По каким правилам я должен указать стоимость в декларации и заплатить НДФЛ?

Здравствуйте!

Землю тоже продавали? По ней стоимость в ДКП отдельно указали?

В ДКП указана кадастровая стоимость х на 0.7

То есть дом продали за 70% кадастровой стоимости?

прописан в СПБ

По действующим правилам НДФЛ уплачивается по месту жительства, значит налоговая  будет руководствоваться правилами, действующими в СПб, то есть посчитает налог от 100% кадастровой стоимости (за минусом налогового вычета 1 млн руб).

Здравствуйте, Кирилл!

Ситуация у вас непростая, но, к счастью, есть два способа избежать уплаты налога. Однако ваша идея с временной пропиской в Ленинградской области не сработает — налог рассчитывается по месту нахождения объекта недвижимости, а не по месту прописки продавца.

 
1. Что значит «прописаться в Ленобласти» для целей налога
Налог при продаже недвижимости рассчитывается по правилам того региона, где находится сам объект, а не там, где прописан собственник. Даже если вы временно зарегистрируетесь в Ленинградской области, дом, который вы продаёте, находится там же — значит, применяются правила Ленобласти, а не Санкт-Петербурга. Переезд не изменит налоговую базу.

Что касается Санкт-Петербурга: с 1 января 2026 года в городе действительно действует правило, согласно которому при занижении цены в договоре налог считается от 100% кадастровой стоимости, а не от 70%. Но к вашему дому, который находится в Ленобласти, это правило не применяется.

Важно: в Ленинградской области на 2025 год (год продажи) сохраняется общероссийское правило: если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, доход для налога принимается равным кадастровой стоимости × 0,7. Это работает в вашу пользу.

 
2. Главное: возможно, налог платить вообще не нужно
У вас есть более сильный аргумент, чем игра с коэффициентом. Дом построен давно, хотя зарегистрирован только в 2024 году.

Для объектов недвижимости, построенных до 2016 года (или приобретённых до этой даты), минимальный срок владения составляет 3 года, а не 5 лет. Если ваш дом был построен более 3 лет назад, и вы можете это доказать (например, старым техническим паспортом, справкой из БТИ, старыми договорами на материалы или просто фактом длительного существования строения), то вы имеете право не платить налог и даже не подавать декларацию.

Это ваш главный козырь. Если подтвердить, что дом существовал задолго до регистрации права, срок владения считается с даты окончания строительства, а не с даты регистрации в ЕГРН.

 
3. Если срок владения всё-таки менее 3 лет — как считать налог
Предположим, что доказать более раннее существование дома не удалось, и срок владения отсчитывается с 2024 года. Тогда:

Шаг 1. Определите доход для налога
Поскольку цена в договоре указана как 0,7 от кадастровой стоимости, и это выше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7? Нет, вы сами написали, что в ДКП указана именно эта цифра. Правило ст. 214.10 НК РФ требует сравнивать цену договора с кадастровой стоимостью, умноженной на 0,7. Если цена в договоре выше этой суммы, в декларации указывается фактическая цена договора. Если цена договора ниже — указывается кадастровая × 0,7.

Поскольку вы указали в ДКП именно кадастровую × 0,7, эта сумма и будет вашим доходом для налога. Это легальный способ минимизации базы, который применяется в Ленобласти.

Шаг 2. Уменьшите доход на вычет
Вы не можете применить вычет «доходы минус расходы», так как документов на строительство не сохранилось. Но вы вправе применить имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей .

Формула:

Доход = Кадастровая стоимость × 0,7
Вычет = 1 000 000 руб.
Налогооблагаемая база = Доход − 1 000 000
НДФЛ = 13% от базы (если база менее 2,4 млн) или 15% с превышения 
Пример (для наглядности):

Кадастровая стоимость, допустим, 5 000 000 руб.
Доход для налога = 5 000 000 × 0,7 = 3 500 000 руб.
База = 3 500 000 − 1 000 000 = 2 500 000 руб.
НДФЛ = (2 400 000 × 13%) + (100 000 × 15%) = 312 000 + 15 000 = 327 000 руб.
Важно: даже если налог к уплате равен нулю (например, доход оказался меньше 1 млн руб.), декларацию подать всё равно нужно, если срок владения менее минимального .

 
4. Что делать прямо сейчас
Попытайтесь найти доказательства давнего строительства. Запросите в БТИ старый технический паспорт, найдите старые фотографии, чеки, договоры на материалы. Если дом действительно построен более 3 лет назад, вы освобождаетесь от налога полностью.
Если доказательств нет — подавайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 года. Укажите:

Доход = сумма из договора (которая равна кадастровая × 0,7)
Вычет = 1 000 000 руб.
Приложите копию договора купли-продажи.
Уплатите налог до 15 июля 2026 года, если база окажется положительной.
Не пытайтесь менять прописку — это не повлияет на расчёт, а только добавит бюрократических сложностей.

Если вам нужна помощь в поиске старых документов на дом, составлении декларации 3-НДФЛ или юридическом анализе вашей ситуации, нажмите на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото или перейдите по ссылке:

https://pravoved.ru/lawyer/4343700/

С уважением, адвокат Анастасия Чурсинова.