И имею ли я право в такой ситуации на преимущественное право?

Здравствуйте, Анатолий!

П. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ указывает:

 Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, условия договора аренды не противоречат закону.

В данном случае, оспорить это положение Вы никак не сможете. Т.к. оно соответствует норме закона.

Оспорить можно то что противоречит закону.

Это не Ваш случай.

Смысла обращаться в суд в такой ситуации нет.

Здравствуйте, Анатолий ! 

Запись в договоре формально воспроизводит п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, который гласит, что арендатор государственного/муниципального участка «не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды без проведения торгов». Однако это не означает, что вы лишены возможности заключить новый договор без торгов. Дело в том, что для с/х участков действует специальная норма — пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (продублированная в п. 4 ст. 10 Закона № 101-ФЗ «Об обороте земель с/х назначения»), которая предоставляет арендатору самостоятельное право (не «преимущественное» в смысле ст. 621 ГК, а именно право на заключение без торгов) получить новый договор аренды при соблюдении двух условий: (1) у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных и неустранённых нарушениях земельного законодательства при использовании участка; (2) заявление о заключении нового договора подано до истечения срока действия текущего договора. Таким образом, запись в договоре юридически не может отменить ваше право, прямо предусмотренное федеральным законом — условие договора, противоречащее императивной норме закона, является ничтожным (ст. 168, 180 ГК РФ).

Практический алгоритм действий таков: заблаговременно (лучше за 3–6 месяцев) до окончания 5-летнего срока аренды подайте в уполномоченный орган (обычно администрация муниципального образования или региональное министерство имущества) письменное заявление о заключении нового договора аренды в порядке пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, приложив копию действующего договора и подтверждение надлежащего использования участка. Убедитесь, что у вас нет неустранённых нарушений по результатам государственного земельного надзора. Если орган откажет, ссылаясь на условие договора, — обжалуйте отказ в суд (административное исковое заявление в порядке КАС РФ или арбитражный суд, если вы — ИП/КФХ), указывая на ничтожность данного договорного условия как противоречащего пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и п. 4 ст. 10 Закона № 101-ФЗ. Главное — не пропустите срок подачи заявления: оно обязательно должно быть подано до дня истечения действующего договора, иначе вы утратите это право и участок пойдёт на торги.

Здравствуйте, Анатолий.

Абсолютно верное уточнение. Вы прекрасно уловили суть коллизии между общей и специальной нормами закона. Давайте я поясню этот момент чуть подробнее, чтобы у вас не осталось сомнений, и вы могли действовать уверенно.

Ваше понимание полностью соответствует закону
Вы абсолютно правы: п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ действительно устанавливает общий запрет на «преимущественное право» в том смысле, как оно понимается в гражданском праве (ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор муниципальной земли не может требовать заключения нового договора в преимущественном порядке перед другими желающими, если только нет специального основания.

Однако для земель сельскохозяйственного назначения законодатель предусмотрел исключение — подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. Эта норма дает арендатору, который является крестьянским (фермерским) хозяйством (КФХ) или сельскохозяйственной организацией, право заключить новый договор аренды без проведения торгов при соблюдении двух условий:

Заявление подано до дня истечения срока действующего договора.
Отсутствуют неустраненные нарушения земельного законодательства при использовании участка.
Это право является императивным (обязательным для органа власти) и не может быть отменено или ограничено условиями договора. Запись в вашем договоре, лишающая вас этого права, противоречит федеральному закону, а значит, является ничтожной (недействительной) с момента заключения договора (ст. 168, 180 ГК РФ).

Что это значит для вас на практике?
Вам не нужно оспаривать сам пункт договора в суде прямо сейчас. Вам нужно будет реализовать свое право, предусмотренное законом:

Заблаговременно (рекомендую за 2–6 месяцев до окончания 5-летнего срока) подать в администрацию письменное заявление о заключении нового договора аренды без торгов на основании пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и п. 4 ст. 10 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
К заявлению приложите копии документов, подтверждающих надлежащее использование участка (если есть акты обследования, квитанции об уплате налогов и т.п.), и копию действующего договора.
Если администрация откажет, ссылаясь на условие договора или на п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, этот отказ вы сможете легко обжаловать в суде (арбитражном или суде общей юрисдикции, в зависимости от вашего статуса). Суд встанет на вашу сторону, так как специальная норма имеет приоритет над общей.
Почему сейчас важно действовать правильно
С учётом судебной практики 2026 года, суды строго следят за соблюдением процедуры: заявление должно быть подано строго до истечения срока договора. Пропуск этого срока лишает вас права на безаукционный договор. Также важно правильно составить само заявление, чтобы администрация не могла отмахнуться формальными отписками.

Чтобы я мог помочь вам подготовить юридически безупречное заявление в администрацию с учётом всех деталей вашего конкретного договора и местных особенностей, а также разработать стратегию на случай возможного отказа, напишите мне в личные сообщения или продолжите диалог здесь, в чате. Я подготовлю для вас персональный алгоритм действий и необходимые документы.

Если моя консультация оказалась Вам полезной, можете поддержать меня по ссылке: pravoved.ru/lawyer/4310577/
Если остались вопросы или появились новые — пишите в личные сообщения для более развернутой консультации и составления НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ!
С уважением, Дмитрий Филимонов!

Здравствуйте!

Пункт 15 ст. 39.8 ЗК РФ

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Именно эту норму администрация перенесла в Ваш договор. Формулировка полностью соответствует закону — оспорить её как незаконное условие не получится.

Но параллельно действует другая, специальная норма. Подпункт 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка;

То есть указанная норма предусматривает заключение договора аренды без торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях, при условии, что заявление о заключении нового договора подано до истечения срока действия прежнего договора.

Есть «Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) в котором ВС РФ подтвердил, что в соответствии с пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ арендатору предоставлено право на заключение нового договора аренды земельного участка (продление срока ранее заключённого договора) без торгов.

Есть разница между преимущественным правом из ст. 621 ГК РФ (когда арендатор при прочих равных имеет приоритет перед другими претендентами) и оно действительно не применяется к публичным земельным участкам. Но пп. 31 — это не преимущественное право, а самостоятельное законное основание для заключения нового договора без аукциона вообще.

с/х участка.

договор на 5 лет.

В таком случае при приближении окончания срока аренды Вы сможете воспользоваться пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Для этого необходимо использовать участок надлежащим образом (без неустранённых нарушений по результатам земельного надзора) и подать заявление о заключении нового договора до истечения срока действия текущего договора. Запись в договоре об отсутствии преимущественного права этому не препятствует, поскольку речь идёт о разных правовых институтах.

Администрация может отказать в заключении нового договора, ссылаясь именно на спорный пункт Вашего договора. В этом случае отказ можно обжаловать в суде, и перспективы могут быть хорошими при условии, что Вы использовали землю без нарушений и подали заявление вовремя. Также администрация может попытаться обнаружить нарушения земельного законодательства при использовании участка, поэтому нужно вести хозяйственную деятельность добросовестно.

Сейчас ничего не нужно оспаривать, это бесполезно. Вы только потратите время и деньги без результата.

Ваша задача за несколько месяцев до истечения 5-летнего срока аренды подготовить и направить в администрацию района заявление о предоставлении этого же земельного участка в аренду без проведения торгов на основании пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Заявление подайте заблаговременно (рекомендую за 3–6 месяцев), ценным письмом с описью вложения. Перечень документов к заявлению определён ст. 39.17 ЗК РФ.

Администрация обязана рассмотреть заявление в 30-дневный срок. Если последует отказ — обжалуйте его в арбитражный суд или суд общей юрисдикции (в зависимости от Вашего статуса: ИП/юрлицо или физлицо).