Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Все ли правомерно в таком плане действий?
Для закрытия ипотеки Т-банка по квартире в СПБ хочу взять 3.5 млн у друзей под проценты по договору займа в произвольной стандартной форме, без нотариального заверения. Деньги переведутся прямо на счёт ипотеки в банк. В договоре займа хочу прописать пункт, по которому обязуюсь (по он снятия обременения банком) передать заимодателям квартиру в залог до полного выполнения моих обязательств. Сам нахожусь за границей. Договор на русском языке и его перевод будет нотаризирован и заверен апостилем и далее переслан в Россию (вместе с доверенностью для внесения залога в Росреестр). Все ли правомерно в таком плане действий?
Здравствуйте! Ситуация у вас многоступенчатая, но в целом реализуемая. Главный риск заключается не в отсутствии нотариуса (для договора займа он не нужен), а в сложности регистрации залога удаленно и в «чистоте» будущего обременения. Давайте разберем все по пунктам.
1. Нужно ли заверять договор займа у нотариуса?
Нет, не нужно.
Договор займа между физическими лицами на любую сумму может быть заключен в простой письменной форме и не требует обязательного нотариального удостоверения.
Удостоверять договор у нотариуса нужно только в двух случаях: если этого требуют сами стороны по соглашению, либо в исключительных случаях, прямо предусмотренных законом (например, договор ренты). Ваш случай под это исключение не подпадает.
2. Нужно ли заверять договор залога недвижимости (ипотеки) у нотариуса?
Нет, для вашей ситуации это тоже необязательно.
Договор об ипотеке (залоге недвижимости) может быть заключен в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение требуется только в двух специфических случаях, которые к вам не относятся:
Если в залог передается доля в праве общей собственности на недвижимость (например, 1/2 квартиры) и залог устанавливается не всеми собственниками одновременно. У вас же квартира после снятия обременения банка будет в единоличной собственности.
Если сама сделка, из которой возникло обязательство (например, договор купли-продажи доли), требовала нотариального удостоверения.
3. Какова процедура регистрации залога?
Это самый сложный этап, учитывая ваше нахождение за границей. Простой письменной формы договора недостаточно для возникновения ипотеки. Залог недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Только после внесения записи в ЕГРН у ваших друзей возникнет право залога.
Вам нужно будет подать заявление в Росреестр о регистрации обременения. Сделать это можно одним из способов:
Лично через представителя по доверенности: Вы оформляете нотариальную доверенность на человека в России (например, на друга или родственника), который сможет подать документы от вашего имени в МФЦ.
Электронно: Если у вашего представителя есть усиленная квалифицированная электронная подпись, документы можно подать через сайт Росреестра.
4. Легализация документов, составленных за границей
Вы все правильно понимаете. Чтобы договор займа и залога, подписанный вами за границей, имел юридическую силу в России, необходимо:
Заверить подлинность вашей подписи на договоре у нотариуса в стране вашего пребывания.
Проставить на документе апостиль. Это штамп, подтверждающий законность документа для использования за границей.
Сделать нотариальный перевод документа на русский язык.
5. Важный нюанс: статус квартиры на момент регистрации залога
Вы планируете передать квартиру в залог друзьям после снятия обременения Т-банком. Здесь есть важный момент, связанный со сроками. Как показывает практика, Т-банк подает заявление на снятие ипотеки в течение 48 часов после полного погашения, а Росреестр обрабатывает его до 5 рабочих дней. То есть какое-то время (от нескольких дней до недели) квартира будет «чистой», без обременений.
Вам нужно действовать очень быстро в этот промежуток, чтобы успеть зарегистрировать залог в пользу друзей, пока квартира не «провисла» без защиты. Лучше заранее подготовить все документы для Росреестра, чтобы подать их на следующий же день после получения выписки о снятии залога банка.
6. Риски при заключении договора займа с залогом
Несмотря на то, что нотариус не обязателен, юристы настоятельно рекомендуют учитывать следующие риски:
Споры о действительности сделки: Простая письменная форма, хоть и законна, чаще оспаривается в суде, чем нотариальная. Нотариус проверяет дееспособность сторон и разъясняет последствия сделки, что снижает риски. В вашем случае риск снижается, так как вы действуете осознанно и с друзьями.
Согласие супруга: Если ваши друзья (заимодавцы) состоят в браке, сумма в 3.5 млн рублей может считаться совместно нажитым имуществом. Хотя согласие супруга на выдачу займа предполагается, для подстраховки лучше получить от них нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку. Иначе в случае спора супруг заимодавца может попытаться оспорить договор.
«Чистота» сделки: Убедитесь, что в договоре залога четко прописано, что вы передаете квартиру в обеспечение исполнения обязательств по возврату займа, а не продаете ее. Это должна быть именно ипотека, а не переход права собственности.
Резюме
Да, ваш план правомерен. Вы можете:
Заключить с друзьями договор займа в простой письменной форме.
Заключить договор залога квартиры (ипотеки) также в простой письменной форме.
Легализовать документы через нотариуса за границей, апостиль и перевод.
Выдать доверенность представителю в России для регистрации залога в Росреестре.
Зарегистрировать обременение в Росреестре сразу после снятия залога Т-банка.
Единственное, что может упростить жизнь и снизить риски — это обращение к нотариусу в России удаленно. Сейчас многие нотариусы готовы удостоверить сделку, если стороны выходят на связь по видеосвязи, а документы подписываются электронной подписью. Возможно, это было бы быстрее и надежнее, чем возиться с апостилем и доверенностью.
Желаю удачно закрыть ипотеку и правильно оформить отношения с друзьями!
