Проверка наличия зарегистрированных и фактических ограничений использования земельного участка

Вы описали стандартный перечень юридической проверки и анализа рисков по земельному участку и физическому лицу‑собственнику. Ниже — компактный, но юридически «правильный» ответ по каждому пункту, с учётом, что:

·         участок приобретён Анатолием у государства (госзакупка),

·         далее привлечено 7 пайщиков на сумму ~80 млн руб.,

·         сейчас идёт смена вида разрешённого использования с с/х на промышленное.

1. Комплексная оценка актуального правового статуса объекта недвижимости

1.1. Проверка возникновения и легитимности прав на участок

·         Необходимо запросить выписку из ЕГРН (о правах на участок и о переходах прав) и проверить:

как и по каким основаниям у Анатолия возникло право собственности;

соблюдены ли этапы госзакупки (протоколы, решения, договор/акт передачи),

не нарушался ли срок принятия земли в работу (если применяется ЗК РФ о неиспользовании с/х земель).

·         Оценить:

предмет сделки — земля именно с/х назначения,

есть ли нарушения при оформлении (например, отсутствие межевания, несогласованные границы, которых требуют ЗК РФ и ФЗ‑218).

1.2. Экспертиза текущего правового статуса

·         Проверить в ЕГРН:

есть ли кадастровый учёт,

установлены ли границы, проведен ли кадастровый инженером межевой план (фактически ли оформлены границы),

указана ли категория и ВРИ: «земли сельскохозяйственного назначения, сельскохозяйственное производство» и т.п.

·         При совпадении фактического использования с категорией и ВРИ — риск меньше. Но при намерении смены на «промышленное» уже сейчас важно:

не нарушаются ли требования по «замороженной» с/х зоне,

не применяется ли к участку запрет перевода из с/х в промышленное без согласований.

1.3. Анализ документов территориального планирования

·         Требуется:

Генплан (если у выражен как «производственно‑логистическая зона», перспектива перевода лучше),

ПЗЗ (правила землепользования и застройки) — разделы и графики, где:

§  есть ли участок в зоне с/х,

§  есть ли смежные зоны промышленного, производственного назначения,

§  какие параметры по высоте, площади, интенсивности застройки.

ППТ (проект планировки территории) и ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) — если уже готовы;

§  через ГПЗУ идёт формализация будущего ВРИ «промышленное» и параметров застройки.

·         Если на участке и в прилегающей зоне нет градостроительных документов, позволяющих легальный перевод в промышленное, риск — что Росреестр или администрация откажут в изменении ВРИ.

1.4. Проверка территориальных и природоохранных ограничений

·         Проверить наложенные особенно режимы:

приаэродромные территории,

санитарно‑защитные зоны (СЗЗ) вокруг промпредприятий,

водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы (если рядом реки/водотоки),

зоны затопления/подтопления,

o    охраняемые природные территори,

o    зоны охраны объектов культурного наследия.

·         Часть информации даёт выписка ЕГРН (графа «Особые отметки»), часть — кадастровая карта, часть — отдельные решения администрации и Росприроднадзора.

·         Если на участке такие ограничения — промышленное использование может быть либо невозможным, либо сильно ограниченным, что снизит инвестиционную привлекательность и 80 млн пайщиков.

1.5. Обременения и ограничения правового характера

·         По выписке ЕГРН:

o    аресты, запреты регистрационных действий,

o    ипотеки, залог,

o    аренды, сервитуты,

o    сервитуты технологического, инженерного или иного характера.

·         Если Анатолий уже привлёк пайщиков, важно проверить:

o    есть ли договоры участия между ним и пайщиками,

o    не оформлено ли на участок обременение в пользу инвесторов (например, залог, право собственности в долевую и т.п.).

·         Если есть обременения, они могут блокировать:

o    изменение категории/ВРИ,

o    свободное распоряжение участком,

o    привлечение дополнительных инвесторов.

1.6. Судебные дела, где участвует объект

·         Проверка по базам судов (Картотека арбитражных дел, ГАС‑правосудие, Судебные решения РФ):

o    есть ли споры по границам,

o    споры с соседями,

o    споры с администрацией о назначении/переводе,

o    есть ли иски инвесторов к Анатолию.

·         Если уже есть судебные риски (например, соседи оспаривают границы, администрация не согласна с переведением), это прямой инвест‑риск и может снизить ценность актива.

1.7. Административные правонарушения по земле

·         Необходимо запросить:

o    выписку из административных дел (инспекция по охране земель, Росприроднадзор, местная администрация);

o    протоколы о нарушении:

§  самовольное использование земель,

§  снос нарушений требований по с/х землям,

§  нарушение природоохранного законодательства.

·         Если есть системные нарушения, будущая смена назначения и застройка могут быть приостановлены или осложнены.

3. Проверка правообладателя — Анатолия (физлицо)

3.1. Текущий статус (семейный, банкротство и риски)

·         Проверка:

o    не объявлён ли банкротом (база ЕФРС о банкротствах),

o    есть ли признаки инициации банкротства (крупная задолженность, игнорирование требований инвесторов, дела в суде).

·         Если Анатолий в банкротстве или скоро туда попадёт:

o    участок потенциально может быть включён в конкурсную массу,

o    сделки с ним (переводы, ограничения) станут объектом оспаривания управляющим.

·         Кроме того, семейный статус:

o    если участок приобретён в браке и не выделена доля, есть риск претензий второго супруга,

но это уже зависит от брачного режима и документов, подтверждающих, что земля приобретена в собственность только Анатолия (договор, ЕГРН, письменные соглашения).

3.2. Прочие финансовые риски

·         Проверить:

кредитные обязательства (банки, МФО) — если есть крупные кредиты, есть риск обращения взыскания на землю,

налоговая задолженность (ФНС),

задолженность по коммунальным и ресурсоснабжающим организациям,

штрафы и иные обязательства.

·         Если есть крупная задолженность, но участок не заложен, она может повлечь:

арест по инициативе кредиторов,

блокировку сделок с участком,

сложности с переводом и последующей продажей/залогом.

3.3. Судебные разбирательства с участием Анатолия

·         Анализ:

есть ли дела с участием Анатолия как ответчика,

есть ли споры с пайщиками,

есть ли споры с администрацией или соседями.

·         Если есть споры с инвесторами (например, о возврате взносов, о праве на долю), это может привести к:

признанию договорных отношений недействительными,

требованию возврата денег,

признанию участия пайщиков в распоряжении участком (косвенно — обременение интересами инвесторов).

3.4. Исполнительные производства

·         По базе ФССП:

есть ли исполнительные производства в отношении Анатолия,

есть ли уже аресты на имущество,

есть ли инициативы взыскателей, которые могут привести к обращению взыскания на землю.

·         Если есть аресты, это блокирует любые сделки с участком до снятия ограничений, в том числе изменение категории и застройку.

Итоговый взгляд на риски (для вас как инвесторов)

·         Если Анатолий чист по банкротству, исполнительным производствам, ограничениям и при этом есть:

корректно оформленное право на землю,

готовый или реалистичный путь на смену ВРИ с/х на промышленное,

нет существенных ограничений (СЗЗ, водоохранные, природоохранные режимы, оспариваемых границ) — 80 млн вложений теоретически могут быть оправданы.

·         Если есть комбинация рисков:

возможное банкротство,

споры с пайщиками,

административные нарушения,

запрет на перевод категорий по градостроительным правилам,
— тогда 80 млн вложено в актив с значительной вероятностью потери и блокировок.