Хотим продать дом с земельным участком, дом новый, но по факту зарегистрирована часть дома 41 кв.м, а остальная

Здравствуйте!

Незарегистрированные постройки юридически не существуют как объект права, следовательно, их самостоятельная продажа невозможна. Поскольку использовался материнский капитал, доли обязаны быть выделены на всю фактическую площадь дома после её регистрации.

Напишите мне в личные сообщения — разъясню все нюансы на платной основе!

С уважением, юрист Грачёв Георгий Владимирович!

Здравствуйте,  Любовь Александровна.

Понимаю, что в ситуации развода и с участием маткапитала очень тревожно, когда другая сторона спешит с продажей и вы не понимаете, что законно, а что нет.
Продать как самостоятельный объект незарегистрированную часть дома (пристройку) нельзя: в гражданском обороте участвуют только объекты, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН (ст. 130, 131, 219, 551 ГК РФ).

По сути, незарегистрированная часть сейчас является самовольной постройкой (если не оформлены все разрешения и право), к ней применима ст. 222 ГК РФ, и отчуждать её отдельно нельзя.
Риэлторы, скорее всего, имеют в виду продажу земельного участка и зарегистрированного дома 41 кв.м, а всё, что построено сверх, фактически перейдёт покупателю как «неотделимые улучшения» участка, но юридически это продолжит оставаться самовольной постройкой с рисками признания/сноса.

Поскольку использовался материнский капитал, вы обязаны выделить доли детям и супругам во всём объекте жилья, в котором использованы средства, а не только в 41 кв.м, и при продаже соблюсти права детей (ФЗ № 256‑ФЗ, ст. 10; позиция СФР, органов опеки и обзоры по мат.капиталу).

Продажа без учёта долей детей и без приведения фактической площади дома в соответствие с правами всех членов семьи создаёт высокие риски оспаривания сделки, в том числе по искам прокуратуры, органов опеки и СФР, вплоть до признания сделки недействительной и требования вернуть материнский капитал.
Позиции Верховного Суда и судебная практика по самовольным постройкам:

Пленум ВС РФ по применению ст. 222 ГК РФ (обзор и разъяснения ВС) разъяснил, что самовольная постройка не может свободно отчуждаться; суд может либо отказать в признании права собственности, либо обязать снести/привести в соответствие, при этом отчуждение самовольной постройки не создаёт у покупателя защищённого права собственности.
По материнскому капиталу: при анализе  практики ВС РФ указывается, что при использовании мат.капитала суды строго контролируют исполнение обязательства по выделению долей детям и могут признавать сделки купли‑продажи недействительными, если при отчуждении жилья права детей нарушены (нет долей, не обеспечено равноценное жильё).
Кассационные суды регулярно подтверждают, что доли должны выделяться именно в том объекте, куда направлен маткапитал; попытка продать жильё без выделения долей либо без согласия органов опеки приводит к признанию сделки недействительной и возложению обязанности восстановить права детей.

Незарегистрированная пристройка, созданная в браке, в принципе может быть признана совместно нажитым имуществом, и вы вправе претендовать на долю в её стоимости при разделе (через оценку и экспертизы). Шансы хорошие, если есть доказательства вложений и факта строительства в браке.

Вам необходимо не допустить рискованной продажи. Без вашего согласия на сделку с общим имуществом (если дом/земля – совместная собственность или общедолевая) продажа может быть признана судом недействительной (ст. 34, 35 СК РФ, ст. 253, 254 ГК РФ – режим совместной собственности супругов).
Оспорить сделку, нарушающую права детей. Если муж и риэлторы попытаются провести сделку с нарушением прав детей (без выделения долей, без равноценного жилья), у вас есть высокие шансы через суд и органы опеки/прокуратуру либо не допустить сделку, либо её отменить. Судебная практика по таким вопросам обычно на стороне детей.

Для полной оценки вашей ситуации нужно уточнить и посмотреть выписку ЕГРН на участок и дом: кто собственники, в каких долях, как указана площадь дома, есть ли обременения/залоги.
Документы по маткапиталу: заявление в СФР, сертификат, документы, которыми подтверждали использование средств (договор подряда, уведомления, обязательство о выделении долей и т.п.).
Разрешительная документация на дом/пристройку: уведомление о начале строительства/реконструкции, о завершении, техплан, акты ввода (если есть).
Брачный статус и режим имущества: есть ли брачный договор, соглашения о разделе, нотариальные согласия на какие‑то сделки.
Черновик/проект договора, который предлагают риэлторы (если уже есть): как они собираются описывать объект и цену, не занижают ли, что пишут про фактическую площадь.

 Рекомендую вас сейчас остановить любые действия по продаже без вашего согласия. Письменно уведомите мужа и риэлтора, что вы не даёте согласия на сделку до урегулирования вопросов с маткапиталом и оформлением всего дома. Обратиться к кадастровому инженеру: подготовить техплан на весь дом (фактическая площадь). Не  соглашайтесь на «быструю» продажу по схеме, которую предлагают риэлторы, пока не будет проанализирован весь пакет документов на дом, участок и материнский капитал, а также не будет понятна конкретная схема защиты ваших и детских прав.

Если мой ответ был вам полезен, пожалуйста, оцените его положительным отзывом и поставьте +
С уважением, Антонина Сергеевна.

Здравствуйте, Любовь Александровна! Продать возможно только в одном случае, если описывать в договоре купли-продажи только часть объекта, зарегистрированную в Росреестре. Цена сделки — как договоритесь. Другими словами, продаете то, что легализовано, а покупатель после регистрации права самостоятельно оформляет достроенную часть.                         Если ответ был полезен, буду благодарна за (+) отзыв