Здравствуйте!
Пункт 15 ст. 39.8 ЗК РФ
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Именно эту норму администрация перенесла в Ваш договор. Формулировка полностью соответствует закону — оспорить её как незаконное условие не получится.
Но параллельно действует другая, специальная норма. Подпункт 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка;
То есть указанная норма предусматривает заключение договора аренды без торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях, при условии, что заявление о заключении нового договора подано до истечения срока действия прежнего договора.
Есть «Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) в котором ВС РФ подтвердил, что в соответствии с пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ арендатору предоставлено право на заключение нового договора аренды земельного участка (продление срока ранее заключённого договора) без торгов.
Есть разница между преимущественным правом из ст. 621 ГК РФ (когда арендатор при прочих равных имеет приоритет перед другими претендентами) и оно действительно не применяется к публичным земельным участкам. Но пп. 31 — это не преимущественное право, а самостоятельное законное основание для заключения нового договора без аукциона вообще.
с/х участка.
договор на 5 лет.
В таком случае при приближении окончания срока аренды Вы сможете воспользоваться пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Для этого необходимо использовать участок надлежащим образом (без неустранённых нарушений по результатам земельного надзора) и подать заявление о заключении нового договора до истечения срока действия текущего договора. Запись в договоре об отсутствии преимущественного права этому не препятствует, поскольку речь идёт о разных правовых институтах.
Администрация может отказать в заключении нового договора, ссылаясь именно на спорный пункт Вашего договора. В этом случае отказ можно обжаловать в суде, и перспективы могут быть хорошими при условии, что Вы использовали землю без нарушений и подали заявление вовремя. Также администрация может попытаться обнаружить нарушения земельного законодательства при использовании участка, поэтому нужно вести хозяйственную деятельность добросовестно.
Сейчас ничего не нужно оспаривать, это бесполезно. Вы только потратите время и деньги без результата.
Ваша задача за несколько месяцев до истечения 5-летнего срока аренды подготовить и направить в администрацию района заявление о предоставлении этого же земельного участка в аренду без проведения торгов на основании пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Заявление подайте заблаговременно (рекомендую за 3–6 месяцев), ценным письмом с описью вложения. Перечень документов к заявлению определён ст. 39.17 ЗК РФ.
Администрация обязана рассмотреть заявление в 30-дневный срок. Если последует отказ — обжалуйте его в арбитражный суд или суд общей юрисдикции (в зависимости от Вашего статуса: ИП/юрлицо или физлицо).
Можете уточнить — т.е. П. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ — это общее правило.
а то что я КФХ и подпадаю под пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ — это и дает мне преимущественное право, вне зависимости от П. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса.
верно ли понял?
спасибо за уточнение
Да, вы в целом верно уловили идею, но нюанс в терминологии. Пункт 15 ст. 39.8 ЗК РФ устанавливает общее правило, что у арендатора публичного участка нет «преимущественного права» продления в гражданско‑правовом смысле ст. 621 ГК РФ, то есть он не может ссылаться на автоматическое продление и обязательство собственника перезаключить договор только потому, что он добросовестный арендатор. Эта норма отсекла классическое преимущественное право арендатора относительно других лиц, если вопрос о новом договоре решается через процедуру торгов.
Подпункт 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ — это специальное основание предоставления участка без торгов именно для арендатора с/х участка, который надлежащим образом использует землю и подал заявление до истечения срока договора. Формально закон говорит не о «преимущественном праве», а о праве на заключение нового договора без торгов при соблюдении условий; это право действует вне зависимости от общего правила п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ и не может быть отменено договором. По сути, для КФХ и иных арендаторов, подпадающих под пп. 31 п. 2 ст. 39.6, это более сильная гарантия, чем обычное преимущественное право: если условия выполнены, орган обязан заключить новый договор без аукциона, а ссылка на п. 15 ст. 39.8 и условие договора не могут служить законным основанием отказа