Есть 3 наследника находятся общедолево собственности, приняли наследство по закону, есть сведетелство о принятии наследство, есть определение суда

Здравствуйте.

Ошибка Росреестра: регистратор формально применил норму о недопустимости регистрации объекта на земле, принадлежащей иному лицу, не учтя, что:

участок изначально был в долевой собственности наследников;
дома построены (или существовали) до раздела;
действия одного наследника нарушили права остальных.

Если Вам нужна очень подробная консультация по Вашему вопросу, напишите в личное сообщение (чат). Вот ссылка: pravoved.ru/lawyer/2384674/

Желаю Вам удачи!

 Добрый день.

 Ситуация сложная, но типичная. Ваш случай иллюстрирует распространенную ошибку нотариусов и Росреестра, когда недвижимость оформляется «по частям» (сначала земля, потом дом), что приводит к коллизии, когда один наследник «опережает» других.

Ключевая проблема: возникновение права общей долевой собственности на земельный участок и на дома произошло одновременно (в момент открытия наследства), независимо от того, кто и когда получил свидетельство или подал заявление на регистрацию.

Действия наследника, который оформил весь земельный участок на себя единолично, являются незаконными, так как нарушают режим общей собственности.

Ниже приведен алгоритм действий и нормы права, которые позволят вам зарегистрировать свои права.

1. Правовая природа ситуации

Согласно п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит регистрации.

Из этого следует:

1. Земля: Поскольку вы все приняли наследство по закону (есть свидетельство или факт принятия), земельный участок поступил в общую долевую собственность трех наследников в момент смерти наследодателя.

2. Дома: Оба дома также поступили в общую долевую собственность трех наследников. То, что один дом зарегистрирован только на одного наследника, а второй не зарегистрирован — это технические нарушения регистрационного учета, но не определение правовой судьбы имущества.

2. Почему Росреестр выдал протокол о невозврате документов?

Формулировка «дом стоит на чужой земле» означает, что Росреестр видит в ЕГРН:

· Земельный участок принадлежит единолично одному наследнику.

· Вы (двое наследников) пытаетесь зарегистрировать право на дом, не будучи собственниками земли (с точки зрения текущей записи в ЕГРН).

Однако Росреестр в данной ситуации применяет формальный подход, игнорируя наследование. Согласно ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для приостановления являются противоречия между заявляемыми правами и уже зарегистрированными.

3. Что делать? Алгоритм действий

Вам необходимо восстановить статус-кво, существовавший на момент открытия наследства. Поскольку досудебное урегулирование (обращение к тому наследнику, который оформил землю на себя) вряд ли даст результат (иначе он бы не оформлял землю единолично), вам необходимо обращаться в суд.

Шаг 1. Уточнение предмета иска

Вам нужно подать исковое заявление (или два иска, объединенных в одном производстве) к наследнику, который оформил землю на себя.

Исковые требования:

1. О признании права общей долевой собственности на земельный участок.

   · Основание: Наследование по закону. Несмотря на то, что один наследник получил свидетельство и зарегистрировал участок на себя, его право ограничено долями других наследников (ст. 1164 ГК РФ).

2. О признании права общей долевой собственности на дом (тот, который не зарегистрирован) и об определении долей в доме, который зарегистрирован на одного наследника.

   · По первому дому: регистрация права единоличной собственности на одного из наследников является недействительной (ничтожной) в той части, в какой она нарушает права других сособственников (п. 1 ст. 166 ГК РФ, ст. 304 ГК РФ).

   · По второму дому: это просто признание права, возникшего в силу наследства.

Шаг 2. Субъектный состав и процессуальные нюансы

В суде вам нужно будет доказать, что регистрация земельного участка на одного наследника произошла после открытия наследства и без учета прав других наследников.

Суд, удовлетворяя иск:

1. Признает недействительной (или прекратит) запись в ЕГРН о единоличной собственности ответчика на землю.

2. Признает за вами и за ответчиком право общей долевой собственности на земельный участок (например, по 1/3 доле).

3. Признает за вами право собственности на доли в обоих домах.

Шаг 3. Исполнение решения суда

Решение суда является основанием для внесения записей в ЕГРН. Росреестр обязан зарегистрировать ваши права на основании судебного акта, даже если это будет противоречить текущим записям (ст. 58 Закона № 218-ФЗ).

4. Какие нормы права ссылаться в иске и в досудебной претензии (если решите мириться)

1. Гражданский кодекс РФ:

   · Статья 1152, п. 4: Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства.

   · Статья 1164, п. 1: При наследовании по закону имущество переходит к наследникам в общую долевую собственность.

   · Статья 304: Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

2. Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

   · Статья 14, ч. 5: Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. (Но судебный акт отменяет это доказательство).

   · Статья 58: Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для осуществления государственной регистрации прав.

3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 9 от 29.05.2012 «О судебной практике по делам о наследовании»:

   · Пункт 34: Наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия, считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства.

Резюме

Вам не нужно пытаться «исправить» ситуацию через Росреестр в административном порядке (подавая новые декларации или техпланы). Пока в ЕГРН существует запись о единоличной собственности на землю за одним наследником, Росреестр будет приостанавливать ваши регистрации (как это уже произошло).

Ваш путь — суд.

В иске просите:

1. Признать за вами право на 1/3 долю в праве на земельный участок (аннулировав запись о праве единоличной собственности ответчика).

2. Признать за вами право на долю (1/3) в праве на оба жилых дома, расположенных на этом участке.

После вступления решения суда в силу, вы подаете его в Росреестр с заявлением о регистрации права, и регистрационные действия будут проведены в течение 5-14 рабочих дней.