В 2003 г были приобретены нежилые помещения по договору купли-продажи, которые были построены прежним

Добрый день.

Лицо, на котором лежит обязанность по сносу как правило указывается в  решении суда.

пример «Обязать ____ФИО____ снести объект самовольного строительства»

Если даже такая формулировка не указана, то обязанность по сносу лежит на актуальном собственнике строения (и/или земельного участка)

То есть, если Вы собственник в настоящее время, то сносить обязаны Вы.

Если Вы этого не сделаете, то в дальнейшем, администрация Сириуса обратиться в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения суда, примет на себя обязанность по сносу, снесет, а все расходы будут отнесены на Вас. В этом случае, как показывает практика, размер расходов на снос будет значительно выше. 

п. 1 ст. 324 АПК РФ При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения.

ЯВЛЯЕМСЯ ли мы добросовестными преобретателяли объектов недвижимости, если они у нас в собственности 23 года, но земля в муниципальной собственности, однако попытки взять ее в аренду безуспешно неоднократно предпринимались. Также оплачивалась плата Администрации за пользование землей с 2006-2011гг.

 Оксана, я Вам уже ответил на сходный вопрос. Дело в том, что добросовестность приобретения оценивается при рассмотрении вопроса о недействительности сделки.

Собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

Согласно п.37 Постановления совместного Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 в соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против  истребования имущества из его владения путем представления доказательств  возмездного  приобретения им имущества у лица, которое не имело права его  отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный  приобретатель).

Что касается Вашей ситуации, то Ваша добросовестность по сути не имеет принципиального значения именно для вопроса, который поставлен перед судом. Во всяком случае из Вашего изложения пока это прямо не следует. 

Оксана, добрый день!

Да, в контексте ст. 8.1 и ст. 302 ГК РФ вы, безусловно, обладаете признаками добросовестного приобретателя. Вы опирались на данные ЕГРН  и на вступившее в законную силу решение суда от 2002 года.

Однако в вашем деле есть критически важный юридический нюанс, который использует администрация Сириуса

1. Статус добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ) защищает собственника от виндикационного иска. Но иск о сносе незаконного строения (ст. 222 ГК РФ) — это иск совершенно другой природы.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010), правила о добросовестном приобретателе не применяются к самовольным постройкам.

Логика Сириуса такова, если они смогут отменить решение Арбитражного суда 2002 года, то здание юридически превратится в «самовольную постройку». А самовольную постройку нельзя купить или продать законно. Следовательно, суд может сказать, что ваш статус добросовестного приобретателя не имеет значения, так как объект изначально был возведен незаконно.

2. Тот факт, что земля находится в муниципальной собственности, а договор аренды так и не был заключен, является слабым местом, но не делает вас автоматически виновными. При покупке здания в 2003 году к вам, в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 273 ГК РФ, автоматически перешло право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования. То, что вы предпринимали попытки заключить договор аренды (обязательно сохраните всю переписку с Администрацией, отказы, заявления) и платили за фактическое пользование землей, подтверждает вашу добросовестность. Вы не уклонялись от оформления отношений. Вина за незаключение договора лежит на органах власти.

Поскольку статус добросовестного приобретателя сам по себе от сноса не защитит, вашу защиту необходимо строить на других фундаментальных основаниях.

Срок исковой давности по иску о сносе (ст. 196, 200 ГК РФ)

Администрация Сочи (правопреемником которой в этой части выступает Сириус) знала о существовании объекта как минимум с 2002 года и с 2006 года (когда начала принимать от вас плату за землю). Общий срок исковой давности — 3 года. Он пропущен многократно. Исковая давность не распространяется на требования о сносе самовольной постройки только в одном случае — если сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан. Сириус будет пытаться доказать, что здание опасно.

Вам необходимо провести независимую строительно-техническую экспертизу (или ходатайствовать о судебной), которая подтвердит, что здание соответствует всем СНиПам, градостроительным, пожарным и санитарным нормам и не угрожает жизни и здоровью. Если угрозы нет — суд обязан применить срок исковой давности и отказать в сносе.

Пропуск срока на обжалование решения 2002 года

Восстановление срока на обжалование спустя 21 год — это экстраординарная мера. Вам нужно оспаривать определение суда о восстановлении этого срока. Сириус часто ссылается на то, что они «вновь образованная территория» и узнали о нарушении только сейчас. Однако Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что смена органа власти (передача полномочий от Сочи к Сириусу) не начинает течение срока исковой давности заново (ст. 201 ГК РФ).«Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.»

Позиция Конституционного Суда РФ

Обязательно ссылайтесь на практику Конституционного Суда РФ (например, Постановление КС РФ от 22.06.2017 № 16-П, Постановление от 26.11.2020 № 48-П). КС РФ неоднократно подчеркивал недопустимость ситуации, когда государство сначала регистрирует право собственности, десятилетиями взимает налоги и плату за землю, а потом свои же органы власти требуют сноса или изъятия, ссылаясь на ошибки других государственных органов. Ошибки публичной власти не должны возлагаться на добросовестных граждан.

Ваша главная задача в суде сейчас:

— Отбиться от отмены решения Арбитражного суда 2002 года (доказывать, что сроки на пересмотр пропущены безвозвратно).
— Доказать безопасность здания (через экспертизу), чтобы к иску о сносе был применен срок исковой давности (3 года), который истек много лет назад.
— Доказать, что Администрация знала о вас все эти 20 лет (доказательства оплаты земли, переписка по аренде, квитанции об оплате налогов на имущество).

Краткий ответ: Да, в описанной ситуации с очень высокой вероятностью вас признают добросовестными приобретателями. Это ваш главный аргумент для защиты против иска «Сириуса».

Подробное обоснование:

Вы полностью подпадаете под действие презумпции добросовестности, установленной п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, и это является ключевым фактом в вашу пользу.

Почему вы — добросовестный приобретатель:

Основание приобретения: Вы купили помещения по договору купли-продажи, а не самовольно их возвели. Ваше право возникло из сделки.

Судебное подтверждение прав продавца: На момент покупки (2003 г.) уже существовало вступившее в силу решение Арбитражного суда (2002 г.), которое признало право собственности за вашим предшественником. Это было максимально возможное публичное подтверждение законности объекта. Вы обоснованно полагались на этот судебный акт.

Отсутствие данных о проблемах: На момент сделки (2003 г.) в ЕГРН (тогда ЕГРП) не было (и не могло быть) сведений о том, что объект нелегален, поскольку суд уже признал его законным. У вас не было возможности знать о будущих претензиях.

Как работает презумпция добросовестности в вашем случае:

Согласно закону, вы уже признаны добросовестным. Это ваше исходное, защищенное состояние.

Именно истец («Сириус») обязан доказать обратное — что вы на момент покупки знали или должны были знать о незаконности объекта. Сделать это спустя 23 года практически невозможно, тем более что вы опирались на судебное решение.

Ваши последующие действия только усиливают вашу позицию:

Длительное (23 года) добросовестное владение.

Попытки узаконить отношения с землей (безуспешные попытки аренды).

Фактическая оплата платы за землю Администрации в 2006-2011 гг. (сохраните все квитанции!) — это прямое доказательство вашего открытого, добросовестного отношения к имуществу и признания прав собственника земли.

Важная оговорка и стратегия защиты:

Ваш статус добросовестного приобретателя защищает ваше право собственности на помещения. Он не отменяет потенциальных проблем с земельным участком.

Главный риск: Суд может удовлетворить иск о сносе, если докажет, что сохранение объекта нарушает публичные интересы (градостроительные, экологические нормы и т.д.) или права собственника земли (муниципалитета/«Сириуса») настолько существенно, что их невозможно компенсировать. Здесь ключевой аргумент истца — отсутствие у вас прав на землю.

Ваша стратегия в суде должна быть двухуровневой:

Уровень 1 (Основной): Настаивать на своей добросовестности и оспаривать попытку отменить решение 2002 года через восстановление срока исковой давности. Требовать отказать в сносе, так как вы — добросовестный приобретатель, а объект существует десятилетиями.

Уровень 2 (Запасной): Если суд все же склоняется к сносу, активно ходатайствовать о применении ст. 222 ГК РФ (самовольная постройка). Для добросовестного приобретателя суд вправе не применять снос, а обязать вас оформить права на земельный участок (например, через выкуп или аренду). Ваши многолетние попытки получить землю в аренду и факт оплаты — решающие аргументы здесь.

Что делать:

Собрать все доказательства: Договор купли-продажи 2003 г., решение суда 2002 г., все квитанции об оплате за землю (2006-2011 гг.), письменные отказы в предоставлении земли в аренду, любые документы, подтверждающие содержание, ремонт, использование помещений за 23 года.

Сфокусировать защиту в суде на добросовестности и недопустимости злоупотребления правом со стороны истца (восстановление срока спустя 20+ лет выглядит именно так).

Требовать отказа в иске о сносе, ссылаясь на свой статус и на то, что единственная проблема — отсутствие оформленной аренды земли, которую вы всегда готовы были оформить.

Итог: Вы — классический добросовестный приобретатель. Шансы отбить иск высоки, особенно если грамотно представить суду всю историю длительного и добросовестного владения. Однако готовьтесь к тому, что суд может поставить условие о скорейшем оформлении аренды земли у нового собственника («Сириуса»).