И вопрос сколько налога потребуется заплатить если все же буду продавать как физлицо?

Добрый день! Ваша ситуация сложная: участок куплен как физлицо в 2013 г., дом построен, но не зарегистрирован (т.е. это пока самовольная постройка по ст. 222 ГК РФ), и вы хотите продать именно дом как ИП, чтобы покупатель использовал семейную ипотеку. К сожалению, нет гарантии, что продажа готового дома от ИП будет квалифицирована как «первичный рынок» для семейной ипотеки (по Решению Минфина РФ № 25-67381-01850-Р: покупка у застройщика-ИП обычно подразумевает договор купли-продажи готового жилья как у первого собственника или с эскроу для строительства, но ваш дом уже построен и не новый от застройщика).Требует уточнения в банке ДОМ.РФ или у конкретного кредитора — для вторички условия очень узкие (только в малых городах без новостроек, для семей с детьми до 6 лет или инвалидами).

Пошаговые действия для продажи как ИП

1. Зарегистрируйте дом в ЕГРН (недвижимость может быть зарегистрирована как на физлицо, так и на ИП, поскольку ИП является субъектом регистрации в соответствии с ФЗ № 218-ФЗ). Закажите техплан у кадастрового инженера (проверьте разрешение на строительство или ИЖС по ГрК РФ ст. 51; если самовольная — суд по ст. 222 ГК РФ). Подайте заявление в Росреестр (через МФЦ).

2. Зарегистрируйтесь как ИП (если еще нет), выберите ОКВЭД 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» и систему налогообложения (рекомендую УСН «Доходы» 6%). Уведомите ФНС.

3. Заключите договор купли-продажи дома (с участком по ст. 35 ЗК РФ) от имени физлица или ИП, укажите в договоре, что продавец — ИП (для учета дохода в бизнесе).

Регистрируйте переход права в Росреестре. Покупатель пусть проверяет в банке, подходит ли под семейную ипотеку (скорее нет для готового дома).

4. Подайте декларацию и заплатите налог как ИП (см. ниже).

Если дом не зарегистрировать, продавать нельзя — нет объекта сделки (ст. 549 ГК РФ).

Налог при продаже как ИП

Зависит от системы налогообложения и использовался ли дом в бизнесе (письма Минфина № 03-04-05/67371, № 03-04-05/47623). Если УСН «Доходы» — налог 6% от полной цены продажи (без вычета расходов, независимо от срока владения, т.к. бизнес-имущество по ст. 346.18 НК РФ). На ОСНО — НДФЛ 13/15% (с 2,4 млн прогрессивка) от (цена — остаточная стоимость) + НДС 20% (ст. 228, 220 НК РФ), если не освобождение по ст. 145 НК РФ. Точный расчет требует цены продажи, кадастра, расходов — данных не хватило (укажите цену дома/участка, регион, ваш режим ИП). Для физлица-участка (2013 г.) — 0 НДФЛ, т.к. >5 лет (ст. 217.1 НК РФ).

Налог при продаже как физлицо

Для дома (если зарегистрируете): если <3/5 лет владения — НДФЛ 13/15% от (макс{цена; 0,7*кадастр} — 1 млн вычет или расходы), но после регистрации срок владения = дата регистрации (ст. 217.1 НК РФ). Для участка — 0, т.к. 13 лет >5 лет (ст. 217.1 НК РФ). Если продаете как единственное жилье — возможно 3 года.