Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Необходимо срочно перед подписанием предварительного договор купли продажи недвижимости проверить его и внести правки, есть моменты которые меня смущают, риэлтор настаивает что это шаблон
Необходимо срочно перед подписанием предварительного договор купли продажи недвижимости проверить его и внести правки, есть моменты которые меня смущают, риэлтор настаивает что это шаблон
Добрый день.
Приложите договор для изучения.
Не стоит вестись на «настаивания» риэлтора.
Он не сторона договора и не может вам диктовать условия.
ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Подробнее
В договоре должны быть указаны:
1. предмет.
2. права и обязанности.
3. может быть установлен срок заключенрия основного договора.
4. данные сторон договора.
Он заключается в письменной форме в 2 экземплярах по 1 для каждой стороны.
Здравствуйте!
Я изучил представленный проект предварительного договора. У него есть ряд существенных недостатков и противоречий, которые необходимо исправить до подписания. Риэлтор не является стороной договора, и его доводы о «шаблонности» не должны влиять на вашу защиту.
1. СРОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА (ОБЯЗАТЕЛЬНО)
В п. 3.1 договор назван предварительным, но в нём не указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Это прямое нарушение п. 4 ст. 429 ГК РФ. Если срок не определён, основной договор должен быть заключён в течение года с даты предварительного, что создаёт неопределённость и риск затягивания сделки.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Возможно добавить в раздел 3 конкретную дату или период.
2. ЗАДАТОК И ПЛАТЕЖИ (СМЕШЕНИЕ ПОНЯТИЙ)
В п. 2.2:
Первый платёж 100 000 руб. назван задатком (со ссылкой на ст. 380, 381 ГК РФ).
Второй платёж 150 000 руб. — «первоначальный взнос» наличными в день сделки.
Третий платёж 3 450 000 руб. — через безопасные формы расчёта.
Но в п. 5.1 и 5.2 говорится о возврате/удержании «денежных средств, полученных в качестве задатка, указанных в п.п. 2.2». Буквальное прочтение может означать, что задатком считаются все перечисленные суммы (100+150+3450 тыс.), что абсурдно и противоречит смыслу задатка.
Кроме того, в п. 6.12 при определённых условиях задаток превращается в аванс и подлежит возврату в однократном размере.
3. ОБРЕМЕНЕНИЕ (ИПОТЕКА)
В п. 5.3 указано, что квартира находится в ипотеке в пользу Газпромбанка, но не прописано, как и когда это обременение будет снято. Покупатель не может зарегистрировать право собственности с существующей ипотекой без согласия банка или её погашения.
Возможно добавить обязанность продавца снять обременение до регистрации перехода права либо условие о параллельной сделке с участием банка.
4. ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ БЕЗ АКТА (НЕДОПУСТИМО)
В п. 4.1 сказано: «Продавец обязуется передать Квартиру Покупателю без подписания акта приема-передачи квартиры в соответствие со ст. 556 ГК РФ». Это противоречит ст. 556 ГК РФ, которая как раз требует подписания передаточного акта или иного документа. Отсутствие акта лишает покупателя доказательств фактической передачи, состояния квартиры и момента перехода рисков.
5. УСЛОВИЕ ОБ ОТКАЗЕ ОПЕКИ И ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЯ (п. 6.12)
Пункт сформулирован крайне нечётко:
Не указано, чья именно опека (Калининского района какого города?) и в связи с чем отказ.
Условие о не продаже квартиры покупателя в Кемерово до 10.04.2026. Если покупатель не продаст, договор расторгается без штрафа, задаток становится авансом и возвращается. Это противоречит природе задатка и может быть признано судом ничтожным, так как задаток не может превращаться в аванс задним числом.
Нет ясности, что считать «не продажей» (отсутствие договора, отсутствие регистрации?).
.
6. НЕСООТВЕТСТВИЕ В СУММЕ ЗАДАТКА
В тексте: «100 000 (Пятьдесят тысяч) рублей» — опечатка.
7. ПРОЧИЕ ЗАМЕЧАНИЯ
П. 4.1 – в обязанностях продавца упомянуто собрать документы, но нет обязанности передать их покупателю для проверки.
Для правки договора, обращайтесь в личные сообщения. Данная услуга вам может быть оказана за отдельную плату.
п. 6.12..
Договор задатка заключается отдельно в письменной форме.
Иначе он таковым не считается.
ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке \ КонсультантПлюс
изучите статью о задатке.
Вы продавец или покупатель?
Закон не обязывает его подписывать.
Слова риэлтора ничего не значат.
имеет значение только воля сторон.