461 (ответственность Продавца в случае изъятия товара у покупателей) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае

Question

Мы покупаем квартиру с супругом. Продавцы отказываются прописывать пункт: «Стороны, руководствуясь ст. 421 (свобода договора), ст. 461 (ответственность Продавца в случае изъятия товара у покупателей) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения Договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами со стороны Продавца к Покупателям, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Квартиры у Покупателей, Продавец обязуется приобрести Покупателям равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города, а также возместить все понесенные расходы, связанные с приобретением настоящей Квартиры. При этом Квартира не может быть изъята у Покупателей до полного возмещения убытков». Я опасаюсь ситуации, что сделку через 3-5 лет признают не действительной по ряду причин, и я получу сумму, за которую уже ничего не купишь. При этом продавцы готовы оставить просто список статей: 131, 167, 256, 421, 459, 461 ГК РФ 161, 209, 223, 288, 289-290, 292, 433, 460, 549-551, 556, 557, 558 ГК РФ, статьи 17 ЖК РФ, статей 34-37 Что посоветуете?

Александр Бударагин · Answer

Ирина, добрый вечер! Я опасаюсь ситуации, что сделку через 3-5 лет признают не действительной по ряду причин, уже на данный момент существуют эти причины или вы говорите о возможных? Что именно вас пугает?

Алиса Сухова · Answer

Здравствуйте! В соответствии со ст. 461 ГК РФ 1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, е сли не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Согласно п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» 43. В случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со статьей 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. Так, согласно указанным нормам в этом случае, если жилое помещение у Вас, ка у покупателя будет изъято в связи с этим обстоятельством, Вы сможете требовать возмещения Вам убытков. Вы можете требовать возмещения убытков между разницей установленной в договоре купли-продажи ( стоимости приобретения) и рыночной стоимостью жилого помещения на момент изъятия.

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте. Продавцы отказываются прописывать пункт По правде говоря, будучи юристом продавцов, я бы тоже не рекомендовал им соглашаться на такой пункт. Это довольно обременительно по сравнению с нормой, которая действует по умолчанию: Статья 461 ГК РФ Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя 1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки , если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Что посоветуете? Условия определяются по усмотрению сторон, добровольно, заставить внести такой пункт Вы не сможете. Попробуйте пойти на уступки продавцу в чём-то другом, чтобы он в ответ согласился с этой формулировкой, если для Вас она важна. Либо искать другого продавца, который согласится. Я опасаюсь ситуации, что сделку через 3-5 лет признают не действительной по ряду причин, и я получу сумму, за которую уже ничего не купишь. Как вариант — титульное страхование. Статья 929 ГК РФ Договор имущественного страхования 1. По договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы). Суть его в том, что страховая компания выплатит определённую сумму, если покупатель утратит право собственности в результате страхового случая.

Лилия Суровцева · Answer

Здравствуйте! По ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Но, условие должно быть юридически определимым и исполнимым . Если сделку признают недействительной, то на основании ч. 2 ст. 167 ГК РФ При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке , а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость , если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если же квартиру у покупателя изымают по иску третьего лица по основанию, которое возникло до продажи, применяется ст. 460 ГК РФ и ст. 461 ГК РФ. Продавец обязан передать имущество свободным от прав третьих лиц, а при изъятии имущества покупатель вправе требовать возмещения убытков, если не доказано, что он знал или должен был знать о соответствующих правах или основаниях для изъятия. Таким образом, фраза Квартира не может быть изъята у Покупателей до полного возмещения убытков В реальности работать не будет. Договор между Вами и продавцом не может сам по себе приостановить исполнение судебного акта по спору с третьим лицом, если суд решил, что у этого лица есть право на истребование или иное требование к квартире. Иначе говоря, таким условием нельзя перекрыть действие закона и решения суда в отношении третьего лица. При этом продавцы готовы оставить просто список статей: 131, 167, 256, 421, 459, 461 ГК РФ 161, 209, 223, 288, 289-290, 292, 433, 460, 549-551, 556, 557, 558 ГК РФ, статьи 17 ЖК РФ, статей 34-37 Эти нормы и так применяются независимо от того, перечислены они в тексте или нет. Нужно не указывать, что продавец обязан приобрести другую квартиру, а прописать его обязанность в случае недействительности сделки по его вине, либо в случае изъятия квартиры по требованиям третьих лиц, основание которых возникло до передачи квартиры, вернуть цену договора и возместить убытки в полном объеме по статьям 15, 393, 460 и 461 ГК РФ . Причем состав убытков лучше перечислить в договоре. Например, можно включить разницу между ценой договора и рыночной стоимостью сопоставимой квартиры на дату вступления в силу судебного акта, расходы на оформление сделки, нотариуса, госпошлины, регистрацию, ипотечные проценты, страхование, подтвержденные расходы на ремонт, переезд, наем жилья и судебные расходы. Но, Вы должны понимать, что даже если Вы взыщете эти деньги и у Вас будет исполнительный лист, не факт, что Вы эти деньги взыщете физически, то есть пристав может арестовать счета должника, но если там денег нет и имущества у должника нет, то взыскивать по сути нечего. Вообще, по хорошему, нужно тщательно проверять все документы и основания перехода прав собственности до сделки, чтобы не получить неприятных сюрпризов.