Добрый день, подскажите пожалуйста, у меня в собственности здание 66м2 на 114м2 земли стоит, и земля и здание мое, сейчас статус земли, земли населенных пунктов, а здание под наименованием магазин, раньше там была закусочная, я новый собственник, и хочу сделать там столярную мастерскую. Что мне нужно?
Здравствуйте!
Земельный участок должен быть использован по целевому назначению, в противном случае будет ответственность по ст.8.8 КоАП РФ.
На участке с ВРИ «Магазин» Вы не можете размещать столярную мастерскую.
Смотрите свой ГГПЗу.ст.57.3 ГрК РФ. Какие там указаны еще основные и вспомогательные ВРИ.
Согласно ст.14.4 ЗК РФ
1. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из установленных регламентами использования земель для соответствующих территориальной зоны, особо охраняемой природной территории или ее функциональной зоны (при наличии), лесничества выбирается правообладателем земельного участка без разрешений и согласований, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Установление и изменение видов разрешенного использования земельных участков регламентируется ст.14.2 ЗК РФ
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/bfa636cdd88eb029462eb3c5b01829346ef6da47/
При необходимости придется менять ВРИ в порядке ст.39 ГрК РФ, обратившись в администрацию.
Если нужна подробная консультация или составление документов можете обратиться ко мне в чат.
Доброго дня желаю Вам!
Попробуем разобраться в Вашей ситуации.
Сначала нужно убедиться, что вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка позволяет разместить на нём производственное помещение, например, столярную мастерскую. Информацию о ВРИ можно найти в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) или выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Если текущий ВРИ не предусматривает производственную деятельность, может потребоваться его изменение. Это делается через орган местного самоуправления с учётом градостроительных регламентов и правил землепользования и застройки. При этом важно учитывать, что изменение ВРИ может быть ограничено зонированием территории и требованиями законодательства.
Обследование здания
Перед изменением функционального назначения необходимо провести обследование строительных конструкций. Это требуется, если предполагается увеличение эксплуатационных нагрузок, например, из-за установки оборудования, вибрации или других факторов. Обследование поможет определить, возможно ли адаптировать здание под столярную мастерскую с технической точки зрения.
Разработка проектной документации
Если потребуется реконструкция здания (например, усиление несущих конструкций, изменение планировки, установка дополнительного оборудования), нужно разработать проектную документацию. В проекте должны быть учтены требования пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологические нормы, правила охраны труда и другие технические регламенты.
Проект может потребовать прохождения экспертизы в зависимости от сложности работ и требований Градостроительного кодекса РФ.
Получение разрешений Для проведения работ, связанных с изменением функционального назначения или реконструкцией, может потребоваться разрешение на строительство. Его выдаёт уполномоченный орган (обычно орган местного самоуправления) после рассмотрения заявления и пакета документов, предусмотренного Градостроительным кодексом РФ (например, ч. 7 статьи 51 ГрК РФ).
После завершения работ необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Столярная мастерская относится к объектам с повышенными требованиями к пожарной безопасности. Необходимо обеспечить:
соответствие электрооборудования и систем освещения нормам;
наличие средств пожаротушения (огнетушители, системы сигнализации);
вентиляцию, особенно если будут использоваться горючие материалы или химические вещества;
соблюдение правил хранения инструментов и материалов.
Также важно учитывать требования охраны труда и правила утилизации отходов, особенно если будут использоваться масла, растворители или другие опасные вещества.
Внесение изменений в ЕГРН
После завершения работ и получения необходимых разрешений нужно обновить сведения в ЕГРН. Для этого потребуется технический план, подготовленный кадастровым инженером, в котором будут отражены изменения в характеристиках и назначении здания. На основании этого плана в реестр вносятся данные о новом функциональном назначении объекта.
Регистрация бизнеса
Если планируется ведение деятельности в мастерской на коммерческой основе, необходимо зарегистрировать бизнес (например, в качестве ИП или самозанятого). Выбор налогового режима зависит от масштаба деятельности и других факторов.
Вот такая ситуация. Желаю искренне Вам удачи и просто отличного дня!
Здравствуйте, Давид.
В какой территориальной зоне находится участок (например, Ж-1, О-1, П-1)? От этого зависит, разрешена ли там мастерская в принципе.
Напишите запрос о выдаче градостроительного плана земельного участка в администрацию, в тексте укажите:
«Я, [Ваше ФИО], являюсь собственником земельного участка с кадастровым номером [Вписать номер из документов] площадью… кв. м. и расположенного на нем здания с кадастровым номером [Вписать номер] площадью… кв. м., находящихся по адресу: [Ваш адрес]. На основании статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ, прошу подготовить и выдать градостроительный план вышеуказанного земельного участка. В соответствии с требованиями к содержанию ГПЗУ, прошу включить в документ полную информацию о применимых кодах видов разрешенного использования (ВРИ) согласно Классификатору утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 для данной территориальной зоны, а именно: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования. Вспомогательные виды разрешенного использования. В частности, прошу указать возможность установления следующих ВРИ: Код 3.3 «Бытовое обслуживание» (для размещения мастерской мелкого ремонта) и код 6.6 «Строительная промышленность» (для производства столярной продукции).»
В ГПЗУ вы увидите, что если в зоне разрешен только код 3.3, а вы поставите промышленные станки для оптового производства (код 6.6), это будет нарушением. Если мастерская окажется в списке «Условно разрешенных», вам придется подавать второе заявление — на проведение публичных слушаний. Без одобрения соседей ВРИ не изменят. ГПЗУ — это документ, который не меняет ВРИ автоматически, но дает законное право требовать изменения в Росреестре.
Если ваше здание по документам «Магазин» (код 4.4 ), а вы перейдете в «Бытовое обслуживание» (код 3.3 ), вы останетесь в рамках одной категории земель. Но если вы уйдете в «Строительную промышленность» (код 6.6 ), вам могут пересчитать налог на землю и потребовать организацию промышленного стока вод.
С уважением, Антонина Сергеевна.
ГПЗУ… даёт законное право требовать изменения в Росреестре
ГПЗУ это информационный документ, а не разрешение. Он лишь отражает действующие регламенты и ограничения, ГПЗУ не даёт права требовать внесения изменений в ЕГРН
Он не является основанием для автоматического или принудительного изменения ВРИ в ЕГРН
ГПЗУ содержит информацию о территориальных зонах, предельных параметрах застройки, границах участка, наличии обременений и других характеристиках, но не содержит прямого ответа на вопрос о возможности размещения конкретного объекта.
Если ваше здание по документам «Магазин» (код 4.4 ), а вы перейдете в «Бытовое обслуживание» (код 3.3 ), вы останетесь в рамках одной категории земель
Категория земель и вид разрешённого использования это разные характеристики
Категория земель определяется общим назначением территории, а ВРИ конкретным разрешённым использованием участка
ГПЗУ это информационный документ, а не разрешение. Он лишь отражает действующие регламенты и ограничения, ГПЗУ не даёт права требовать внесения изменений в ЕГРН Он не является основанием для автоматического или принудительного изменения ВРИ в ЕГРН ГПЗУ содержит информацию о территориальных зонах, предельных параметрах застройки, границах участка, наличии обременений и других характеристиках, но не содержит прямого ответа на вопрос о возможности размещения конкретного объекта.
Из текста моего ответа: ГПЗУ — это документ, который не меняет ВРИ автоматически, но дает законное право требовать изменения в Росреестре. Какой смысл было мне указывать мой ответ, если по сути отвечаете по существу так же?
Без ГПЗУ вы не знаете, какой код из Классификатора в вашей зоне является основным, а какой условно разрешенным. Если вы подадите в Росреестр заявление на код 6.6 (Столярная продукция), а он в вашей зоне окажется условным, Росреестр просто вернет документы.
Категория земель и вид разрешённого использования это разные характеристики Категория земель определяется общим назначением территории, а ВРИ конкретным разрешённым использованием участка
Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ, правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. Таким образом, федеральное законодательство устанавливает неразрывную связь между этими характеристиками при определении допустимого режима эксплуатации объекта.
При переходе от ВРИ «Магазин» (код 4.4) к ВРИ «Бытовое обслуживание» (код 3.3) правовой режим участка остается в границах категории земель населенных пунктов, что подтверждается целевым назначением данных видов использования для удовлетворения потребностей населения в черте поселений. Данный факт имеет ключевое значение, так как, согласно Письму Росреестра от 10.03.2026 № 18-2371-ЛЛ/26, изменение границ населенного пункта влечет за собой автоматическое изменение категории земель, что напрямую определяется в соответствии с возможностью сохранения или изменения текущего ВРИ.
Для подтверждения возможности такого перехода и исключения рисков привлечения к ответственности за использование участка не по целевому назначению, собственнику необходимо руководствоваться информацией из ГПЗУ. Согласно пункту 5 части 3 статьи 57.3 ГрК РФ, именно ГПЗУ содержит официальные сведения об основных, условно разрешенных и вспомогательных ВРИ, установленных градостроительным регламентом для конкретной зоны. Следовательно, ГПЗУ является первичным источником информации, позволяющим субъекту градостроительной деятельности убедиться в законности смены ВРИ без нарушения установленного для категории земель правового режима.
С уважением, Антонина Сергеевна.
Давид Здравствуйте !
Скажите, вы планируете вести деятельность как ИП, самозанятый или юридическое лицо, или предполагается только личное использование без регистрации бизнеса?
уточните ваш статус и формат деятельности
В выписке из ЕГРН должно быть указано разрешённое использование земли
Для столярной мастерской требуется, чтобы вид разрешённого использования земли позволял размещение объектов производственного или бытового обслуживания
Если текущий вид разрешённого использования не подходит, то потребуется изменить его через администрацию, орган местного самоуправления
В Земельном кодексе РФ статья 7 регулирует состав земель в Российской Федерации, их категории и правовой режим, включая связь с видами разрешённого использования (ВРИ) земельных участков
https://base.garant.ru/12124624/e88847e78ccd9fdb54482c7fa15982bf/
это несложная процедура, если мастерская не предполагает вредных или промышленных производств
надо инициировать процедуру смены назначения объекта недвижимости
Федеральный закон от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регулирует отношения, связанные с государственным кадастровым учётом недвижимого имущества, государственной регистрацией прав на него и сделок с ним, а также с ведением Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и предоставлением содержащихся в нём сведений. Закон вступил в силу 1 января 2017 года
https://omsk-r52.gosweb.gosuslugi.ru/netcat_files/1283/13419/28_fz_218.pdf
Для официального открытия мастерской, если планируется бизнес и приём посетителей, потребуется соблюсти санитарные и пожарные нормы
Федеральный закон от 30 марта 1999 года №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» регулирует отношения в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, включая требования к условиям труда и организации помещений. В контексте мастерской закон устанавливает обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям труда, рабочему месту, производственным процессам и технологическому оборудованию, а также к режиму труда, отдыха и бытовому обслуживанию работников
https://co7tula-r71.gosuslugi.ru/netcat_files/30/69/52_fz.pdf
+
Федеральный закон от 22 июля 2008 года №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» устанавливает обязательные требования к обеспечению пожарной безопасности объектов защиты, включая здания, сооружения, производственные объекты, пожарно-техническую продукцию и продукцию общего назначения. Закон направлен на защиту жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества от пожаров
https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=504565
Иногда достаточно уведомления, в некоторых случаях требуется получение заключений или разрешений
Если вы планируете оказывать услуги или производить изделия на продажу, нужно зарегистрироваться как ИП, самозанятый или создать юрлицо
При регистрации указывайте соответствующий ОКВЭД
Для стандартной столярной мастерской лицензия не требуется, если не планируется производство мебели в промышленных масштабах или использование опасных веществ
Здравствуйте.
Вам нужно посмотреть Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Вашего города — какие там зоны, и какие виды разрешённого использования (ВРИ) на данной территории разрешаются.
ГПЗУ тоже заказать не помешает.
ВРИ у земельного участка бывают:
— основные,
— дополнительные (вспомогательные)
— условные.
Статья 37 ГрК РФ Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Если нужный ВРИ указан либо в основных либо в дополнительных, то его можно выбрать без дополнительных разрешений или согласований.
Если подходящий ВРИ будет в условно разрешённых, то понадобится через комиссию получить разрешение от местного органа власти по результатам слушаний/обсуждений.
Если же подходящий ВРИ вообще не указан, это самый проблемный вариант.
В такой ситуации остаётся через комиссию и главу администрации пытаться изменить ПЗЗ.
ПЗЗ, как правило, меняют неохотно, но теоретически возможно.
------------
Обратите внимание — это общие правила, в отношении некоторых земельных участков могут быть особенности.
Если понадобится индивидуальная консультация или составление документов — можете написать мне в чат.
Давид, я бы начал с обращения в местную администрацию. Именно их разрешение будет первым шагом! И отказать в приеме заявления (форму которого Вам также там по сути дадут) не смогут. В течение 30 дней обязаны будут дать разрешение или мотивированный отказ.