Могу ли я с разрешения всех собственников сделать отчуждение общедомовой собственности в виде веранды в пользу моей квартиры с последующим остеклением

Здравствуйте.

Отчуждение части общедомового имущества (в вашем случае — веранды) в пользу отдельной квартиры возможно только при соблюдении ряда строгих условий, предусмотренных законодательством. Согласно нормам Жилищного кодекса РФ, общее имущество многоквартирного дома (МКД) принадлежит всем собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности. Веранда, если она не является частью конкретной квартиры и предназначена для обслуживания более одного помещения, относится к общедомовому имуществу. 

Если Вам нужна очень подробная консультация по Вашему вопросу, напишите в личное сообщение (чат). Вот ссылка: pravoved.ru/lawyer/2384674/

Желаю Вам удачи!

Здравствуйте, Vladislav!

Теоретически это возможно, но на практике реализовать такую затею крайне сложно, а в большинстве случаев — невозможно. Вам потребуется получить не просто разрешение всех собственников, а их 100% согласие, что в многоквартирном доме является практически невыполнимой задачей.

1. Почему веранда — это общее имущество?
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, к которому относятся, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также земельный участок, на котором расположен дом. Ваша веранда, даже если к ней есть доступ только из вашей квартиры, почти наверняка является частью фасада здания и придомовой территории, то есть общим имуществом всех собственников .

2. Как закон регулирует «присоединение» общего имущества?

Жилищный кодекс устанавливает два принципиально разных режима для таких действий:

Вариант А: Если ваша веранда является частью общего имущества, и вы планируете ее остеклить, то речь идет о реконструкции, которая уменьшает размер общего имущества (например, за счет использования части фасада или придомовой территории). В этом случае необходимо согласие 100% (единогласно) всех собственников помещений в доме. Это требование прямо установлено ч. 3 ст. 36 ЖК РФ и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ .

Вариант Б: Если веранда уже является частью вашего помещения (технически входит в его площадь), и остекление не меняет внешние границы и не присоединяет новую площадь, то может потребоваться лишь согласие 2/3 голосов. Однако, учитывая ваше описание («веранда на 1 этаже, выход только с моей квартиры»), велика вероятность, что она не входит в состав вашего помещения, а является пристройкой или террасой, относящейся к общему имуществу. В таком случае действует Вариант А — нужно 100% согласие.

3. Согласие всех собственников: почему это почти невозможно
Получить единогласное решение всех собственников многоквартирного дома — задача экстраординарная. Даже один собственник, который не заинтересован в вашем остеклении (например, живущий на другом конце дома, который просто «не хочет, чтобы портили фасад»), может заблокировать все ваши планы.

Более того, проведение такого общего собрания — это отдельная и дорогостоящая процедура. Как показывает практика, даже профессиональные организации берут за организацию и проведение общего собрания для получения 2/3 голосов от 800 000 до 1 200 000 рублей. Стоимость организации собрания для получения 100% голосов будет еще выше, а вероятность успеха — стремиться к нулю.

4. «Отчуждение» общедомовой собственности
Вы используете слово «отчуждение». Это юридически неверно. Вы не можете стать единоличным собственником веранды, которая является общедомовым имуществом. Максимум, что вы можете получить — это право пользования этой частью общего имущества на условиях, определенных решением общего собрания собственников (например, заключив договор аренды или сервитут). Однако и для этого, в случае присоединения части общего имущества к вашему помещению, также требуется 100% согласие.

5. Особенности остекления и региональные правила
Если вы всё же получите согласие собственников, остекление не будет простой установкой окон. Вам потребуется:

Разработать проект переустройства и перепланировки (для вашей квартиры) и проект изменения фасада (для общего имущества).
Согласовать эти проекты с органом местного самоуправления (в Калининграде — это администрация или МФЦ), а также, если ваш дом представляет архитектурную ценность или расположен в историческом центре, с органом по охране памятников. Калининград — город с особой архитектурой, и здесь действуют местные правила благоустройства, которые могут запрещать любое изменение фасадов без специального «паспорта фасада».
Получить разрешение на строительство (если работы считаются реконструкцией).

Важно: С 1 марта 2026 года подать документы на согласование перепланировки, включая согласие собственников, можно будет через портал Госуслуг.

Ваш шанс на успех стремится к нулю, если вы не получите письменное, заверенное надлежащим образом, единогласное решение общего собрания всех собственников дома.

Что вы можете сделать сейчас, чтобы оценить перспективы:

• Определите статус веранды. Закажите выписку из ЕГРН на вашу квартиру и технический паспорт БТИ. Узнайте, входит ли площадь веранды в площадь вашего помещения. Если нет — она однозначно является общим имуществом.
• Уточните статус дома. Обратитесь в администрацию Калининграда, чтобы узнать, не является ли ваш дом объектом культурного наследия, и есть ли для него утвержденный «паспорт фасада».
• Изучите устав ТСЖ или договор с УК. Возможно, в доме уже существует запрет на любые изменения фасадов.
• Если вы решитесь на этот путь, вам понадобится профессиональное сопровождение: юрист для организации общего собрания, архитектор для разработки проекта и специалист по согласованию для взаимодействия с администрацией.

 
Поскольку в вашем вопросе не хватает данных о техническом статусе веранды (входит ли она в площадь квартиры по документам БТИ) и о том, является ли ваш дом объектом культурного наследия или находится в исторической зоне Калининграда, точный алгоритм и стоимость работ могут существенно измениться. Для выработки реалистичного плана необходимо изучить правоустанавливающие документы на квартиру и техническую документацию на дом.

Если у вас остались вопросы или вам необходима помощь в анализе документов для оценки перспектив вашего проекта, нажмите на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото или перейдите по ссылке:

https://pravoved.ru/lawyer/4343700/

С уважением, адвокат Анастасия Чурсинова.