Хотим продати квартиру квартира расписана по долям доля моя доля отца доля сестры доля брата послесмерти брата доля отошла его 3 детям один изних не совершоннолетний

Здравствуйте! Ситуация с продажей квартиры, где есть доли, включая доли несовершеннолетних, требует особого подхода и строгого соблюдения закона. Основная сложность в вашем случае — это наследственная доля брата, перешедшая к его трем детям, один из которых несовершеннолетний. Это накладывает дополнительные обязательства и требует участия органов опеки.

Давайте разберем пошаговый план действий.

Шаг 1. Оформление наследственных прав детьми брата
Прежде чем говорить о продаже, дети брата (все трое) должны официально вступить в наследство. Это обязательное условие, без которого они не являются собственниками и не могут участвовать в сделке .

Кто действует от имени несовершеннолетнего?

Если ребенок младше 14 лет, все документы от его имени подает и подписывает его законный представитель (обычно мать или отец, если он жив и не лишен прав).
Если ребенку от 14 до 18 лет, он может подавать заявление сам, но с письменного согласия своего законного представителя.
Что нужно сделать?
Законным представителям (родителям детей) необходимо обратиться к нотариусу по месту открытия наследства (по последнему месту жительства брата) и подать заявление о принятии наследства. Им выдадут Свидетельство о праве на наследство по закону на каждого из трех детей.
Срок: Общий срок принятия наследства — 6 месяцев со дня смерти брата. Если он уже прошел, но дети не вступили в права, вопрос придется решать через суд, чтобы восстановить срок.
Шаг 2. Регистрация права собственности в Росреестре
После получения свидетельства у нотариуса, каждому новому собственнику (включая несовершеннолетнего) необходимо зарегистрировать свое право в Росреестре. Только после этой процедуры они становятся полноправными владельцами долей, и их данные появляются в ЕГРН .

Шаг 3. Получение разрешения органов опеки и попечительства
Это самый важный и критический этап. Так как одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, продажа его доли возможна только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства .

Условия для получения разрешения: Опека даст согласие на продажу только в том случае, если будут соблюдены имущественные права ребенка. Это значит, что ребенок должен получить равноценное возмещение за свою долю.
Как это работает на практике:

Вам нужно будет предоставить в опеку проект договора купли-продажи всей квартиры.
Необходимо доказать, что деньги, вырученные от продажи доли ребенка, будут перечислены на его лицевой счет в банке до подписания основного договора купли-продажи (или одновременно) и будут использованы для покупки другого жилья (или доли в нем) на имя ребенка, либо для улучшения его жилищных условий. Просто получить деньги и потратить их на нужды семьи не получится.
Часто опека требует, чтобы взамен продаваемой доли ребенок получил долю в другом жилье, не худшую по метражу и качеству.
Шаг 4. Соблюдение преимущественного права покупки
Поскольку квартира находится в долевой собственности, перед продажей постороннему лицу вы обязаны предложить выкупить ваши доли остальным собственникам. Это касается и продажи долей детей (от их имени действуют законные представители) .

Процедура: Вы должны письменно (например, заказным письмом или через нотариуса) уведомить всех остальных собственников (вас, отца, сестру и представителей детей) о намерении продать свои доли с указанием цены и условий.
Срок: У собственников есть один месяц, чтобы принять решение о покупке. Если они откажутся или не ответят в срок, вы можете продавать свои доли любому другому лицу, но не дешевле той цены, которая была указана в уведомлении.
Шаг 5. Оформление сделки купли-продажи
Продажа всех долей сразу: Самый простой вариант для покупателя — это продажа всей квартиры целиком как единого объекта. В этом случае все собственники (включая законных представителей несовершеннолетнего с разрешением опеки) выступают на стороне «Продавца» в одном договоре купли-продажи.
Нотариальное удостоверение: Сделки по продаже долей посторонним лицам подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус проверит законность сделки, наличие разрешения опеки и соблюдение преимущественного права покупки.
Краткое резюме и важные выводы
Доли детей продавать можно, но это долго и строго контролируется. Без участия органов опеки сделка невозможна.
Ни в коем случае не пытайтесь продать квартиру, не оформив наследство детей. Покупатель не сможет зарегистрировать право собственности, если у продавцов не закрыты все юридические формальности.
Подготовьтесь к тому, что деньги от продажи доли несовершеннолетнего ребенка не попадут к вам в руки. Они будут либо переведены на счет ребенка, либо использованы для покупки ему другого жилья.
Рекомендация: Лучший выход в такой ситуации — действовать сообща. Вам нужно собрать всех совершеннолетних собственников (вас, отца, сестру) и законных представителей детей, чтобы обсудить план действий. Самостоятельно пройти все эти этапы сложно, поэтому настоятельно рекомендую обратиться к юристу или нотариусу, который специализируется на сделках с недвижимостью. Нотариус поможет правильно составить уведомления для преимущественного права покупки и проверит все документы до сделки.