Арендодатель хочет добавить к этой площади ещё часть площади общевого пользования

Question

Арендую 50 кв.м в нежилом помещении. Арендодатель хочет добавить к этой площади ещё часть площади общевого пользования. На какой расчёт соглашаться?

Наталья Ревягина · Answer

В практике аренды коммерческой недвижимости (офисов и торговых площадей) в 2026 году включение мест общего пользования в оплачиваемую площадь является стандартным рыночным условием, но оно должно быть прозрачным. Это называется коэффициентом коридора или коэффициентом потерь (loss factor). Вот на какие правила и расчеты вам стоит соглашаться, чтобы не переплачивать: Оптимальный расчет — это использование повышающего коэффициента. Обычно он составляет от 1,1 до 1,2. Это значит, что к вашим полезным 50 квадратным метрам добавляется 10–20 процентов площади коридоров, санузлов и лифтовых холлов. Например, при коэффициенте 1,12 ваша расчетная площадь составит 56 квадратных метров. Соглашаться на коэффициент выше 1,2 (20 процентов) не рекомендуется, так как это считается нерыночным условием для стандартных помещений. Важно, чтобы этот расчет был пропорциональным. Арендодатель должен распределять площадь мест общего пользования между всеми арендаторами здания или этажа пропорционально занимаемой ими полезной площади. Вы не должны оплачивать весь коридор, если в здании есть другие арендаторы. Попросите арендодателя предоставить экспликацию помещений (план БТИ), где будет видно общее количество квадратных метров общего пользования и долю, которая приходится именно на ваш блок. Другой вариант, который часто бывает выгоднее для арендатора, — это включение расходов на содержание общих площадей в состав операционных расходов (OPEX) или коммунальных платежей, вместо того чтобы раздувать саму арендную площадь. В этом случае вы платите аренду строго за 50 метров, а за уборку, освещение и охрану коридоров вносите фиксированную сумму или процент. Это честнее, так как базовая ставка аренды не накручивается на пустые метры. Обратите внимание на то, что именно арендодатель называет общественной площадью. В нее не должны входить технические помещения, которые используются только для обслуживания здания (щитовые, вентиляционные камеры, лестницы для персонала), если они не несут пользы для ваших сотрудников или клиентов. Перед подписанием дополнительного соглашения сделайте следующее. Посмотрите фактическую планировку: если у вас отдельный вход и вы почти не пользуетесь общими коридорами, включение их в площадь необоснованно. Сравните итоговую стоимость за один квадратный метр полезной площади. Иногда арендодатели занижают базовую ставку, но накручивают огромный коэффициент коридора, и в итоге фактическая цена за метр оказывается выше рыночной. Рекомендую соглашаться на расчет по коэффициенту не выше 1,15, при условии, что этот коэффициент четко зафиксирован в договоре и не будет меняться в одностороннем порядке. Если арендодатель настаивает на большей площади, требуйте детального обоснования и документального подтверждения того, как эта цифра была получена.