Можно ли сдавать в аренду нежилые помещения, право собственности на которые не оформлено

Здравствуйте!

Право собственности возникает с момента его государственной регистрации. Передавать помещения в аренду может только собственник. Учитывая вышеизложенное, Вы можете заключить предварительный договор аренды до момента регистрации права собственности.

Пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ

Здравствуйте, Ольга!

Право распоряжения имуществом принадлежит только его собственнику. Передача имущества в аренду — это и есть одна из форм распоряжения имуществом. Исходя из этого, целесообразно заключить предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). При составлении такого договора нужно проявить максимум внимательности в том смысле, чтобы в срок заключения основного договора право собственности на нежилое помещение уже имелось. Иначе, в силу названной нормы, будущий арендатор может потребовать с Вас возмещения понесенных им убытков (абзац 1 пункта 4 ст. 145 ГК РФ), в том числе и компенсации морального вреда (ст. 151 ГК РФ). 

Здравствуйте!  Согласно ст. 608 ГК РФ

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом,  Вы можете заключить договор аренды по доверенности от собственника до получения свидетельства о государственной регистрации права. 

Здравствуйте!

Как верно отметили коллеги еще до регистрации права собственности на объект можно заключить предварительный договор, однако, нужно помнить, что это по этому договору невозможно передать имущество в пользование. Предметом этого договора являются только взаимные обязательства по заключению основного договора в обусловленный срок. 

Судебная практика по этому поводу положительная (Постановление ФАС МО от 21.09.2009 № КГ-А40/9192-09).

При этом предварительный договор не подлежит госрегистрации (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59).

Вместе с тем, по этому договору нельзя получить аванс в счет определенного количества предстоящих платежей по договору аренды, поскольку аванс по оплате как обязательство может возникнуть только после заключения договора аренды. Деньги переданные по предварительному в счет аренды будут составлять неосновательное обогащение.

Как задаток — не стоит, потому как по той же логике, что и с авансом, судьи не признают возможность существования денежных обязательств по предварительному договору.   

Лучше всего деньги обозначить в предварительном договоре как «обеспечительный платеж» (Постановление ФАС ЗСО от 30.10.2009 № А45-3324/2009) и тогда уже запускать будущих арендаторов, чтобы те спокойно пока обустраивали свои торговые места. Если начнут торговать раньше заключения договора аренды появятся разнообразные негативные риски. Этого делать не стоит. 

При составлении предварительного договора необходимо уделить внимание предмету — характеристиках помещения, их надо точно выписать из свидетельства о праве собственности (старого) и сделать приложение с выкопировкой плана помещения из техпаспорта. Иначе, в случае спора, договор суд сможет признать незаключенным.

Сдача же в аренду от имени предыдущего собственника не дает возможности оприходовать деньги себе. 

Уважаемая Ольга!

Согласно ст.608 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также управомоченные законом или собственником лица. Следовательно, чтобы распоряжаться имуществом, нужно им владеть. Согласно положениям статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Ольга, здравствуйте!

В соответствии с ПЛЕНУМОМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 17 ноября 2011 г. N 73
ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Таким образом, можете заключить договор аренды.

Здравствуйте!
Не соглашусь с коллегами.

Вы можете заключить два вида договора аренды нежилых помещений.

1. Если помещения не переданы Вам во владение, Вы можете заключить договор аренды будущей вещи — нежилых помещений, с условиями о том, что помещения будут предоставлены арендатору после государственной регистрации права в течение определенного периода. 

Однако если право собственности зарегистрировано не будет, Вы обязаны будете возместить убытки арендатору в связи с неисполнением обязательства по передаче вещи в аренду.

2. В случае если жилые помещения переданы Вам во владение во исполнение договора купли-продажи, то Вы можете заключать полноценный договор аренды, как лицо, которое в момент передачи вещи в аренду является законным владельцем жилых помещений.

Вот что по данному поводу указал ВАС РФ в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил
Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не
является недействительным на основании статей
168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.