Короче говоря, нет ли для меня как для продавца каких-либо рисков?

Добрый день.

Хотел бы уточнить, нет ли для меня как для продавца каки-либо рисков?

 Тут рисков не усматривается.

Продаю квартиру вдове участника СВО.

 Она как и дети погибшего в связи с гибелью получили денежные выплаты. Причитающиеся выплаты несовершеннолетним должны быть зачислены на их номинальный счет, открываемый специально для указанных целей.

Расходование средств с указанного счета в силу прямого указания ст. 21 ФЗ «Об опеки и попечительства» осуществляется исключительно с предварительного письменного согласия органов опеки.

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

При этом обязательным условием такого согласия будет являться включение несовершеннолетнего в число покупателей квартиры с выделением ему там доли, пропорционально сумме использованных его средств.

В связи с этим в договоре у Вас будет прописано условие о том, что квартира приобретается в том числе в пользу несовершеннолетнего.

Приобретение квартиры для несовершеннолетнего для Вас никаких последствий не влечет, просто частично оплата за нее будет произведена со счета несовершеннолетнего. У Вас в этой связи дополнительных ограничений на ее продажу не возникает.

Внести изменения в состав участников договора возможно с Вашего согласия и без Вашей подписи такого договора, состав его сторон изменен не будет.

Для того, чтобы гарантированно получить средства за проданную квартиру Вы в таком случае вправе потребовать передать Вам копию согласия органов опеки на приобретение квартиры в интересах несовершеннолетнего за принадлежащие ему денежные средства.

Если квартира предполагается к приобретению частично за счет средств несовершеннолетнего то с учетом ст. 555 ГК РФ Вы можете прописать в договоре условие о том в какой части средства вносятся вдовой, в какой части оплата производится за счет средств несовершеннолетнего.

Никаких рисков для вас в данной сделке нет.

НО! 

Я подписал согласие для органов опеки на то, что продаю квартиру для того чтобы опека дала согласие на использование этих денег.

 Вам важно, чтобы в вашем договоре купли-продажи были прописаны как собственники несовершеннолетние дети, т.к. вы дали согласие на то, чтобы опека дала согласие на использование денег детей. Если в договоре купли-продажи со стороны Покупателей будут отсутствовать несовершеннолетние в долях, то впоследствии такую сделку могут признать недействительной по ст. 168 ГК РФ.

К тому же при подписании договора проверьте согласие опеки, т.к. в согласии опека указывает размер долей каждого ребенка, который должен быть в договоре купли-продажи.

Средства — от гибели — частичные (половина), остальные — покупатель добавит свои.

 Пропишите в договоре передачу денег через счет в банке.  Так же пропишите этот момент с деньгами Покупателя: когда он вам должен передать эти деньги? Лучше, если он вам передаст эти деньги в день передачи документов на регистрацию, т.к. не получилось бы что как раз эта сумма окажется недоплаченной и вам придется бегать за Покупателем, а сделку вы уже признать недействительной в связи с недоплатой не сможете. 

Здравствуйте!

В обычной ситуации существенных специальных рисков именно из-за того, что покупатель использует деньги ребенка и/или оформляет квартиру на несовершеннолетнего, у продавца нет.
Для вас ключевой момент один: после государственной регистрации перехода права собственности квартира уже не ваша, и покупатель не может просто “передумать” так, чтобы квартира снова считалась вашей или чтобы на вас легли какие-то новые обязанности только потому, что там появился ребенок-собственник. Риск для продавца возникает в другом: ошибки в документах, расчетах, составе покупателей, разрешении опеки и формулировках договора.

Норма закона
1. О переходе права собственности

ГК РФ, ст. 551:

“1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.”
Редакция по КонсультантПлюс на дату обращения.
ГК РФ, ст. 131:

“1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре...”
Редакция по КонсультантПлюс на дату обращения.
ГК РФ, ст. 218:

“2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи...”
Редакция по КонсультантПлюс на дату обращения.
2. О деньгах и имуществе ребенка

СК РФ, ст. 60 п. 3:

“Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.
Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).”
Семейный кодекс РФ от 29.12.1995 N 223-ФЗ, ред. от 23.11.2024, с изм. от 30.10.2025.
3. О разрешении органа опеки

ГК РФ, ст. 37 п. 1:

“Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного… исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.”
Редакция по КонсультантПлюс на дату обращения.
Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”, ст. 21:

“Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать… сделки… по отчуждению имущества подопечного… и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.”
“При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд...”
Редакция по КонсультантПлюс на дату обращения.
Что это значит применительно к вашей ситуации
Для продавца это означает следующее.

1. Сам факт участия несовершеннолетнего в покупке — не проблема для продавца.
Наоборот, если часть денег действительно является имуществом ребенка, то юридически правильнее, чтобы сделка и разрешение опеки были оформлены чисто: кто покупатель, в каких долях, какую сумму из “детских” средств используют, на какой объект, на каких условиях. Имущество, купленное на средства ребенка, может оформляться на ребенка полностью или в доле. Это в первую очередь вопрос защиты прав ребенка, а не ваш дополнительный риск как продавца. 

2. После регистрации покупатель уже собственник, а вы — нет.
То есть покупатель не может после регистрации “передумать” таким образом, чтобы это само по себе аннулировало сделку. Если переход права зарегистрирован, квартира выбыла из вашей собственности. Простое изменение намерений покупателя юридически недостаточно для разворота сделки. Нужны либо основания недействительности, либо расторжение/судебный спор.

3. Наличие у ребенка доли после регистрации само по себе не создает для вас риска.
Если квартира зарегистрирована на мать и ребенка или только на ребенка — это уже их титул собственности. Для вас это не хуже и не лучше, чем продажа любому другому покупателю, если вы получили всю цену и договор зарегистрирован без нарушений.

Где реальные риски продавца
Вот где риск действительно есть:

1. Разрешение опеки выдано не под вашу сделку или не в тех параметрах
Это самый практический риск.
Нужно, чтобы в разрешении опеки были корректно отражены:

адрес и характеристики вашей квартиры;
кто именно покупатель;
на кого оформляется объект;
размер долей, если они определены заранее;
источник средств;
цена или предельная цена, если это указано;
иные условия, которые опека поставила обязательными.
Если опека разрешила использовать деньги, например, только при покупке в собственность ребенка, а в договоре потом покупателем будет одна мать — возможны проблемы с регистрацией или последующее оспаривание действий законного представителя ребенка. Это не классический риск “вы останетесь без квартиры и без денег”, но это уже дефект сделки, которого продавцу лучше не допускать.

2. Неясно, кто именно покупатель по договору
Это критично.
Нужно заранее понимать один из вариантов:

покупатель — только мать;
покупатель — только ребенок;
покупатели — мать и ребенок в долях.
Именно эти лица должны быть указаны в договоре и именно на них пойдет регистрация. Нельзя подписывать договор в логике “потом они сами решат, кому какая доля”. Для продавца это плохая конструкция.

3. Расчеты завязаны на опеку или на специальные выплаты, а деньги фактически не дошли
Ваш главный риск как продавца — не ребенок в доле, а неполучение всей цены.
Поэтому важно:

либо полный расчет до/в день подачи на регистрацию;
либо аккредитив / эскроу / банковская ячейка с понятными условиями раскрытия;
либо нотариально и договорно очень четко прописанный порядок расчетов.
4. В договоре нет подтверждений со стороны покупателя
Желательно, чтобы в договоре покупатель подтвердил:

наличие всех необходимых согласий и разрешений;
что использование средств ребенка разрешено органом опеки;
что покупатель несет риск недостоверности предоставленных им документов;
что продавец не отвечает за внутренние отношения покупателя, ребенка, опеки, происхождение средств, если представленные документы формально действительны.
5. На регистрацию подают без полного комплекта документов
Тогда возможны приостановка или отказ в Росреестре. Для продавца это неудобство, а иногда и зависание расчетов.

На ваш главный вопрос
“Не может ли покупатель потом после регистрации сделки передумать и в итоге в моей квартире уже будет несовершеннолетний в доле?”
Если право уже зарегистрировано на покупателя/покупателей, то это уже не ваша квартира.
Поэтому ответ такой:

да, у несовершеннолетнего может быть доля, если так оформят сделку;
но это не создает для вас особого правового риска, если вы уже продали объект, получили деньги и переход права зарегистрирован;
покупатель не может просто “передумать” и тем самым автоматически разрушить сделку;
опасны только случаи, когда потом кто-то заявит об оспаривании сделки из-за нарушений прав ребенка, отсутствия надлежащего разрешения опеки, подложных документов, неправильного подписания договора, проблем с расчетами. Тогда спор уже возможен.
Иными словами: риск не в том, что там будет несовершеннолетний собственник, а в том, чтобы ребенок и его деньги были оформлены юридически без нарушений.

Что вам нужно сделать на практике
Попросить у риелтора и юриста проект договора до подписания.
Проверить, кто именно указан покупателем.
Проверить разрешение опеки:

совпадает ли объект;
совпадают ли покупатели;
совпадает ли способ оформления;
нет ли специальных условий.
Проверить порядок расчетов:

когда вы получаете деньги;
какая сумма из каких источников;
что происходит при приостановке/отказе в регистрации.
Включить в договор формулировки, что:

покупатель предоставил все необходимые разрешения;
продавец не отвечает за соблюдение покупателем требований опеки после сделки;
обязательство продавца считается исполненным после передачи объекта и регистрации перехода права;
расчеты считаются исполненными только после фактического поступления всей суммы продавцу.
Подписывать договор только после того, как станет ясно, это покупка на мать, на ребенка или на обоих.
Что я бы рекомендовал добавить в договор в интересах продавца
Нужно, чтобы в договоре были:

точный состав покупателей;
точные доли;
ссылка на разрешение опеки с реквизитами;
заверение покупателя о законности происхождения и порядке использования средств;
условие о том, что риск непредставления/дефектности документов покупателя несет покупатель;
прозрачный порядок возврата денег только через банк/аккредитив при отказе в регистрации;
акт приема-передачи и условие об отсутствии у продавца обязательств по последующему распределению долей или контролю за действиями покупателя.
Практический совет адвоката
Если сделку ведет только риелтор, этого недостаточно.
Для такой продажи я бы обязательно дал договор на точечную проверку юристу по недвижимости до подписания. Не потому что сделка “опасная”, а потому что в ней есть несовершеннолетний, опека и целевые деньги, а это зона, где ошибка обычно не в общем принципе, а в одной фразе договора или одном неверном документе.

Итог:
При нормальном оформлении ваш риск как продавца невысокий. Сам по себе факт, что потом собственником станет ребенок или ребенок с матерью в долях, для вас не опасен. Опасно только подписать договор, не проверив: кто покупатель, на каком основании используются деньги ребенка, что именно разрешила опека и как обеспечен расчет.