Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Имею ли я право не подписывать передаточный акт до устранения замечаний
Добрый день. При приёмки квартиры в новостройке по Дду, обнаружена не рабочая вентиляция сан узлов, а так же холодный воздух между окнами и подоконниками. Имею ли я право не подписывать передаточный акт до устранения замечаний. А так же у кого в этот промежуток времени должны находиться ключи и кто несёт ответственность за объкт
Здравствуйте, Евгений!
При приёмке квартиры по договору долевого участия вы вправе не подписывать передаточный акт до устранения выявленных недостатков.
Согласно ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать объект, качество которого соответствует условиям ДДУ, проектной документации и обязательным требованиям. Неработающая вентиляция и продувание из оконных конструкций являются строительными недостатками и свидетельствуют о несоответствии объекта требованиям СНиП и условиям договора.
В силу ст. 8 закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта до устранения существенных недостатков. На практике по аналогичным спорам суды поддерживают дольщиков, если недостатки зафиксированы актом осмотра или экспертизой.
Важно грамотно оформить выявленные дефекты. Рекомендую составить акт осмотра с перечнем замечаний и направить застройщику письменное требование об их устранении. Если вы подпишете акт без замечаний, доказывать наличие недостатков будет значительно сложнее.
До момента подписания передаточного акта объект считается не переданным, право собственности не зарегистрировано, следовательно риск случайной гибели и ответственность за сохранность несёт застройщик в силу ст. 211 ГК РФ. Ключи юридически также остаются у застройщика, даже если фактически вам их передали для осмотра.
Подскажите, застройщик уже составил акт осмотра или предлагает подписать акт без указания дефектов? Есть ли фотофиксация нарушений?
Могу помочь подготовить письменное требование об устранении недостатков либо правовую позицию на случай давления со стороны застройщика.
С уважением,
Гайворонский Александр.
Если вам помог мой ответ, вы можете выразить благодарность здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/3833167/. Это займёт пару секунд, но позволит мне и дальше уделять время бесплатным вопросам. Спасибо за поддержку!
Добрый день, Евгений.
Я юрист Застройщика.
По действующей судебной практике, ваши недостатки не являются существенными.
Суды считают (это позиция Первой и Второй кассаций), что несущественные нарушения не дают участнику долевого строительства права уклоняться от подписания двустороннего акта приема-передачи.
В этом случае Застройщик вправе подписать Акт приема-передачи в одностороннем порядке.
Но Вы вправе составить акт осмотра с участием Застройщика с указанием перечня недостатков.
Если недостатки несущественные, то в Акте приема-передачи их перечень не указывается.
Вы вправе обратиться с требованием о взыскании убытков в размере стоимости устранения недостатков и неустойки за нарушение срока устранения недостатков в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ за сооьветствующий период начисления с 01.01.2026 (до этого момента дейстаовал мораторий, введенный Постановлением Правительства) и штрафа в размере 3%.
При этом общая стоимость недостатков отделки, инженерного оборудования, штрафа и неустойки не может превышать 3% от Цены Договора долевого участия (стоимости квартиры).
Ограничение 3% во Втором и Первом кассационном округе судов общей юрисдикции применяется независимот от даты заключения ДДУ, подписания акта приема-передачи, или ввставления неустойки, лишь бы Решение было вынесено после 01.01.2026.
Штраф 5% не взыскивается га основании ответа на вопрос 2 Обзора ВС РФ 4 за 2023, если претензия была заявлена и срок ее исполнения истек до 31.12.2025 года.
До подписания Акта приема-передачи Застройщик Вам не обязан передать ключи от квартиры, поскольку до момента подписания Акта пртема-передачи ответственность за квартиру и риск ее случайной гибели и поврежления несет именно Застройщик, и коммуналку тоже уплачивает Застройщик.
В соответствии с пп. В п.1(1) Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 & 2380 "
ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ОСОБЕННОСТЕЙ ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА УЧАСТНИКУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 26.12.2024 N 1917, от 30.12.2025 N 2226)",
при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства либо при наличии разногласий относительно перечня недостатков участник долевого строительства и застройщик обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом «л» пункта 1 настоящего постановления с участием специалиста, отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом «м» пункта 1 настоящего постановления. (в ред. Постановления Правительства РФ от 30.12.2025 N 2226).