полностью, при условии отсутствия претензий по квартире и коммуналке).
ИТОГО К ВОЗВРАТУ АРЕНДАТОРУ: 30 000 руб. (только залог).
5. Важные действия и сроки
Составьте акт приема-передачи квартиры. В день выезда (27 числа) обязательно осмотрите квартиру вместе с арендатором, проверьте сохранность имущества, показания счетчиков. Составьте акт, где укажите: Дату выезда.
Состояние квартиры.
Отсутствие претензий (или их наличие).
Отметку о том, что в связи с нарушением срока уведомления (менее 30 дней) из суммы, внесенной в качестве оплаты последнего месяца, удержана неустойка в размере месячной платы согласно п. X договора. Пусть арендатор подпишет этот акт. Это критически важно.
Срок возврата залога. Законом строго не установлен, но обычно это делается в день выезда после подписания акта или в течение 1-7 дней, если нужно проверить счета за коммунальные услуги. Уточните этот момент в вашем договоре. Чем быстрее вы вернете залог (если нет претензий), тем меньше споров.
Если арендатор не согласен. Объясните ему расчет, ссылаясь на пункт договора о неустойке. Ваша позиция законна и основана на подписанном документе. Если он не подписывает акт и претензию, составьте его в одностороннем порядке в присутствии свидетелей (можно соседей), сфотографируйте состояние квартиры. Деньги возвращайте только по расписке или переводом с четкой формулировкой («возврат залоговой суммы по договору аренды от …»).
Краткий ответ:
Арендатору (съемщику) вы обязаны вернуть только сумму залога (депозита) при условии сдачи квартиры в сохранности.
Сумма, внесенная им как «оплата за последний месяц», скорее всего, полностью уйдет на покрытие предусмотренной договором неустойки за нарушение 30-дневного срока уведомления.
Когда: Залог возвращается в день выезда после подписания акта приема-передачи квартиры без претензий или в срок, указанный в договоре.
Главный совет: Всё общение с арендатором по этому поводу ведите в письменном виде (WhatsApp, Telegram подойдут) и обязательно оформите акт приема-передачи при его выезде.
Буду благодарна лайку на мой ответ
ответил выше.