Есть дом купленный под материнский капитал в котором доли у двух детей и матери, на момент когда покупался дом были уже в разводе

дравствуйте! Ситуация у вас, конечно, запутанная, но, поверьте моей практике, вполне решаемая. Вы большие молодцы, что построили новый дом, и правильно делаете, что заранее думаете о том, как чисто с юридической стороны перевести активы и не ущемить права детей.

Давайте разложу по полочкам, чтобы стало понятно. Представьте, что мы просто пишем план действий.

Главная задача (если коротко)
У вас есть «старый дом» (с детскими долями) и «новый дом» (пока только папин). Чтобы продать старый, нужно дать детям равноценные доли в новом. А так как у вас трое детей и все имеют право на часть материнского капитала, есть нюансы.

Вот пошаговый алгоритм, как это сделать правильно.

Шаг 1. Получаем «добро» от государства (Органы опеки)
Поскольку собственники старого дома — несовершеннолетние дети, просто так продать его нельзя. Нужно разрешение органов опеки и попечительства.

Что вы должны доказать опеке: Что сделка не ухудшит положение детей. То есть вместо квадратных метров в старом доме, они получат такие же (или лучше) метры в новом доме.
Как это работает: Вы идете в опеку по месту нахождения нового дома (или по месту регистрации детей) с заявлением. Объясняете ситуацию, показываете документы на оба дома.
Шаг 2. Готовим документы для опеки
Вам понадобятся:

Документы на старый дом: Свидетельства о собственности (выписки из ЕГРН) на детей и маму. Договор купли-продажи, где видно, что использовался маткапитал.
Документы на новый дом: Подтверждение, что он папин (выписка из ЕГРН). Очень важно — отчет об оценке нового дома. Опека должна увидеть, что стоимость доли ребенка в новом доме не меньше, чем стоимость его доли в старом.
Соглашение о выделении долей: Вы должны заранее составить проект соглашения, по которому папа выделит доли детям в новом доме. Обычно доли выделяются соразмерно материнскому капиталу (поровну на всех членов семьи, включая маму). Здесь важный момент: поскольку третий ребенок не был учтен при первой покупке, сейчас при разделе нового дома нужно сразу заложить доли на всех троих детей, маму и папу, чтобы соблюсти справедливость.
Документы на детей: Свидетельства о рождении всех троих. На третьего ребенка обязательно приложите документ об установлении отцовства — это ваше подтверждение, что папа является его законным представителем.
Шаг 3. Одновременная сделка (Идеальный вариант)
Лучший способ продать старый дом и не запутаться — это сделать одновременную сделку.

Вы получаете разрешение опеки на продажу старого дома при условии одновременного оформления долей в новом.
Вы находите покупателя на старый дом.
В один день вы:

Дарите (или выделяете доли по соглашению) детям часть нового дома.
Продаете старый дом.
Так все обязательства перед детьми выполняются в моменте, и рисков никаких.
Шаг 4. Продажа старого дома
Как только у опеки на руках будет доказательство, что дети получили доли в новом доме (выписки из ЕГРН), они выдадут окончательное разрешение на продажу старого. Деньги от продажи поступят вам, и вы сможете распоряжаться ими свободно.

Важный нюанс про третьего ребенка
Так как на момент покупки первого дома третьего ребенка не было, а дом покупался, когда родители были в разводе, доли в нем были выделены только двум детям и маме. Папа там собственником не был.
Сейчас, когда папа строит новый дом, он обязан учесть интересы всех своих детей. Тот факт, что на третьего ребенка есть документ об установлении отцовства, дает ему ровно такие же права на «родительскую заботу» (в виде доли в жилье), как и у первых двух. Поэтому в новом доме доли лучше выделять на всех троих детей + родителей.

 
Почему здесь нужна помощь специалиста?
На первый взгляд кажется: собрал бумажки и пошел. Но на практике именно в таких «многосоставных» историях (развод, маткапитал, дети от разных периодов) сотрудники опеки очень тщательно проверяют каждую мелочь.

Что может пойти не так:

Опека может потребовать, чтобы доли в новом доме были выделены до продажи старого, но у вас может не быть на это денег (ведь стройка всё забрала).
Оценщик может неправильно оценить старый и новый дом, и опека посчитает, что новая доля ребенка меньше по стоимости.
Нужно юридически грамотно составить «Соглашение о выделении долей», чтобы потом Росреестр не вернул документы.
Поэтому я бы посоветовал вам не ходить по этим кругам одному. Мы можем подготовить идеальный пакет документов, который устроит и опеку, и Росреестр, и买家 (покупателя вашего старого дома).

Если моя консультация оказалась Вам полезной, можете поддержать меня по ссылке: pravoved.ru/lawyer/4310577/

Если остались вопросы или появились новые — пишите в личные сообщения для более развёрнутой консультации и составления необходимых документов! Будем разбираться с вашими бумагами конкретно, чтобы избежать отказов от опеки.

С уважением, Дмитрий Филимонов!

Здравствуйте, Анна!

Краткий вывод:
Сначала нужно выделить доли всем детям в новом доме, затем получить разрешение органа опеки на продажу старого дома (купленного с маткапиталом), и только после этого выходить на сделку. Продать без согласия опеки нельзя.

 
Правовая логика
1. Дом, купленный с материнским капиталом
Применяется Федеральный закон № 256-ФЗ.

Статья 10 обязывает оформить жилое помещение, приобретённое с использованием средств маткапитала, в общую долевую собственность родителей и детей.

Вы указали, что:

дом оформлен на мать и двух детей;
на момент покупки третий ребёнок ещё не родился.
Это соответствует закону: доли обязаны выделяться только тем детям, которые существовали на момент использования средств.

Третий ребёнок юридического права на тот дом не имеет.

 
2. Продажа дома, где есть доли несовершеннолетних
Применяется ст. 37 Гражданский кодекс Российской Федерации и ст. 21 Федеральный закон № 48-ФЗ.

Продажа имущества несовершеннолетних допускается только с предварительного разрешения органа опеки, если сделка:

не ухудшает имущественное положение детей;
обеспечивает им равноценное или лучшее имущество.
Без согласия опеки сделка ничтожна.

 
Алгоритм действий
ЭТАП 1. Выделить доли детям в новом доме
Новый дом принадлежит отцу единолично.

Чтобы опека разрешила продажу старого дома, детям нужно обеспечить имущественную замену.

Отец оформляет:

договор дарения долей детям (нотариально обязательно, так как отчуждается доля);
размер долей — не меньше тех, что у них в старом доме (иначе опека откажет).
После нотариуса — регистрация в Росреестре.

Важно:

доли должны быть реальными, а не символическими;
площадь и условия не должны быть хуже.
 
ЭТАП 2. Получить разрешение органа опеки
Подаётся заявление в опеку по месту нахождения старого дома.

Прикладываются:

документы на старый дом;
выписка ЕГРН на новый дом с уже выделенными долями;
проект договора купли-продажи;
оценка объектов (желательно).
Опека проверяет:

площадь на ребёнка;
стоимость;
отсутствие ухудшения условий.
Срок рассмотрения — до 15 рабочих дней.

 
ЭТАП 3. Продажа старого дома
Поскольку собственники — дети, договор купли-продажи:

удостоверяется нотариально;
подписывается родителями как законными представителями;
при детях старше 14 лет — с их участием.
После регистрации сделки обязательства перед опекой считаются исполненными.

 
Практические риски
Если сначала продать старый дом — Росреестр не зарегистрирует сделку без разрешения опеки.
Если доли в новом доме меньше — опека откажет.
Если ухудшены условия (хуже район, меньше площадь, дом не введён в эксплуатацию) — будет отказ.
Сделку могут оспорить до совершеннолетия детей.
 
Важный момент
Третий ребёнок не обязан получать долю в старом доме,
но если вы выделяете доли в новом доме — разумно распределять их между всеми тремя детьми, чтобы в будущем избежать споров.

 
Если нужно, могу:

рассчитать минимально безопасный размер долей,
подсказать, как правильно сформулировать заявление в опеку,
оценить риски с учётом площади и стоимости домов.
Если мой ответ был полезен, вы можете поддержать консультацию:
pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4362307/