Как законным спосособом можно снизить расход на налог?

Добрый день!

Если нежилая коммерческая недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то освобождение от налогообложения по истечении минимального срока владения не применяется. Также не применяется имущественный налоговый вычет.
Исчисление и уплата НДФЛ производятся со всей суммы денежных средств, полученных физическим лицом от продажи нежилого помещения согласно договору купли-продажи, так как имущество использовалось в предпринимательской деятельности.
Ставка НДФЛ по доходам от продажи недвижимости в данном случае предусмотрена в размере 312 тыс. руб. и 15% с суммы, превышающей 2,4 млн руб.

Обоснование: Физические лица производят исчисление и уплату НДФЛ исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если не предусмотрено иное (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).
С 01.01.2025 в отношении доходов от продажи имущества ставка НДФЛ устанавливается в следующих размерах: 13% — если сумма дохода составляет не более 2,4 млн руб., 312 тыс. руб. и 15% с суммы дохода, превышающей 2,4 млн руб. (пп. 1 п. 6 ст. 210, п. 1.1 ст. 224, п. 1.1 ст. 225 НК РФ, Информация ФНС России).
Налоговая ставка подлежит применению в отношении совокупности всех доходов физического лица — налогового резидента РФ, указанных в п. 6 ст. 210 НК РФ.
Освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 17.1 ст. 217 и п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Минфин России также разъяснял, что при продаже нежилого помещения полученный доход освобождается от налогообложения НДФЛ при соблюдении установленных условий на основании п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1 НК РФ, только если такое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, не использовалось в предпринимательской деятельности, в том числе иными лицами (Письмо от 20.10.2023 N 03-04-05/100236).
Вместе с тем предусмотрено, что при определении размера налоговых баз налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности при продаже имущества (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
При этом, если иное не предусмотрено пп. 2.1 или пп. 2.2 п. 2 ст. 220 НК РФ, положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 02.08.2024 N 03-04-05/72306).
Таким образом, исчисление и уплата НДФЛ производятся со всей суммы денежных средств, полученных физическим лицом от продажи недвижимого имущества согласно договору купли-продажи, так как имущество использовалось в предпринимательской деятельности. Налоговый вычет при продаже такого имущества не применяется.

Варианты снижения:

1. Регистрация ИП — УСН доходы (6%)

2. Регистрация ИП доходы-расходы (15%), при этом в тот же период нужно понести какие-то коммерческие расходы.

3. Вычеты физического лица на расходы по покупке имущества (если приобреталось в черновой, то расходы на отделку)

4. Доказывать, что имущество не использовалось для извлечения прибыли/в коммерческой деятельности

Не забывайте оставлять отзывы.