И действительно ли мы можем остаться без квартиры?

Здравствуйте Наталья! 

Обычно в таких спорах пытаются использовать следующие нормы:

Статья 177 ГК РФ: Продавец в момент сделки был неспособен понимать значение своих действий (психическое расстройство, тяжелая болезнь).
Статья 178 ГК РФ: Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения.
Статья 179 ГК РФ: Сделка совершена под влиянием обмана, насилия или угрозы.
Однако для применения этих статей после смерти продавца наследнику придется доказать, что продавец находился в таком состоянии именно в июне 2021 / ноябре 2022 года. Суды крайне неохотно идут на отмену сделок по истечении столь длительного срока, если только не будет доказано, что наследник физически не мог узнать о сделке раньше.

Вероятность того, что вы «останетесь без квартиры», крайне мала.

Срок в 3 года уже прошел (для первой части точно, для второй — на грани или уже прошел, зависит от даты выплаты денег).
Дочь не может оспаривать волю живой матери.После смерти матери дочь может попытаться оспорить сделку как правопреемник (наследник), но только если докажет, что на момент продажи мать была недееспособна (ст. 177 ГК РФ) или сделка была совершена под влиянием обмана/угроз. Однако и здесь она столкнется с пропущенным сроком давности.

Здравствуйте, Наталья!

1. Главное: вы — добросовестный приобретатель
Согласно ст. 302 Гражданского кодекса РФ, если вы приобрели квартиру у лиц, которые были указаны в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как собственники, и на момент покупки не знали и не могли знать о правах третьих лиц, вы являетесь добросовестным приобретателем.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении № 10/22 от 29.04.2010 разъясняет: добросовестный приобретатель защищен от истребования имущества, если оно выбыло из владения собственника по его воле. Наследники продали вам доли добровольно — значит, выбытие было волевым.
Дочь продавца не может просто «отобрать» квартиру. Для этого ей нужно доказать в суде, что:

продавец не имел права продавать свою долю (например, был недееспособен, действовал под влиянием обмана и т.п.);
либо что она сама имеет право на обязательную долю в наследстве, которое не было учтено.
Но даже в этом случае действуют жесткие сроки.

 
2. Сроки исковой давности — ваш главный козырь
Для оспаривания сделки купли-продажи по общим основаниям (ст. 166–181 ГК РФ) установлен срок исковой давности 3 года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

Ваши сделки были совершены:

первая часть — июнь 2021 (более 3 лет назад);
вторая часть — ноябрь 2022 (более 3 лет назад? Нет, ноябрь 2022 — прошло 3 года 4 месяца, уже истекло).
Дочь продавца, если и имеет какие-то права, узнала о продаже не позднее момента регистрации перехода права (данные ЕГРН открыты). Значит, срок давности для оспаривания сделок уже истек. Суд откажет в иске по этому основанию, если только она не докажет, что узнала о нарушении своего права только после смерти матери (но это вряд ли пройдет, так как информация была открыта).

Пункт 1 ст. 181 ГК РФ: срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока начинается со дня, когда началось исполнение сделки.
В вашем случае исполнение (переход права) произошло в 2021 и 2022 годах.

  3. Обязательная доля в наследстве — не повод для изъятия
Если дочь утверждает, что её мать имела право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ) и это право не было учтено, то она может претендовать на денежную компенсацию от других наследников, но не на истребование самой квартиры у добросовестного покупателя.

Верховный Суд РФ неоднократно указывал: если имущество выбыло от наследников к добросовестному приобретателю, то наследник, имеющий право на обязательную долю, вправе требовать лишь денежную компенсацию от наследников, которые получили средства от продажи, но не истребовать имущество.
То есть, даже если нарушены права на обязательную долю, ваша квартира не может быть изъята.

 
4. Что делать прямо сейчас
Не паниковать. Угрозы — это эмоции. Спор решается только в суде, а шансы дочери продавца на успех крайне низки.
Проверить выписку из ЕГРН. Закажите свежую выписку на квартиру (можно через сайт Росреестра или МФЦ). Убедитесь, что ваше право собственности зарегистрировано без обременений. Если обременений нет — вы в безопасности.
Собрать документы по сделкам: договоры купли-продажи, акты приема-передачи, выписки из ЕГРН на момент покупки. Это пригодится, если вдруг дойдет до суда.
Игнорировать звонки, либо попросить дочь продавца направлять претензии письменно. Часто такие угрозы остаются на словах.
 
5. Единственный реальный риск
Теоретически, если один из продавцов (наследников) на момент продажи уже умер, а его долю продали по подложной доверенности или от имени умершего, то есть если сделка была совершена с нарушением — тогда появляется риск. Но вы не пишете об этом. Если все продавцы были живы и дееспособны на момент сделок, то рисков нет.

Вы не останетесь без квартиры. Сроки исковой давности по оспариванию сделок истекли, вы — добросовестный приобретатель, а даже если у дочери продавца есть какие-то права на обязательную долю, они реализуются только за счет наследников, получивших деньги, но не за счет вашей квартиры.

Поскольку в вашем вопросе не хватает данных о том, были ли продавцы живы и дееспособны на момент сделок, а также о том, получали ли вы выписки из ЕГРН на момент покупки, точный алгоритм действий может измениться. Для гарантии результата необходимо изучить ваши правоустанавливающие документы.

Если вам нужна помощь в проверке документов на квартиру, составлении возражений на возможный иск или юридический анализ ситуации, нажмите на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото или перейдите по ссылке:

https://pravoved.ru/lawyer/4343700/

С уважением, адвокат Анастасия Чурсинова.