Альтернативы для минимизации налогов?

Здравствуйте, Андрей!

При реализации дома через ИП на УСН полученный доход будет признаваться предпринимательским и облагаться налогом по ставке 6% (или 15% с расходов). Однако, расходы на строительство, понесенные ДО регистрации ИП, учесть при УСН не получится, а НДС платить не нужно, так как продажа жилой недвижимости освобождена от этого налога.

 
1. Квалификация дохода: УСН или НДФЛ?
Доход будет признан предпринимательским и облагаться в рамках УСН.

Если вы зарегистрируете ИП и укажете в ЕГРИП вид деятельности, связанный с недвижимостью (например, «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества», код ОКВЭД 68.10.22 или «Строительство жилых зданий», код 41.20), налоговая инспекция будет считать, что вы ведете предпринимательскую деятельность. В этом случае доход от продажи дома, зарегистрированного на ИП, облагается налогом по УСН.
Если вы не заявляли такие виды деятельности, но при этом систематически получаете доход от продажи недвижимости (особенно если построили дом для перепродажи), налоговая может переквалифицировать ваш доход в предпринимательский с доначислением налогов, пеней и штрафов. Признаками систематичности может считаться продажа более 3 объектов в год.
Таким образом, регистрация ИП и корректное указание видов деятельности — это способ легализовать вашу деятельность, а не уйти от налогообложения.

 
2. Учет расходов на строительство при УСН
Нет, расходы, понесенные до регистрации ИП, учесть при расчете налога по УСН нельзя.

Налоговый кодекс требует, чтобы расходы, уменьшающие налоговую базу по УСН, были:

Экономически обоснованны.
Документально подтверждены.
Понесены в период ведения предпринимательской деятельности.
Поскольку строительство дома велось вами как физическим лицом, эти затраты не могут быть признаны расходами ИП. Даже если вы введете дом в эксплуатацию и зарегистрируете его на ИП, налоговая база по УСН будет определяться как вся сумма дохода от продажи, если вы на объекте «Доходы», или как доход минус расходы, понесенные ИП. Расходы на строительство к таким расходам не относятся .

Исключение: Если вы зарегистрируете ИП до того, как начнете строительство, и все затраты будут проходить через ИП (договоры подряда, чеки на материалы от имени ИП), то их можно будет учесть при УСН «Доходы минус расходы».

 
3. НДС при продаже
Продажа жилого дома и земельного участка под ним НДС не облагается.

Жилой дом: реализация жилых домов и жилых помещений освобождена от НДС на основании подпункта 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ. Это освобождение действует для всех налогоплательщиков, включая ИП на УСН, независимо от их статуса плательщика НДС.
Земельный участок: операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).
Важно: Поскольку вы становитесь плательщиком УСН, и операция не облагается НДС, счета-фактуры покупателю выставлять не нужно. Однако, если вы будете признаны плательщиком НДС (например, в связи с превышением лимита доходов от иной деятельности), необходимо будет ежеквартально сдавать декларацию по НДС, отражая в разделе 7 операции, не подлежащие налогообложению.

 
4. Риски доначислений

Риск 1: Признание дохода физлица предпринимательским. Если вы не зарегистрируете ИП, но построите дом и продадите его, налоговая может посчитать, что вы ведете предпринимательскую деятельность без регистрации. В этом случае вам доначислят НДФЛ, а также пени и штраф за незаконную предпринимательскую деятельность .

Риск 2: Признание необоснованной налоговой выгоды. Если вы зарегистрируете ИП и попытаетесь учесть расходы на строительство, понесенные до регистрации, ФНС может исключить их из расходов, доначислив налог по УСН .

Риск 3: Превышение лимита для применения УСН. Если в 2025 году ваш доход от иной предпринимательской деятельности (если она есть) превысил 20 млн рублей, то с 2026 года вы автоматически становитесь плательщиком НДС по ставке 22% (или 5%/7% при выборе пониженной ставки) для всех операций, облагаемых этим налогом. Для продажи дома это не страшно (НДС нет), но для другой деятельности — да.
 
5. Альтернативы для минимизации налогов
Если цель — минимизировать налоги при сохранении возможности продать дом как ИП (по требованию покупателя для семейной ипотеки), рассмотрите следующие варианты:

Вариант А: Продажа как физического лица (НДФЛ)
Если покупатель может взять ипотеку без требования к статусу продавца-ИП, продажа как физлицо может быть выгоднее:

Налог 0 руб., если вы владеете домом более 3 лет (для построенной недвижимости срок владения считается с даты регистрации права собственности). Поскольку вы его построили и зарегистрируете сейчас, срок владения начнется с даты регистрации. Если продадите в течение 3 лет, налог составит 13% (или 15% при сумме > 5 млн руб.) с разницы между продажей и расходами на строительство (которые можно подтвердить документами). Это может быть выгоднее, чем 6% с полной суммы дохода при УСН .

Вариант Б: УСН «Доходы минус расходы»
Если вы выберете этот объект налогообложения, налог составит 15% с разницы между доходом от продажи и расходами, понесенными ИП. Чтобы включить расходы на строительство, вам нужно зарегистрировать ИП и начать строительство уже от имени ИП. В вашей ситуации (дом уже построен) этот вариант невозможен, так как расходы уже понесены.

Вариант С: Комбинация НДФЛ и УСН
Если покупатель настаивает на продавце-ИП, можно рассмотреть следующую схему:

Зарегистрировать ИП на УСН «Доходы».
Продать дом как ИП, заплатив 6% с полной суммы продажи.
Поскольку вы продаете дом как ИП, покупатель сможет оформить семейную ипотеку.
Налог (6% от 8 млн = 480 тыс. руб.) будет ниже, чем НДФЛ (13% от 8 млн = 1,04 млн руб., если вы не сможете подтвердить расходы, так как прошло менее 5 лет с момента регистрации права).
 
Доход от продажи будет предпринимательским и облагается УСН (6% с дохода). Учесть расходы на строительство, понесенные до регистрации ИП, нельзя.
НДС не платится, так как реализация жилых домов и земельных участков освобождена от налога.
Риски: доначисление налогов, если деятельность будет признана предпринимательской без регистрации ИП, или если вы попытаетесь учесть расходы, понесенные до регистрации.

Для минимизации налогов оцените два варианта:

Продажа как физическое лицо (НДФЛ): если вы владеете домом менее 5 лет, налог составит 13% с разницы между продажной ценой и документально подтвержденными расходами на строительство. Если расходы будут больше или равны цене продажи, налог будет нулевым.

Продажа как ИП на УСН «Доходы»: налог составит 6% от полной суммы продажи. Этот вариант проще с точки зрения документооборота и дает возможность покупателю оформить семейную ипотеку.

Для выбора оптимального варианта вам необходимо рассчитать, что выгоднее: 13% с разницы (НДФЛ) или 6% с полной суммы (УСН). Если ваши расходы на строительство документально подтверждены и приближаются к 8 млн руб., выгоднее НДФЛ. Если нет — УСН.

Если вам нужна помощь в анализе ваших расходов, выборе оптимальной системы налогообложения или составлении документов для регистрации ИП, нажмите на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото или перейдите по ссылке:

https://pravoved.ru/lawyer/4343700/

С уважением, адвокат Анастасия Чурсинова.