Соответственно, застройщик должен вернуть мне разницу по условиям дду, так как сдал мне объект меньшей квадратуры

Здравствуйте.

Шаг 1. Чем отличается балкон от лоджии по закону?

В российском строительстве и законодательстве (СНиП/СП 54.13330, ГОСТ) критерии следующие:

1. Лоджия:

   · Это встроенное или пристроенное помещение.

   · Имеет стены с двух (угловая) или трех (рядовая) сторон.

   · Перекрытием служит плита, которая опирается на несущие стены здания.

   · Имеет потолок и стены, как правило, отапливаемый контур отсутствует, но помещение защищено от ветра с боков.

   · Коэффициент для расчета площади: 1,0? (раньше был 0,5, сейчас в большинстве случаев для лоджий применяется 1,0, но это зависит от того, как прописано в ДДУ — об этом позже).

2. Балкон:

   · Это выступающая из плоскости стены фасада плита.

   · Имеет только одну (фасадную) стену со стороны квартиры. С трех сторон (кроме входа) — пустота или ограждение (решетка, парапет).

   · Конструктивно выступает за фасад здания.

   · Коэффициент для расчета площади: 0,3 (для балконов) или 0,5 (для террас).

Главный визуальный признак на вашей схеме и фото:

· Если помещение «утоплено» в здание и у него есть стены справа и слева — это лоджия.

· Если плита «торчит» из стены дома наружу — это балкон.

Шаг 2. Проверяем расчет застройщика

Допустим, вы выяснили, что это все-таки балкон.

В чем подвох?

Раньше (до 2017 года) действовали старые правила, где для лоджий применялся коэффициент 0,5, а для балконов — 0,3. Сейчас, согласно приказу Минстроя и новым правилам проектирования, во многих проектных декларациях лоджии считаются как части квартиры с коэффициентом 1,0 (т.е. оплачиваются полностью, как комната).

Вам нужно сделать две вещи:

1. Найти в своем ДДУ пункт о расчете площади. Обычно там написано: «Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей всех комнат… а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас с соответствующими понижающими коэффициентами (для лоджий – 1,0 (или 0,5), для балконов – 0,3)».

2. Сравнить с проектной декларацией. В проектной декларации тип помещения должен быть указан.

Шаг 3. Если тип помещения перепутан (математика)

Допустим, по документам значится «Лоджия» (коэфф. 1,0), а по факту это «Балкон» (должен быть коэфф. 0,3).

· Реальный размер помещения (по факту): 5 кв. м.

· Расчет застройщика (как лоджия): 5 кв. м. * 1,0 = 5 кв. м. (учтено в общую площадь и оплачено вами).

· Должно быть (как балкон): 5 кв. м. * 0,3 = 1,5 кв. м.

Разница в площади: 5 — 1,5 = 3,5 кв. м.

Вы переплатили за 3,5 «виртуальных» квадратных метра.

Если цена метра была 150 тыс. руб., застройщик должен вам вернуть 525 000 рублей.

Шаг 4. Ваши действия (пошагово).

1. Техническая экспертиза (своими силами):

   · Внимательно изучите схему этажа из приложения к ДДУ.

   · Сравните со схемой из поэтажного плана БТИ (технического паспорта), который выдают при приемке квартиры.

   · Сделайте замеры рулеткой и фото со всех ракурсов, чтобы было видно наличие/отсутствие боковых стен.

   · Закажите экспертное заключение в независимой строительной экспертизе (если застройщик будет спорить). Это стоит денег, но окупится при выигрыше.

2. Претензия застройщику:

   · Составьте письменную претензию в двух экземплярах.

   · Укажите: «В соответствии с проектом и ДДУ, помещение поименовано как лоджия. Однако в результате осмотра установлено, что конструктивные особенности (отсутствие боковых стен/наличие выступа за фасад) соответствуют определению балкона согласно СП 54.13330. Прошу произвести перерасчет общей площади квартиры с применением понижающего коэффициента 0,3 и вернуть излишне уплаченные денежные средства в размере X рублей».

   · Приложите свои расчеты и фото.

   · Вручите под отметку на вашем экземпляре или отправьте ценным письмом с описью.

3. Если откажут — суд:

   · Застройщики часто идут в отказ. В суде назначается строительно-техническая экспертиза.

   · Если экспертиза подтвердит, что это балкон, суд обяжет застройщика не только вернуть разницу, но и выплатить штраф 50% от суммы (по Закону о защите прав потребителей), неустойку и моральный вред.

Важное предостережение:

Иногда застройщики хитрят: в договоре пишут просто «помещение» и применяют единый коэффициент. Или в проекте дом спроектирован так, что эти «лоджии» являются фактически «зимними садами» или «нишами». Вам нужно доказать, что конструктив не соответствует термину «лоджия».

Итог: Сначала определите по боковым стенам (есть/нет) и выступает ли плита за фасад. Если это явно балкон — вы имеете отличные шансы на возврат крупной суммы.