Каковы законные действия в данной ситуации?

Продать дом, где собственниками являются несовершеннолетние дети, без согласия второго родителя и контроля государства не получится. Закон стоит на страже их интересов, поэтому у бывшего мужа есть законные рычаги, чтобы заблокировать сделку, если она нарушает права детей.

Вот главные препятствия, с которыми столкнется бывшая жена:

· Согласие второго родителя. Отец — законный представитель детей. Даже если он не живет в доме, без его нотариального согласия на продажу долей детей Росреестр сделку не зарегистрирует.
· Разрешение органов опеки. Это ключевой барьер. Опека разрешит продажу только при условии, что детям выделят равнозначное или лучшее жилье (по площади и условиям) и если сделка совершается в их интересах, а не для получения денег «на руки» матерью.
· Его личное право. Как собственник 1/4 доли, отец имеет преимущественную покупку. Если жена найдет покупателя, муж может выкупить долю первым. Без его личного согласия продать его долю невозможно.

Что делать, если отец не согласен?

Ситуация выглядит тупиковой, но закон предлагает два цивилизованных выхода:

1. Выкуп доли отцом. Самый простой путь. Муж может выкупить доли бывшей жены и детей, став единоличным собственником. Мать получит деньги, дети не потеряют жилье.
2. Раздел через суд (крайний случай). Если дом технически позволяет (есть отдельный вход, коммуникации), суд может выделить изолированную часть под контроль матери с детьми. Но учтите: это дорого (экспертиза, госпошлины), долго, и суд может отказать, если выдел невозможен.

Итог

Пока отец против, продать дом можно только одним способом: через органы опеки с одновременным предоставлением детям другого жилья. Просто «получить деньги и купить потом» не выйдет. Без равноценного варианта для детей опека запретит сделку. 

Здравствуйте!

1. Подать иск в суд о признании его доли незначительной и  выплате денежной компенсации.

Решение по дело № 2-2186/2025 Ленинский районный суд г. Новосибирска

www.zakonrf.info/gorsud/doc-e4013313-81b8-5ad9-bccc-ab3ae2446c40/

При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п.4 ст.252 Гражданского кодекса РФ).

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

2. Получить заключение органа опеки и попечительства на продажу и выделение долей детям в приобретаемом жилом помещении.

3. Ограничивать в правах отца, если не принимает участия и не платит алименты

С кем по решению суда дети проживают?

Добрый день.

Если бывший муж не платит коммуналку и не проживает, то: Иск в суд о признании его доли незначительной и принудительной передаче бывшей жене с выплатой в пользу мужа стоимости этой доли.

После перерегистрации доли мужа на жену по решению суда — с согласия органов опеки (в части долей несовершеннолетних детей) дом может быть продан.