Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какие возможны риски при таком сценарии?
Добрый вечер!
Занимаемся с партнерами куплей-продажей нежилых помещений, работаем с застройщиками, но появился интересный вариант на вторичке.
Пока ждём перехода права, хотели бы получить консультацию. Боимся реализации сценария по «схеме Долиной»
Подстелили себе соломку везде, где можно.
Продавец на учете в ПНД/НД не состоит, кредитная история отличная, арбитражей нет, первый собственник (покупка по ДДУ), объект 10 лет в собственности, деятельностью, которая может повлечь риск банкротства не занимается, сделка с полной суммой через Сбер, в договоре прописали, что продавец является поручителем по возврату средств, если сделка отменится по его вине, но всё-таки хотим воспользоваться титульным страхованием, собственнику 60 лет, он скоро выходит на пенсию.
В этой связи хотим узнать, будет ли работать полис, если мы продадим объект, и продавец захочет оспорить сделку с уже новым собственником (нашим будущим покупателем)? Какие возможны риски при таком сценарии? Есть ли смысл страховать объект на 3 года или 10 лет, если он будет продан в течение 3-6 месяцев?
Здравствуйте Владимир.
Ваши опасения не беспочвенны, всегда надо перестраховываться, это грамотный подход!
Если говорить о методах страховки можно применить, можно сойтись на следующем:
1 — Титульное страхование! Хорошая мера, но стоит учесть, страхование сработает для вас, если сделку оспорят, пока собственником являетесь вы. Если вы успели продать объект, а иск прилетел новому владельцу, страховая компания может отказать вам в выплате, так как у вас уже нет убытка в виде потери недвижимости (вы свои деньги получили от перепродажи). Однако новый покупатель может предъявить иск вам (как продавцу), и вот здесь вам понадобится страхование гражданской ответственности или специфические условия титула.
Из этого следует, что нету смысла страховать на 3, а то и на все 10 лет. Главная задача полиса — покрыть риск на период вашего владения и обеспечить юридическую поддержку.
2 — Страхование для будущего покупателя. При перепродаже предложите вашему покупателю оформить свой собственный полис титульного страхования. Для него это будет стоить копейки, но закроет риски.
3 — Дополнительная меры. Несмотря на отсутствие учета в ПНД, в день сделки пригласите лицензированного психиатра для проведения освидетельствования и составления акта о том, что продавец находится в здравом уме, отдает отчет своим действиям и не находится под психологическим давлением. Это может уберечь от 90% исков по ст. 178-179 ГК РФ.
Можно привлечь нотариуса. Нотариус в сделках с недвижимостью обеспечивает юридическую чистоту, проверяет дееспособность сторон, законность сделки и несет полную материальную ответственность за свои ошибки.
Это то что я могу предложить. Если есть вопросы задавайте!
С уважением, Ибрагим Магамедович!
Здравствуйте.
Страхование, на мой взгляд, не совсем здесь подойдет, поскольку если не пропишете четкой формулировкой возможные страховые случаи, останетесь без выплаты, либо потеряете больше времени и денег на судебные разбирательства. Полис будет распространяться только на вас. Для оспаривания вашей сделки по продажи этой недвижимости новому покупателю, ему необходимы основания, при признании недействительной сделки, которую заключаете сейчас. В целом, если все процедуры соблюдены, рисков в плане предстоящего банкротства и на учетах не состоит, при дальнейшем каком-то оспаривании данной сделки со стороны продавца будете основываться на собственной добросовестности вас, как покупателя.
Уважаемый Владимир, здравствуйте!
Отвечу Вам, основываясь на законе
Согласно ст.166 ГК РФ
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/44c14b6900a9357b7280c62327f3bfdf1743a52c/
Вы должны понимать, что покупка недвижимости — это всегда некий риск, даже если кажется, что все документы в идеале.
В РФ титульное страхование не урегулировано специальным законом, но оформляется как страхование имущественных интересов, связанных с риском утраты права собственности.
При этом страхуется именно риск утраты или ограничения права собственности вследствие признания сделки недействительной.
Согласно тому же ГК РФ — страховое возмещение выплачивается только страхователю или выгодоприобретателю, указанному в договоре.
Ваша ответственность перед покупателем регулируется ст. 460, 461 ГК РФ, где закреплена обязанность продавца передать имущество без притязаний третьих лиц и нести ответственность за их предъявление.
Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/89e42f0ef51adc5ffd2dfbf59f64714aa9502408/
Включить в договор купли-продажи условие о том, что покупатель обязан оформить титульное страхование, нельзя — это не предусмотрено законом.
После продажи объекта все возможные претензии со стороны третьих лиц (в том числе бывшего собственника) адресуются уже новому собственнику, и Ваша ответственность будет определяться условиями договора и нормами закона (ст. 460-462 ГК РФ).
Всех благ.
С уважением, Дарья
то остается полагаться на добросовестность моего продавца, а это не решение вопроса
Также Вы писали:
нужны дополнительные конструкции, которые реально из судебной практики могу кратно снизить мои риски как покупателя
Владимир, здравствуйте!
Вы более никак не защититесь, если сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
С уважением.
Предложить будущему покупателю оформить страхование титула — хорошая мера, но на практике неосуществимая. Если заявлять такой сценарий, это сразу формирует ложные сомнения, любой покупатель начнет сомневаться на ровном месте и откажется выходить на сделку, кроме того, невозможно заставить человека оформить страхование титула.
Возможно все-таки имеет смысл оформить длительный полис страхования титула и переуступить его покупателю, если страховые пропускают такие операции. Или какими-то формулировками в будущем ДКП обезопаситься от прав третьих лиц, чтобы иск в мою сторону от будущего покупателя отклонили