Преобрел земельный участок с категорией земель: земли населенных пунктов, ВРИ: ИЖС, ЛПХ

Добрый день. Зона П-4 — это зона размещения производственных объектов 4 класса опасности, предназначенная для размещения промышленных, коммунально-складских, транспортных и сельскохозяйственных объектов, а также опытно-экспериментальных производств. По сути, строительство жилья здесь запрещено, допустимы только производственные и вспомогательные сооружения.  Однако, точный перечень допустимых объектов определяется правилами землепользования и застройки (далее- ПЗЗ) конкретного муниципального образования. Обратитесь в отдел архитектуры администрации вашего района/города, уточните допустимые виды использования вашего земельного участка по ПЗЗ. Проверьте ПЗЗ на условно разрешенные виды использования. Изучите текстовую часть ПЗЗ для зоны П4. Если там в списке есть ИЖС или ЛПХ, вам нужно пройти процедуру получения разрешения на условно разрешенный вид использования через общественные обсуждения.

Также вы вправе подать заявление в комиссию по ПЗЗ при администрации с просьбой внести изменения в карту градостроительного зонирования и перевести участок из П4 в Ж-1 или аналогичную жилую зону.

Согласно ст. 36 Градостроительного кодекса РФ части 8, вы можете использовать участок по назначению, которое было установлено до изменения зонирования. Но на практике это позволяет пользоваться землей, например, сажать огород, но не всегда дает право возводить новые объекты, если они противоречат нынешнему регламенту, могут возникнуть проблемы с получением разрешения на строительство. При регистрации объекта по дачной амнистии, могут возникнуть проблемы при регистрации, если регистратор сравнит нахождение земельного участка с действующим ПЗЗ. 

Если администрация отказывает в смене зоны, а рядом с  вашим участком жилые дома и промышленность там фактически невозможна, можно требовать приведения ПЗЗ в соответствие с фактическим использованием территории через суд.

Здравствуйте, Олег.

Инженерно геодезические изыскания для строительства ИЖД не обязательны.

Если Вас ввели в заблуждение при заключении ДКП относительно вида разрешённого использования земельного участка, то можно рассмотреть вариант расторжения ДКП в судебном порядке.

Если виды разрешённого использования участка изменены после приобретения Вами участка, то Вы можете оспорить изменение ВРИ в судебном порядке.

Строительство жилого дома после изменения ВРИ участка невозможно в силу пункта 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ.

Добиться через Администрацию изменения ВРИ маловероятно.

Можете направить мне в чат свежий ГПЗУ я изучу его на предмет возможных вариантов.

С уважением! эксперт сайта Г. А. Кураев

Здравствуйте!

Действительно по зонированию у Вас невозможно использовать участок для ЛПХ или ИЖС. П-4 — обозначение зоны производственно-коммунальных объектов IV класса опасности в градостроительном зонировании.

Согласно ст.36 ГрК РФ :

8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства установлен ст.39 ГрК РФ

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/d43ae8ece00bbaa3bc825d04067c64adebeae28c/ 

В общих чертах — если бы у Вас по градостроительному плану был ВРИ ИЖС или ЛПХ, то могли бы изменить ВРИ путем обращения в администрацию.И проведя публичные слушания. Но если в ГПЗУ у Вас таких ВРИ нет ( ИЖС или ЛПХ), то изменить ВРИ не получится.

В таком случае можете выбрать ВРИ из чиса основных, указанных в ГПЗу( ст.57.3 ГрК РФ).

С 1 марта 2026 года в законе произошли некоторые изменения, ч.4 ст.37 ГрК РФ признана утратившей силу. Однако, основные и вспомогательные ВРИ участков собственники по прежнему смогут выбирать самостоятельно— без дополнительных разрешений и согласований. В частности, для выбора основного ВРИ подается заявление в орган регистрации прав.

Выбор видов разрешенного использования земельных участков предусмотрен ст.14.4 ЗК РФ

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/d09db8d847b6f331408096de169dce64cbd0a2e5/ 

В частности, согласно данной статье:

1. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из установленных регламентами использования земель для соответствующих территориальной зоны, особо охраняемой природной территории или ее функциональной зоны (при наличии), лесничества выбирается правообладателем земельного участка без разрешений и согласований, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Также согласно данно же ст.14.4 ЗК РФ правообладатель участка обязан направить заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранных виде или видах разрешенного использования земельного участка в орган регистрации прав.

Установление и изменение видов разрешенного использования земельных участков регламентировано ст.14.2 ЗК РФ

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/bfa636cdd88eb029462eb3c5b01829346ef6da47/ 

 В частности, в данной же статье указано, что виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом, за исключением ряда указанных в законе случаев.

Здравствуйте.

По всей видимости, на момент проведения изысканий были внесены изменения в Генплан и ПЗЗ муниципального образования в части корректировки территориальных зон, что вызвало несоответствие в документах. В данной ситуации возможно оспорить решение Администрации по внесению изменений в указанные документы согласно требованиям ПЗЗ. Не исключена также реестровая ошибка при установлении границ территориальных зон. В этом случае вы вправе воспользоваться положениями ст. 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», обратившись в орган регистрации или суд.  Удачи.