Вопрос такой, освобождаюсь ли я от уплаты налога за проданную квартиру в такой ситуации?

Здравствуйте Марта! 

Чтобы определить, освобождаетесь ли вы от уплаты НДФЛ при продаже квартиры в вашей ситуации, необходимо проверить соблюдение всех пяти условий, предусмотренных п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (введён Федеральным законом от 29.11.2021 №382-ФЗ). 

 Условия для освобождения от НДФЛ

1. Наличие двух и более детей.На дату перехода права собственности на проданную квартиру к покупателю вы должны быть родителем или усыновителем не менее двух детей, не достигших 18 лет (или 24 лет, если дети обучаются по очной форме). 

2. Покупка нового жилья в установленный срок. Новое жильё должно быть приобретено в том же календарном году, когда была продана старая квартира, либо не позднее 30 апреля следующего года. Если квартира покупается по договору долевого строительства, должна быть внесена полная оплата (без учёта доплат за дополнительные метры).

3. Улучшение жилищных условий. Общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость (с учётом совокупных долей налогоплательщика, супруга и детей) должны превышать соответствующие показатели проданной квартиры. В вашем случае: площадь новой квартиры (43 м²) больше площади проданной (34 м²), что соответствует условию. 

4. Ограничение по кадастровой стоимости проданного жилья. Кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 млн рублей. Если она может быть определена, это условие должно соблюдаться независимо от размера продаваемой доли. 

5. Отсутствие другого жилья, превышающего 50% площади приобретаемого. На момент продажи у вас, вашего бывшего супруга и детей в совокупности не должно быть в собственности другого жилья, общая площадь которого превышает 50% площади приобретаемой квартиры. При этом учитывается не общая площадь всех других помещений, а только тех, чья площадь превышает площадь приобретаемого жилья. 

Анализ вашей ситуации

Условие 5 — ключевое в вашем случае. У вас есть 1/3 доля в квартире площадью 77 м², а у бывшего мужа — 1/2 доля в квартире площадью 51 м². Необходимо рассчитать, превышает ли совокупная доля в этих помещениях 50% площади приобретаемой квартиры (43 м²).

— Ваша доля в квартире 77 м²: 1/3 × 77 м² = 25,67 м².

— Доля бывшего мужа в квартире 51 м²: 1/2 × 51 м² = 25,5 м².

— Совокупная площадь долей: 25,67 м² + 25,5 м² = 51,17 м².

51,17 м² превышает 50% от площади приобретаемой квартиры (43 м² × 50% = 21,5 м²). Таким образом, пятое условие не соблюдается и вы не можете претендовать на освобождение от НДФЛ при продаже квартиры по закону 382-ФЗ.

Дополнительные замечания

— Если бы вы состояли в браке на момент покупки нового жилья, учитывались бы доли всех членов семьи, включая бывшего супруга, если он остаётся собственником доли в другом жилье.

— Если кадастровая стоимость проданной квартиры превышает 50 млн рублей, это также станет препятствием для освобождения от налога.

Здравствуйте, Марта!
Освобождение от НДФЛ при продаже жилья семьями с двумя несовершеннолетними детьми регулируется п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. Льгота применяется независимо от минимального срока владения, если соблюдены все условия закона. Одним из обязательных условий является отсутствие у налогоплательщика и членов семьи иного жилого помещения либо наличие такого помещения площадью не более 50% площади проданного объекта. В вашей ситуации проданная квартира имела площадь 34 м². 50% от неё составляет 17 м². Ваша 1/3 доля в квартире 77 м² составляет 25,67 м², что превышает допустимый предел. Следовательно, формально условие п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ не соблюдено. Налоговые органы применяют буквальное толкование льготных норм. Льготы носят заявительный характер и применяются при строгом выполнении всех условий. В случае отказа возможны доначисления, пени (ст. 75 НК РФ) и штраф по ст. 122 НК РФ. Альтернативой может быть применение имущественного вычета по ст. 220 НК РФ.
Если наш ответ был Вам полезен, будем рады оценке. 

Марта, здравствуйте. 
По продаже 2025 года действует прежняя редакция п. 2.1 ст. 217.1 НК. Актуальная применяется с 01.01.2026. 

Продали 34 кв м, купите взамен 43 кв м. 
В срок до 30.04.2026 по встречной покупке вторички ( готовой квартиры) должна пройти регистрация права собственности, при покупке новостройки по дду -до этой даты должен быть зарегистрирован договор и полностью оплачен. Это условия по срокам.
Сравниваем иное жилье на дату регистрации перехода права собственности при продаже 34 кв м, учитывается иное жилье налогоплательщика, его супруга, его детей до 18 лет.

В жилье, большей площади, чем приобретаемое взамен доля всех вышеперечисленных членов семьи не должна быть более 50%, т  е более 1/2  

Иное жилье: 

️ у вас квартира 77 кв м -доля 1/3 

не мешает льготе, если в этой квартире нет долей ваших детей до 18 и вашего супруга, т е это ваша личная доля, другие сособственники долей совсем иные лица

️у мужа квартира 51 кв м -доля 1/2 

 не мешает льготе, если в этой квартире нет долей ваших  детей до 18 и вашей доли, т е это  личная доля мужа, другие сособственники долей совсем иные лица

При таком варианте по льготе вы пройдете. 

Налоговая не видит вашу льготу, поэтому после покупки в срок до 30.04.2026  надо подать пояснения по продаже, приложить все подтверждающие документы и получить ответ, что обязанность по подаче декларации за 2025 год у вас отсутствует.

С уважением, Алсу Булатова

Юрист| Налоговый консультант|Риэлтор

Ссылка на профиль pravoved.ru/lawyer/2881969/

-Законная оптимизация налогов физлиц, юрлиц и ИП
-Декларации 3НДФЛ|  Пояснения в ФНС|
-Досудебное обжалование решений ФНС
-Отчет юриста о проверке при покупке недвижимости и  выполнение рекомендаций создадут алиби добросовестного приобретателя 
-Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью онлайн по РФ

Добрый вечер.

Льгота для семей с двумя и более детьми. С 2021 года семьи с двумя и более детьми не платят налог с продажи недвижимости независимо от срока нахождения в собственности при соблюдении определённых условий (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

 Условия продажи квартиры без НДФЛ при любом сроке владения такие:

· налогоплательщик — это родитель не менее 2 детей в возрасте до 18 лет (24 — если они студенты) или ребенок из такой семьи;

· в этом году или не позднее 30 апреля следующего года семья покупает другую квартиру. Если жилье куплено по ДДУ, то оно должно быть полностью оплачено;

· площадь новой квартиры или ее кадастровая стоимость больше, чем у старой;

· кадастровая стоимость старой квартиры — менее 50 млн рублей.

· на момент продажи старой квартиры членам семьи не принадлежат более 50 % в другой квартире, которая по площади или кадастровой стоимости лучше, чем новая квартира, которую семья покупает.

Налогоплательщик, имеющий двоих несовершеннолетних детей, вправе применить льготу по НДФЛ при продаже квартиры площадью 34,0 кв.м., если площадь приобретаемой квартиры будет 43 кв. м. (больше площади продаваемой квартиры), а на дату отчуждения в собственности имеется квартира 77 кв.м. (77 кв.м. больше, чем 43 кв.м.), но доля в праве собственности в этой квартире, включая несовершеннолетних детей, составляет 1/3 (меньше 50%).