Ещё момент, доли надо как то объединять, или они автоматически объединяются?

Здравствуйте! Спасибо за подробный и очень интересный вопрос. Давайте разберем вашу ситуацию пошагово, опираясь исключительно на актуальные нормы Налогового кодекса РФ и разъяснения Минфина России, действующие в 2026 году.

Самое главное и приятное для вас новшество: с 1 января 2024 года действуют поправки, которые кардинально меняют вашу ситуацию в лучшую сторону. Теперь при продаже недвижимости, которая была образована в результате объединения долей (пусть даже купленных в разное время), срок владения исчисляется по-новому. Ваши новые доли, купленные с мужем, будут считаться приращением к вашей старой доле. Это прямо предусмотрено абзацем 7 пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса .

Как это работает в вашем случае:
Вы не обязаты физически «объединять» доли в Росреестре перед продажей (хотя это можно сделать, но для налоговой это не принципиально). Для налогообложения важна дата возникновения права на весь объект в том виде, в каком вы им владеете. Поскольку ваша «старая» добрачная доля находится у вас более 5 лет, и вы лишь увеличили объем своих прав (прикупили соседские доли), срок владения всей вашей совокупной долей (старая + новая) отсчитывается от даты регистрации вашего ПЕРВОГО права собственности на эту квартиру .

По поводу долей мужа и детей:
Здесь ситуация сложнее, но тоже решаема.

Ваши доли (все вместе): Как мы выяснили, налог при продаже вашей объединенной доли платить не нужно, даже если новой доле нет 3 лет. Срок владения «приращивается» к старому.
Доли мужа: У мужа нет «старой» доли, к которой можно было бы «прирастить» новую. Его срок владения его долей исчисляется с даты покупки (менее 3 лет назад). Это совместно нажитое имущество, но для налоговой значение имеет именно дата регистрации его права.
Доли детей: Аналогично мужу, срок владения детей считается с момента регистрации их права.
Однако, есть еще один важнейший нюанс, связанный с материнским капиталом. Поскольку покупка долей была с использованием средств господдержки, при продаже всей квартиры вы можете применить имущественный вычет в размере подтвержденных расходов. Причем, благодаря разъяснениям Минфина (письмо от 05.09.2024 № 03-04-05/84461), расходы на покупку этих долей, понесенные членами вашей семьи (в том числе мужем), могут быть учтены при расчете налога для каждого собственника пропорционально его доле. То есть налоговая база для мужа и детей может быть значительно уменьшена или сведена к нулю.

Что касается дарения доли мужа вам:
Если муж подарит вам свою долю перед продажей, то эта доля перейдет к вам. В этом случае срок вланения ею для вас начнется не с момента покупки мужем, а с момента регистрации вашего права на нее по договору дарения. То есть срок обнулится, и эта доля попадет под налог. Этот вариант крайне невыгоден и не решает проблему налога, а создает её. Мы не рекомендуем так делать.

Стратегия «под ключ», чтобы избежать налога законно:

Ничего не дарим. Оставляем структуру собственности как есть.
Продаем все доли одновременно по одному договору купли-продажи (или несколько договоров, но в рамках одной сделки). Это важно.
Используем право на уменьшение дохода на расходы. Для вашей доли (где срок более 5 лет) — налог обнуляется по сроку владения. Для доли мужа и детей (где срок менее 3 лет) — применяем имущественный вычет в сумме документально подтвержденных расходов на их покупку. Эти расходы известны (цена в вашем старом договоре купли-продажи, где вы покупали доли на семью). Скорее всего, доход от продажи не превысит расходы, и налога не будет.
Про льготу для семей с двумя детьми (освобождение от НДФЛ):
Это отдельная норма (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ), позволяющая не платить налог независимо от срока владения, если семья с двумя и более детьми улучшает жилищные условия. Ваш случай подходит идеально.
Условия для применения:

У вас двое и более детей (до 18 лет или до 24, если учатся очно).
Вы продаете квартиру (старую) и в том же году (до 30 апреля следующего) покупаете новое жилье (или погашаете кредит на него) общей стоимостью больше, чем продали старое.
В результате покупки новой квартиры вы должны улучшить жилищные условия. Что считается улучшением: увеличение общей площади или кадастровой стоимости. Поскольку у вас дети, улучшением будет считаться покупка квартиры большей площадью, чем была у вас в собственности (суммарно всех долей). Кадастровая стоимость новой квартиры должна быть выше, чем проданной.
Новая квартира оформляется в общую собственность всех членов семьи (включая детей).
В моральном и юридическом плане описанные мной способы — это не «избегание» налогов, а законная налоговая оптимизация, право на которую вам предоставил законодатель. Все действия абсолютно прозрачны и допустимы.

Нужно ли объединять доли?
Для налоговой — нет. Но для удобства продажи и оформления единого пакета документов мы рекомендуем провести процедуру объединения ваших долей (старой и новой) в Росреестре. Это делается путем подачи заявления и получения одной выписки из ЕГРН на ваш объединенный объект права. Это техническая процедура, которая не влияет на налоговые последствия, но упрощает жизнь.

Пошаговый план действий:

Консультация: Провести точный расчет ваших расходов и предполагаемой цены продажи.
Подготовка документов: Собрать все платежные документы по прошлым сделкам (для подтверждения расходов).
Регистрация (по желанию): Объединить ваши личные доли в Росреестре.
Продажа: Заключить договор купли-продажи, четко прописав доли и цену.
Покупка: Найти и купить новую квартиру большей площади в том же налоговом периоде, оформив ее на всех.
Декларация: При необходимости подать декларацию 3-НДФЛ, приложив расчеты и документы на покупку новой недвижимости (если будете использовать льготу на детей или вычет на расходы).
Конечно, в рамках одного ответа сложно учесть все цифровые нюансы вашей конкретной ситуации. Такие дела требуют индивидуального расчета и грамотного составления договоров.

Если моя консультация оказалась Вам полезной, можете поддержать меня по ссылке: pravoved.ru/lawyer/4310577/
Если остались вопросы или появились новые — пишите в личные сообщения для более развернутой консультации и составления НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ!
С уважением, Дмитрий Филимонов!