Кто в первую очередь имеет право выкупить долю ребенка

Здравствуйте.

В ситуации, когда несовершеннолетний ребёнок имеет долю в недвижимости, приобретённой с использованием материнского капитала, родители (бывшие супруги) не могут выкупить эту долю напрямую. Это связано с ограничениями, установленными законодательством для сделок между несовершеннолетними и их законными представителями. 

Если Вам нужна очень подробная консультация по Вашему вопросу, напишите в личное сообщение (чат). Вот ссылка: pravoved.ru/lawyer/2384674/

Желаю Вам удачи!

Здравствуйте, Татьяна.

Я постараюсь максимально разобрать вашу ситуацию и объяснить её в соответствии с нормами закона.

Хронология событий

Субъекты: Мать и ребенок (14 лет), отец (в разводе).

Объект: Жилье с долей ребенка, выделенной по маткапиталу.

Цель: Продажа текущей доли для покупки нового жилья.

Вопрос: Очередность права выкупа.

Закон запрещает родителям выкупать долю у собственного ребенка, даже если они в разводе; преимущественное право покупки у отца возникнет только в том случае, если долю будет приобретать постороннее лицо (не родственник), и при наличии разрешения органов опеки.

Правовое обоснование моего ответа:

Статья 250 ГК РФ (Преимущественное право покупки): При продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право её покупки. Если отец ребенка является сособственником в этой квартире, он имеет приоритет перед третьими лицами (посторонними покупателями).

Статья 37 ГК РФ (п. 3) — Ключевое ограничение: Опекун, попечитель (родители), их супруги и близкие родственники не вправе совершать возмездные сделки с подопечным.

Это означает: Ни мать, ни отец (несмотря на развод) не могут сами выкупить долю ребенка, так как они являются его законными представителями. Сделка «Отец покупает у сына/дочери» будет ничтожной.

Статья 21 ФЗ № 48 «Об опеке и попечительстве»: Любое отчуждение имущества несовершеннолетнего (продажа, мена) возможно только с предварительного письменного разрешения органа опеки.

Судебная практика

Согласно Определению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ № 5-КГ20-107, сделки по отчуждению долей детей без равноценного замещения или при нарушении запрета на сделки между законными представителями и детьми признаются недействительными. Суд указывает, что интересы ребенка первичны по отношению к праву собственности родителей.

На основании вышеизложенного следует, что сделка возможна только по схеме «альтернативной купли-продажи»:

Ребенок продает долю третьему лицу (или другому сособственнику-не родителю).

Опека дает добро только если в этот же день ребенку покупается доля в другом жилье, которая по площади или стоимости не меньше текущей.

Для полного ответа мне не хватает данных:  является ли отец сособственником в данной квартире? (От этого зависит необходимость направления ему уведомления по ст. 250 ГК РФ). Каков регион покупки нового жилья? (В Москве и МО требования опеки могут отличаться по списку документов).

Исходя из текста вашего обращения, я рекомендую найти покупателя (не отца и не мать). Если отец имеет долю в этой квартире, направить ему нотариальное уведомление о продаже (срок ожидания — 30 дней). Подать заявление в орган опеки и попечительства (через МФЦ или Госуслуги), приложив документы на продаваемую и покупаемую квартиры. Заключить договор купли-продажи (сделки с долями детей обязательно заверяются нотариально).

При необходимости, приглашаю вас в чат для анализа документов на оба объекта недвижимости — это поможет исключить риск отказа со стороны органов опеки и правильно составить текст извещения для второго родителя.

Татьяна, многие, получив консультацию, обесценивают работу, поэтому буду благодарна за обратную связь: оставьте краткий отзыв и поставьте +

С уважением, Антонина Сергеевна.