Как это надо отразить в 3 НДФЛ ( ИП УСН "Доходы")

Добрый вечер.

В соответствии с пунктом 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливает, что если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Таким образом, если сумма, которая указана в договоре, больше, чем 70 процентов от цены по кадастру, то тогда налог рассчитывается в зависимости от суммы договора. Если же сумма меньше этих 70 процентов, то налогом облагаются именно 70 процентов от кадастровой цены.

Поэтому, при занижении в договоре суммы продажи налогооблагаемая база будет составлять 70 процентов от цены по кадастру.

При продаже Продавец может воспользоваться налоговым вычетом в связи с продажей в соответствии с пп.1 п.1 ст.220 НК РФ (1 млн рублей) или получить вычет по расходам на покупку в соответствии с пп.2 п.1 ст.220 НК РФ.

Здравствуйте, Елена!

Доход от продажи недвижимости, не использовавшейся в предпринимательской деятельности, не относится к доходам ИП на УСН. Вам необходимо подать две отдельные декларации:

3-НДФЛ как физическое лицо — для отражения дохода от продажи недвижимости;
декларацию по УСН — для предпринимательских доходов (если они были).
 
1. Налог с продажи: будет ли он?
Недвижимость приобретена в 2022 году, продана в 2025 году. Срок владения — менее 5 лет, поэтому декларация 3-НДФЛ обязательна, даже если налог к уплате отсутствует.

В вашем случае налог не возникает, потому что цена продажи ниже цены покупки, то есть нет налогооблагаемого дохода (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Важно: Если бы цена продажи была выше кадастровой стоимости, это не проблема. Правило «70% от кадастровой» применяется только когда цена продажи ниже кадастровой. У вас цена продажи выше, поэтому для налога используется фактическая сумма.
 
2. Как отразить в 3-НДФЛ
Вам нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ (для физических лиц) за 2025 год. В ней:

Лист Д2 (расчет дохода от продажи имущества) или раздел, где указываются доходы от продажи недвижимости.
Укажите:

доход от продажи (сумма по договору);
вычет в размере фактических расходов на приобретение (сумма покупки).
Поскольку расходы подтверждены документально (договор купли-продажи, платежные документы), вы вправе применить вычет в полной сумме покупки. В результате налоговая база будет равна 0.

Ни в коем случае не включайте этот доход в декларацию по УСН — это не предпринимательский доход.

 
3. Особенности для ИП на УСН «Доходы»
Доходы, полученные вами как физическим лицом (не в рамках предпринимательской деятельности), в декларации по УСН не отражаются. Декларация по УСН сдается отдельно (если в 2025 году был доход от бизнеса). Если предпринимательской деятельности не было — подается нулевая декларация по УСН.

 
4. Что делать, если налоговая требует пояснений
Если вы уже получили требование из ИФНС о том, что не отчитались по продаже, вам нужно:

срочно подать 3-НДФЛ (можно через личный кабинет налогоплательщика);
приложить к декларации копии договора покупки, продажи, платежных документов;
если срок подачи (30 апреля 2026) ещё не наступил, но требование уже пришло — сдайте декларацию досрочно.
За неподачу декларации грозит штраф (5% от суммы налога, но не менее 1000 руб. за каждый месяц просрочки). Поскольку налог к уплате отсутствует, штраф составит 1000 руб. (ст. 119 НК РФ) .

 
Декларация 3-НДФЛ подается в любом случае (даже при нулевом налоге), так как срок владения менее 5 лет.
В декларации заявляете доход от продажи и вычет в размере расходов на покупку. Налог = 0.
Доход от продажи в декларацию ИП по УСН не включается.

Поскольку в вашем вопросе не хватает точных дат приобретения и продажи, рекомендую проверить, не истек ли 5-летний срок. Если срок владения превышает 5 лет, декларация не нужна. Однако судя по описанию (2022→2025), срок менее 5 лет.

Если вам нужна помощь в заполнении 3-НДФЛ или составлении пояснений для налоговой, нажмите на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото или перейдите по ссылке:

https://pravoved.ru/lawyer/4343700/

С уважением, адвокат Анастасия Чурсинова.