И какие требования к строительству будут в этом случае?

Добрый день!

В градостроительном плане з/у есть условно разрешенный вид использования Охота и рыбалка 5.3.

Согласно

Постановлению Правительства МО от 31 декабря 2013 года N 1190/57*https://docs.cntd.ru/document/537956401

такие строения как «дома охотника или рыболова, сооружения, необходимыедля восстановления и поддержания поголовья зверей или количества рыбы» указаны в Перечне (Приложение 1), как имеющие важное социально-экономическое значение для развития Московской области  на участках с ВРИ «Охота и рыбалка» 

Однако, обратите внимание, что 

Какие есть возможности для размещения на данном участке до 5 домиков для сдачи в аренду.

не должно нарушать целевое использование земельного участка в соответствии с его условно-разрешенным видом использования, то есть, эти строения должны будут использоваться для восстановления и поддержания поголовья зверей или количества рыбы.

И какие требования к строительству будут в этом случае?

В соответствии с Постановлением администрации ГО Кашира МО от 10 июля 2024 года N 1488-паhttps://docs.cntd.ru/document/407349522 застройка не должна превышать 25% общей площади участка.

Здравствуйте, Сергей.

Если участок относится к землям сельхозназначения и ВРИ указан для садоводства, то базовая легальная модель застройки идёт через правила для садовых участков: на них допускаются садовые дома (и/или жилые дома в предусмотренных случаях) и хозяйственные постройки, то есть домики как строения в принципе возможны в рамках садоводства.

Нормативная база — Федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества…»: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_221173/

Но ключевой риск здесь не в том, что домики нельзя, а в том, что регулярная сдача 3–5 домиков как бизнес может быть расценена как использование участка не по заявленному ВРИ «садоводство» (то есть фактически рекреация/размещение гостей), и тогда спор будет не про стройку, а про соответствие фактического использования земельного участка градостроительным регламентам и ПЗЗ.

То, что в ГПЗУ у вас указан условно разрешённый ВРИ «Охота и рыбалка 5.3», потенциально даёт более чистую  коммерческую конструкцию, но важно понимать: условно разрешённый ВРИ начинает действовать когда — его получают по процедуре, установленной правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и Градостроительным кодексом РФ. Общая правовая рамка ПЗЗ и градзонирования — ГрК РФ:

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/; описание кода 5.3 (что обычно под ним понимают) удобно посмотреть в классификаторе ВРИ: classinform.ru/classifikator-vidov-razreshennogo-ispolzovaniia-zemelnykh-uchastkov/vri-kod-zemelnogo-uchastka-5.3.html

По процедуре строительства, если вы строите именно садовые дома (а не объект размещения как гостиницу/базу отдыха), чаще всего применяется уведомительный порядок по ГрК РФ: уведомление о планируемом строительстве > строительство > уведомление об окончании строительства. Нормы про уведомительный порядок находятся в Градостроительном кодексе РФ (тот же официальный текст): www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ (раздел про уведомление о планируемом строительстве и об окончании строительства ИЖС/садового дома).

Близость к водоёму — это отдельный слой ограничений. Даже если ВРИ и ПЗЗ позволяют стройку, вы обязаны соблюдать режим водоохранной зоны и береговой полосы водного объекта (это влияет на размещение домиков, подъезды, парковки, ливнёвку/септики и т.п.). Правила водоохранных зон — Водный кодекс РФ: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60683/ (разделы про водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы).

Уважаемый Сергей! Доброго времени суток!  В вопросах много составляющих. Так, если речь идет о предпринимательской деятельности, то или регистрируйтесь как ИП (см. ст.ст.2,23 ГК РФ) или образовывайте ЮЛ.  На мой взгляд, возможно оформить и «самозанятость», но надо вникать во все детали.

Также надо смотреть кадастровую выписку и ГП ЗУ.

По домикам — надо знать о конструкции таковых (см. ч.17 ст.51 ГрК РФ).

К примеру, если возвести легкосъемные конструкции —  не вижу проблем.

Здравствуйте!

Смотрите Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412, в ПЗЗ у Вас по старой версии приказа наверное написано, но это не страшно.

5.0 — Отдых (рекреация) Обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности; создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1 — 5.5.

5.3.1 — Рыболовство

5.3 — Деятельность в сфере охотничьего хозяйства

Поскольку Ваш участок расположен вблизи водоёма, необходимо учитывать требования ст. 65 Водного кодекса РФ о водоохранных зонах.

В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов. В целях настоящей статьи под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются:

1) централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;

2) сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод;

3) локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса;

4) сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов;

5) сооружения, обеспечивающие защиту водных объектов и прилегающих к ним территорий от разливов нефти и нефтепродуктов и иного негативного воздействия на окружающую среду.

Иными словами, строить можно, но с обязательным устройством очистных сооружений или герметичных приёмников сточных вод.

Вам нужно выяснить, попадает ли участок в водоохранную зону (для озёр и водохранилищ — 50 метров, для рек — от 50 до 200 м в зависимости от длины). Если попадает, строиться можно, но с дополнительными требованиями по канализованию.

Что касается налогового статуса, систематическая сдача нескольких объектов в аренду может быть квалифицирована как предпринимательская деятельность, а осуществление такой деятельности без регистрации ИП образует состав административного правонарушения по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ. Поэтому нужно регистрировать ИП.

По формату домиков можете рассмотреть некапитальные строения, типа модульные домики, шатры, для их строительства разрешение не нужно и регистрировать их тоже не нужно. Либо если хотите капитальные строения, но тогда потребуется уведомление о строительстве и нужно их регистрировать в росреестре.

Начните с заказа выписки из ЕГРН и актуального ГПЗУ (можно через МФЦ или Госуслуги). Будете точно знать что там по границам, обременениях. Сходите в администрацию, спросите, попадает ли участок в водоохранную зону, от этого зависят требования к канализации.

Далее подайте заявление на получение разрешения на условно разрешённый вид использования в местную комиссию по землепользованию и застройке. Заявление пишется в свободной форме с приложением ГПЗУ, выписки из ЕГРН, схемы участка. Комиссия организует публичные слушания, на которых Вам лучше присутствовать и представить обоснование проекта.

Если одобрят, подавайте заявление в Росреестр (через МФЦ) на внесение изменений в сведения о ВРИ участка и регистрируйте ИП с кодами ОКВЭД 55.20 (деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания) и 93.29 (деятельность по организации отдыха и развлечений прочая). Можете выбрать УСН «доходы» со ставкой 6%, для Вашей деятельности это самый оптимальный режим.