Здравствуйте, у нас умер отец, в наследство остался земельный участок, право на которое получили 3 детей, двое

Здравствуйте!
Ситуация классическая для наследственных споров: есть участок в общей долевой собственности, но один из собственников (ваша сестра) не регистрирует свое право и не участвует в жизни имущества. Формально она собственник (раз вступила в наследство), но юридически ее право не оформлено до конца. Это создает проблемы.

Для понимания ситуации и её решения:
1. Статус сестры.
Фраза «в наследство вступила, но не зарегистрировала в регистрационной палате» означает следующее:
1. Она получила свидетельство о праве на наследство у нотариуса. С этого момента она считается собственником доли (наследник считается принявшим наследство независимо от регистрации права).
2. Она не подала документы в Росреестр, чтобы внести запись в ЕГРН. Для оборота недвижимости это не критично (она может продать долю по свидетельству), но для межевания и строительства это создает трудности. 

Она полноправный сособственник, просто Росреестр еще не знает, что она собственник. Но для суда, нотариуса и кадастрового инженера она собственник.

2. Почему она мешает межеванию.
Для проведения межевания (уточнения границ участка или выдела долей) требуется согласие всех участников долевой собственности. Если участок стоит на кадастровом учете без четких границ (или вы хотите его разделить), нужно подписывать соглашение.

Если она отказывается подписывать или просто молчит — вы не можете законно провести межевание и, соответственно, получить разрешение на строительство.

3. Ваши варианты действий.
Есть два легальных пути: мировой (попытаться договориться) и судебный (принудительный). Третий путь (строить самовольно) — крайне рискованный, так как дом могут признать самостроем и снести:
Вариант 1. Попытаться найти сестру и договориться.
Поскольку она гражданка Украины, и связь не поддерживается, это сложно, но попытаться стоит:
· Что делать: Найти ее контакты (через других родственников, соцсети, запросы в нотариальную палату Украины, если известен город). Предложить выкупить ее долю. Если она согласится, вы станете единоличными собственниками и решите все вопросы без нее.
· Плюсы: Быстро и мирно.
· Минусы: Может не захотеть продавать или запросить неадекватную цену.
Вариант 2. Судебный порядок (выдел доли в натуре или определение порядка пользования).
Если договориться не получается, нужно идти в суд:
· Суть иска: Не «провести межевание», а «об определении порядка пользования земельным участком» или «о выделе доли в натуре».
· Что это дает: Суд может установить, как именно вы пользуетесь участком. Например, выделить вам и брату в пользование конкретную часть участка (там, где вы хотите строить дом), а сестре — другую часть (формально, пока она не объявится).
· Для суда нужно:
  1. Привлечь сестру как ответчика. Если ее местонахождение неизвестно, суд будет искать ее через последнее известное место жительства и через консульские учреждения (это долго).
  2. Провести межевание за свой счет (нанять кадастрового инженера, который подготовит план раздела). Даже если сестра не участвует, инженер сделает проект.
  3. Представить суду доказательства, что она уклоняется от решения вопросов.
· Итог: Суд выносит решение, на основании которого вы ставите свой выделенный участок на кадастровый учет (уже без ее подписи). На нем вы и строите дом.

4. Что делать, если она так и не объявится, а строить нужно сейчас:
Если связь с сестрой отсутствует полностью, и вы не можете даже вручить ей повестку в суд (не знаете адрес), процесс затянется:
1. Подавайте иск по последнему известному адресу (если она когда-то жила в России или вы знаете город в Украине).
2. Заявляйте ходатайство о назначении адвоката ответчику. Если место жительства ответчика неизвестно, суд обязан назначить адвоката для защиты ее интересов (ст. 50 ГПК РФ). Адвокат будет представлять ее в суде формально, но решение суда будет законным.
3. После решения суда (например, о выделе долей) вы регистрируете свои права на часть участка и строите дом.

5. Начинайте действовать прямо сейчас:
1. Закажите выписку из ЕГРН на участок. Посмотрите, внесены ли уже вы и брат как собственники. Проверьте, есть ли запись о сестре (скорее всего, нет).
2. Наймите кадастрового инженера для подготовки схемы расположения участка или проекта межевания. Скажите ему, что готовитесь к суду.
3. Обратитесь к юристу (можно на бесплатную консультацию) для составления иска.

Без суда, к сожалению, не обойтись. Вам нужно подавать иск об определении порядка пользования или выделе доли. В суде можно будет решить вопрос даже без участия сестры (через назначение адвоката), если найти ее не удается. Межевание вы сделаете в процессе подготовки к суду или по решению суда. Не пытайтесь строить без межевания и без выделения долей. Это приведет к тому, что дом будет построен на общей земле, и сестра потом сможет претендовать на половину этого дома или потребовать его сноса как самостроя.