Возможно ли банкротство собственника?

Добрый день, ксли коротко: сделка максимально опасная. Вот основные причины, почему  стоит трижды подумать:
 
1. Цена ниже рынка (5 млн против 6 млн)
Это главный триггер для арбитражного управляющего. Если продавец подаст на банкротство в течение 3 лет, сделку могут признать подозрительной. Логика суда проста: «Вы купили дешево, значит, помогли должнику спрятать деньги от кредиторов». Результат — дом забирают в конкурсную массу, а покупатель встает в конец бесконечной очереди за своими деньгами.
 
2. Коктейль из «красных флагов»
Тут собрано всё, чего боятся юристы:
Долги на миллионы и ипотеки: Продавец явно не справляется с нагрузкой. Банкротство — лишь вопрос времени.
Доверенность + СВО + развод: Это критическая точка. Сделки по доверенности от супруга, который находится далеко, да еще и в процессе развода, часто оспариваются. Супруг может потом заявить: «Я ничего не подписывал, доверенность отозвал, жена/муж меня обманули».
Продавец — юрист: Значит, он прекрасно понимает, как «рисовать» документы и прятать активы.
 
 
 
Ответы на вопросы 
Возможно ли банкротство? Более чем. С таким набором долгов это логичный финал.
Изъятие имущества через 3 года? Да, это реальность. Статья 61.2 Закона о банкротстве позволяет оспаривать сделки с «неравноценным встречным исполнением» (цена ниже рынка).
Как обезопасить себя? Никаких занижений в договоре. Только полная реальная сумма.
Титульное страхование. Но страховая может просто отказать, увидев такой риск.
Справки: Требовать отчет из БКИ (бюро кредитных историй) продавца и справку от судебных приставов прямо в день сделки.
Расчет только через аккредитив или ячейку. Чтобы было железное доказательство передачи денег.
 
Честный совет: В такой ситуации лучше отказаться от покупки. Слишком много переменных (ипотека, долги, дети, развод, СВО, доверенность). Найти чистый дом без таких «хвостов» выйдет дешевле, чем потом судиться годами.

Здравствуйте. Ситуация критичная, риск потери денег и вовлечения в судебные споры очень высок.

Главная угроза — банкротство продавца. Если сделка пройдет, а он в течение 3 лет будет признан банкротом, вашу покупку могут оспорить. Сделку могут признать недействительной как совершенную по заниженной цене с целью причинения вреда кредиторам. Вас обяжут вернуть дом в конкурсную массу, а вы останетесь только с правом требования к продавцу, который будет уже банкротом, что фактически означает потерю денег.

Продажа по доверенности от супруга-участника СВО опасна тем, что он не может лично подтвердить сделку. Если его права нарушат (например, не отдадут его долю), он после возвращения может оспорить сделку в течение года. Неясный бракоразводный процесс усугубляет этот риск.

Наличие других долгов и ипотечной квартиры у продавца сигнализирует о его неплатежеспособности. Его профессия юриста означает, что он осознает последствия и может действовать с умыслом вывода активов перед банкротством. Учитывая критичные риски, от такой покупки лучше отказаться.

Здравствуйте. Ситуация действительно тревожная — здесь сразу несколько факторов риска, каждый из которых требует проверки.

Занижение цены, долги продавца на несколько миллионов и две ипотеки — это признаки, при которых управляющий в банкротстве может попытаться оспорить сделку как подозрительную в течение определённого периода. Здесь есть нюансы с защитой добросовестного приобретателя, и они не всегда работают автоматически.

Доверенность от супруга на СВО плюс возможный развод — это отдельный риск по действительности самой доверенности и согласию на продажу совместного имущества. Несовершеннолетние дети добавляют вопросы, связанные с органами опеки.

Напишите в личку — разберём каждый риск отдельно и подскажу, что проверить перед покупкой.

Здравствуйте, Данила!

Вы перечислили сразу несколько фактов, которые очень настораживают для приобретения такой недвижимости...

1. Стоимость ниже рыночной...

2. ипотека + долги на несколько миллионов...

3. СВО, доверенность, бракоразводный процесс..

Каждый пункт нужно разбирать детально… опираясь на нормативно-правовые акты.

Риск, что продавец подаст на банкротство в Вашей ситуации очень высок...

Если все таки Вы решили приобрести:

-  обязательно сделать скриншоты аналогичных объявлений на известных площадках;

— выписку из ЕРГН с переходом прав собственности с момента постройки дома и ввода в эксплуатацию;

-тщательно проверить основание возникновения права собственности на квартиру: договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство, приватизация и т.д. (каждый документ очень важен и имеет очень много нюансов);

— справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, капитальному ремонту, электроэнергии;

— нотариальное согласие супруги на отчуждение имущества п. 3 ст. 35 СК РФ.

— запросить по возможности выписку НБКИ — бюро кредитных историй: сделать анализ всех предоставленных сведений какие кредиты брал, как погашал, ипотека или в основном потребительские, банки или МФО и т.д.

— сайт ЕФРСБ (Проходил ли или проходит Продавец процедуру банкротства);

— если в сделке привлечены несовершеннолетние собственники, то необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства п.3 ст. 35 СК РФ;

— сделку совершать при помощи грамотного юриста в сфере недвижимости

— для минимизации рисков рекомендую сделку проводить у нотариуса с видеофиксацией.

 И даже после выполнения всех указанных действий риск будет оставаться из Вашей ситуации.

Арбитражный управляющий проверяет все сделки купли-продажи, дарения в течение 3 лет до даты подачи заявления в суд на банкротство на их оспоримость ст. 61.2. ФЗ -127 от 26.10.2002.

Если Продавец подаст на банкротство в течение 3-х лет, то сделка будет оспорена и признана недействительной арбитражным управляющим. Если эта недвижимость не будет единственным жильем для Покупателя, то она будет включена в конкурсную массу и реализована на электронных торгах для погашения задолженности перед кредиторами Ст. 61.6 -1 ФЗ-127 от 26.10.2002 г. «О банкротстве».

Очень надеюсь, что мой ответ станет для Вас полезным.

Всего доброго!