Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Правомерны ли действия собственника в случае с заменой замка?
Здравствуйте!Снимали апартаменты . Срок договора 11 мес. Мы прожили 7 мес . Сумма залога 220 тыс. За 2 недели до того как мы решили съехать сообщила собственнице . За неделю до съезда ломается электронный входной дверной замок в квартиру , сообщаю собственнице , она вызывает мастера , за ок с их слов ломался раз в год .он сообщает что замок надо менять, меняет его и собственница требует оплатить 27 тыс за замену замка . Утверждает : читайте договор. Вы сломали и дергали, вы и чините и оплачиваете . Вопрос . Могу ли я требовать возврата залога? Правомерны ли действия собственника в случае с заменой замка ?
- договор аренды Попов К_К_ИП Медведева.doc
Здравствуйте, Ирина!
В первую очередь надо уточнять, согласовано ли Вами с арендодателем досрочное расторжение договора? И в какой форме согласовано, в устной или письменной?
Дело в том, что пунктом 6.1. Договора предусмотрено, что Арендатор имеет право расторгнуть Договор в любое время, письменно уведомив Арендодателя за 5 дней до момента прекращения Договора. Но в данном случае сумма залога остается у Арендодателя.
Поэтому если в письменной форме Вы не заключили соглашение о досрочном расторжении договора с возвратом «залога», то Арендодатель вправе удержать его на основании этого пункта.
Уважаемая Ирина, здравствуйте! Ситуация неприятная, но давайте разберем её по существу.
1. По возврату залога (220 000 руб.)
По условиям п. 4.4 вашего договора залог возвращается при отсутствии задолженности и соблюдении условий возврата (чистка, уборка). Само по себе досрочное расторжение по инициативе Арендатора не лишает Вас права на возврат залога, если только в договоре нет специального условия об удержании залога при досрочном выезде. Такого условия в п. 6.1 нет — там указано, что
6.1. Арендатор имеет право расторгнуть Договор в любое время, письменно уведомив Арендодателя за 5дней до момента прекращения Договора. В данном случае сумма залога остается у Арендодателя.
Внимание: если Вы уведомили за 2 недели, формально вы этот пункт не нарушили. Однако если собственник настаивает на удержании залога именно по этому основанию, придется спорить.
2. По замку (27 000 руб.)
Здесь позиция собственника спорная. Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ,
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1cd43e51fbd4129343b325971a466ec5cd32a425/
Замена замка — это не текущий ремонт по вине арендатора, отмечу, что статья 616 ГК РФ возлагает на арендатора обязанность проводить текущий ремонт, но не любые расходы по содержанию имущества, а именно ремонт, вызванный нормальным износом или необходимостью поддерживать вещь в рабочем состоянии.
Однако если поломка произошла не по вине арендатора (Вы не дергали дверь, не ломали механизм умышленно или по грубой неосторожности),а из-за того, что замок — это расходный элемент, имеющий свой ресурс («ломается раз в год», как сказал мастер), то эти расходы ложатся на собственника.
В Вашем договоре в п. 5.1 прямо сказано, что
5.1. Арендатор несет ответственность за ущерб апартаментов, имуществу и оборудованию, а также прилегающим помещениям, нанесенный по вине или по грубой неосторожности Арендатора и/или членов его семьи, его гостей, а также домашних животных. При определении ущерба естественный износ не учитывается.
Доказательств Вашей вины собственник не представил.
Вы вправе требовать возврата всей суммы залога, за вычетом реально подтвержденного ущерба, возникшего по вашей вине (п. 2.6 договора). Замок сюда не относится, если только в акте приема-передачи не было зафиксировано, что он уже был неисправен, а вы его сломали.
Рекомендую направить собственнику письменное требование с указанием: возврат залога в полном объеме в течение 2 дней после сдачи квартиры (п. 4.4 договора), и укажите, что оплата замка не является вашей обязанностью, так как поломка произошла не по вашей вине.
Если не вернет — обращайтесь в суд (п. 8.2 договора — по месту нахождения Арендодателя).
8.2. Все споры и разногласия, не урегулированные Сторонами путем переговоров, передаются на рассмотрение суда. Стороны пришли к соглашению, что возникшие между ними из Договора судебные споры будут рассматриваться в суде по месту нахождения Арендодателя.
Перспективы в целом, хорошие.
С уважением, Дарья
Что касается возмещения стоимости замены замка, то в силу статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В Вашем договоре сказано, что:
То есть должна быть установлена Ваша вина (умысел или грубая неосторожность) в возникновении неисправности замка.
Кроме того:
Но приложения 3 нет.
Также:
Однако в Приложении 2 замок не перечислен.
В пункте 2.5, о котором Вы указали, сказано, что Арендодатель осуществляет техническое обслуживание Апартаментов и оборудования в ней, и далее перечисляется:
Но замок в это оборудование не входит.
Поэтому на пункт 2.5 ссылаться нет оснований.
Полагаю, что если Вы сможете согласовать в письменной форме досрочное расторжение договора, то потребовать возврат суммы залога можно только на том основании, что Ваша вина в возникновении неисправности данного замка не доказана, и кроме того из переписки с арендодателем следует, что замок и ранее был неисправен.