Ранее такую услугу УК не оказывала, в договор управления МКД, такая услуга не была включена, собственники не

К сожалению, в вашем вопросе есть юридическая коллизия, связанная со статусом придомовой территории (является ли она общим имуществом) и способом внесения платы.

Если коротко: УК права, если речь идет об изменении состава общего имущества или включении новой услуги в перечень работ по содержанию жилья. Ваша позиция (50%+1 от принявших участие) применима только к вопросам, относящимся к компетенции общего собрания, но не к изменению договора управления в части перечня услуг и тарифа.

Ниже приведен подробный правовой анализ со ссылками на актуальные нормы.

1. Правовая природа вопроса:

Поскольку ранее услуга по расчистке не оказывалась и не оплачивалась, а тариф не утверждался, речь идет не просто о «разовом одобрении трат», а о изменении существенных условий договора управления:

1. Изменение перечня работ (включение новой услуги).

2. Изменение размера платы (утверждение тарифа).

В соответствии с ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), принятие решений о пользовании общим имуществом, а также о заключении договоров управления относится к компетенции общего собрания собственников. Однако для разных видов решений предусмотрен разный порог кворума.

2. Анализ позиции УК (50% + 1 от общего числа голосов).

УК в данном случае ссылается на требования пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ и части 1 статьи 46 ЖК РФ в контексте утверждения условий договора управления.

Если посмотреть на порядок заключения договора управления:

· Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления заключается с управляющей организацией, утвержденной решением общего собрания.

· Изменение условий договора управления (в том числе увеличение платы и перечня работ) осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст. 450, 452 ГК РФ).

· Однако для многоквартирных домов действует специальная норма: п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относит к компетенции собрания принятие решений о пределах использования земельного участка, а также о заключении договора управления.

Судебная практика (Обзоры судебной практики ВС РФ, Определения ВС РФ, например, № 305-ЭС18-15729) исходит из того, что если речь идет о включении в договор управления новых видов работ (услуг), которые ранее не выполнялись, и увеличении размера платы, это приравнивается к изменению договора управления. Для принятия такого решения требуется большинство голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД, то есть 50% + 1 голос от общего количества (кворум общего собрания, а не кворум присутствующих).

Почему это важно: Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества. Если вы просто утверждаете смету расходов на текущий год, достаточно 50%+1 от присутствующих. Но если вы расширяете перечень услуг (добавляете то, чего не было), это меняет договор управления, и требуется «жесткий» кворум от всех собственников.

3. Анализ вашей позиции (50%+1 от принявших участие).

Ваша позиция (от присутствующих) была бы верна, если бы:

1. Вопрос касался выбора способа управления (ст. 161 ЖК РФ).

2. Вопрос касался утверждения отчета о работе УК.

3. В договоре управления уже была бы прописана обязанность УК оказывать такие услуги за счет некой экономии или в рамках утвержденного тарифа (но вы указываете, что «ранее такую услугу УК не оказывала, в договор управления не была включена»).

4. Вопрос касался благоустройства, финансируемого за счет специальных сборов (целевых взносов), а не изменения постоянного тарифа по содержанию жилья.

В случае, если вы пытаетесь принять решение об установке нового тарифа на содержание жилья (включающего новую услугу) на общем собрании:

· Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников.

· Однако, если ранее тариф был ниже, а теперь повышается за счет расширения услуг, это считается изменением договора управления.

· Если в вашем доме установлен минимальный перечень услуг (Постановление Правительства РФ № 290), включение новой услуги (расчистка отмежеванной территории, если она не входила в минимальный перечень) требует именно решения большинством от общего числа голосов (50%+1 от всех), либо единогласного решения (если это будет считаться реконструкцией/капремонтом — но к вашему случаю это не относится).

4. Сложность с придомовой территорией (земельным участком).

Важный нюанс: если земельный участок под домом сформирован и поставлен на кадастровый учет, то расчистка этой территории — это обязанность УК по умолчанию, если она включена в перечень работ (Постановление Правительства РФ № 491). Если администрация раньше чистила эту территорию бесплатно, это была ошибка или временная мера.

Однако если вы говорите, что услуга не была включена в договор и не оплачивалась, то для того, чтобы:

1. Обязать УК выполнять эту работу;

2. Установить за это дополнительную плату (повысить тариф);

   необходимо вносить изменения в договор управления.

5. Итоговый вывод (с нормами).

Для заключения дополнительного соглашения к договору управления в части включения новой услуги (расчистка придомовой территории) и утверждения нового тарифа (повышения платы за содержание жилья) требуется не менее 2/3 голосов от общего числа собственников? Нет, не 2/3.

Важно уточнить:

· Если земельный участок является общим имуществом и вы просто распределяете расходы на его содержание (в рамках уже утвержденного договора) — достаточно 50%+1 от присутствующих (при наличии кворума).

· Если вы меняете договор управления (добавляете новую услугу, которой не было, и повышаете тариф) — 50%+1 от общего числа голосов всех собственников.

Почему не 50%+1 от присутствующих:

Согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения общего собрания по вопросам, указанным в п. 1, 1.1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников.

· Ваш вопрос (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) — принятие решений о пользовании общим имуществом и заключении договоров.

· Включение новой платной услуги в договор управления относится к п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Однако: Изменение размера платы за содержание жилья (не связанное с капитальным ремонтом) требует простого большинства от общего числа голосов (50%+1), а не 2/3. Это следует из системного толкования ст. 44 и 46 ЖК РФ, а также позиции Минстроя (Письмо № 22263-ОГ/04).

Таким образом, верная формула:

Для того чтобы законно включить новую услугу в договор управления и утвердить новый тариф (повысить плату за содержание), необходимо:

1. Кворум собрания — более 50% от общего числа голосов.

2. Решение «ЗА» — более 50% от общего числа голосов собственников (а не от присутствующих).

Рекомендация

Прежде чем проводить голосование, уточните, как сформулирован вопрос в повестке дня.

Если вопрос сформулирован как «Об утверждении новой редакции договора управления в части включения услуги по уборке придомовой территории и установлении размера платы...», то УК права — нужно считать голоса от общей площади всех помещений в доме.

Если вопрос сформулирован как «О распределении расходов на текущий ремонт придомовой территории в пределах утвержденного ранее тарифа» (без повышения платы за содержание), то правы были бы Вы (50%+1 от присутствующих). Но из вашего описания следует первый вариант.